Налоги и арендная плата с кадастровой стоимости: как законно экономить?

На вопросы «Нового Калининграда» о ситуации на рынке недвижимости и налогообложения отвечает эксперт в области оспаривания кадастровой стоимости — управляющий партнёр юридической фирмы «Солнцев и партнёры» (ex. «Юрис») Станислав Солнцев.

— Станислав, многие не так давно узнали сам термин «кадастровая стоимость». Кого в первую очередь это касается?

— В Калининградской области уже с 2007 г. действует кадастровая оценка земель, и она касается буквально каждого, кто владеет земельными участками. Кадастровая стоимость применяется как для физических, так и для юридических лиц для расчета :

1. арендной платы земельного участка, если вы его арендуете у муниципалитета или государства;

2. выкупной стоимости застроенного участка;

3. земельного налога.

Если вопрос для арендаторов или собственников небольших участков (стоимостью до 3 млн рублей), снижать или не снижать кадастровую стоимость, остаётся открытым, мы предлагаем бесплатную экспресс-оценку выгодности такого снижения. Но для тех, кто планирует выкупать участок, снижать кадастровую стоимость в большинстве случаев очень выгодное мероприятие.

— Многие владельцы участков до получения уведомлений из налоговой об уплате налога даже не задумывались о кадастровой стоимости их участков. Существуют же способы снизить земельный налог?

— По общему правилу оспорить кадастровую стоимость можно, в том числе, путём доказывания её рыночной стоимости. Для граждан есть два способа — в специальную Комиссию или сразу в Калининградский областной суд. Вот только с 15 сентября этого года в суде представлять интересы могут только дипломированные юристы. Организациям в этом плане сложнее — сначала обязательно надо обращаться в Комиссию, а если не получилось убедить её в своей правоте, то тогда уже в суд. В некоторых случаях снижение кадастровой стоимости можно достичь проще — путём исправления кадастровой или технической ошибки, взаимодействуя с Кадастровой палатой, иногда путём дробления участка на более мелкие. Последний вариант годится для достаточно крупных участков, на которых имеются отдельно стоящие здания, к примеру, административное здание, магазин и парковка для автомобилей. Мы своим клиентам подбираем наиболее быстрый и экономически выгодный вариант решения проблемы снижения кадастровой стоимости.

— Насколько выгодно снижение кадастровой стоимости в Калининградской области?

— Всё зависит от вашего участка: его площади, расположения, что на нём находится, и, конечно же, насколько точным оказалась государственная кадастровая оценка. Бывают случаи, когда кадастровая стоимость отличается в большую сторону от рыночной всего на 10–12%, но чаще всего удается снизить её в среднем в 2–2,5 раза. Последний год своим клиентам снижаем налог на имущество и арендную плату в среднем в 4 раза, но, к примеру, в ноябре прошлого года владельцу производственной базы и автосервиса из Черняховска мы снизили его в 20,8 раз — с 89,5 млн до 4,3 млн рублей. Летом 2014 года мы снизили кадастровую стоимость одному известному автодилеру со 104 млн до 11 млн рублей, теперь он платит на 1,39 млн рублей в год арендной платы меньше. На самом деле это никакие не чудеса, просто методика государственной кадастровой оценки несовершенна, и это признают даже сами её разработчики, а мы умеем профессионально пользоваться этим инструментом. Скажу больше: у нас на данный момент 100% эффективность. Ни один из клиентов, с кем мы начали работать, не получил отказа. По всем клиентам удалось добиться снижения налога или арендной платы.

— Что вы посоветуете владельцам недвижимости, чтобы избежать неожиданностей?

— Во-первых, если вы ли планируете приобрести недвижимость — закажите кадастровую справку. Посмотрите, какая кадастровая стоимость здания или участка. Вы сможете сразу понять, какой налог или аренду вам предстоит платить. Такая справка делается в пределах недели в Кадастровой палате и может быть получена кем угодно на любой участок, причем абсолютно бесплатно. Во-вторых, не тяните с оспариванием кадастровой стоимости — если на 1 января у вас кадастровая стоимость будет 20 млн рублей и платить вам придётся 400 тысяч рублей в год, а об этом вы вспомните через год, то нет законных способов снизить стоимость за прошлый год. Закон позволяет пересчитать стоимость только за текущий год, в котором вы начали оспаривать кадастровую стоимость. Прозорливые предприниматели уже в этом году начали снижать стоимость своих зданий, даже сейчас еще не поздно сделать это.

— Министерство финансов Калининградской области внесло в Калининградскую областную Думу сразу два законопроекта о введении кадастровой стоимости для расчета налога на имущество юридических лиц и граждан. Будет ли он принят?

— 3 ноября я участвовал сразу в двух мероприятиях с министром финансов Виктором Порембским — в заседании комитета Калининградской областной Думы, где он презентовал эти законопроекты, и на встрече с предпринимателями на площадке Калининградской торгово-промышленной палаты. Правительство области приняло политическое решение ввести с 1 января 2016 г. года кадастровую стоимость для расчета налогов.

— Кого в реальности коснется этот закон и как отреагировал на это бизнес?

— Бизнес, естественно, против любого повышения налоговой нагрузки, а она станет для большинства из них выше. Хочу обратить особенное внимание на то, что налог на имущество теперь будут платить даже те, кто на спецрежимах — «упрощенке» и «вменёнке». В 2016 г. закон коснется только объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, а также жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств. Если первые надо ещё поискать, то в числе вторых сразу обнаружили себя строители, у которых много нераспроданных площадей. С 2017 г. ставка налога для предпринимателей составит уже 2%, но она будет уже касаться абсолютного количества предпринимателей и даже простых граждан — собственников:

  • административно-деловых и торговых центров и помещений в них;

  • нежилых помещений, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически так используются;

  • жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств.

— Налоговая инспекция будет проводить сплошные проверки этих зданий, выяснять, какие объекты относятся к торговым, офисным или общепиту?

— Это вообще не их компетенция, согласно ч. 7 ст. 378.2 Налогового Кодекса РФ это будет делать уполномоченный орган регионального правительства. На это у региональных властей есть целый 2016 г. В других регионах идут споры по поводу ведения этого реестра, и мы готовы помочь бизнесу исключить объекты из этого реестра, если на то будут законные основания. Иными словами, если твой объект не в реестре, то налог на имущество ты не платишь по кадастровой стоимости.

— А как отреагировали граждане на изменение налога?

— Граждане, судя по всему, не в курсе, так как первые квитанции они получат только осенью 2018 г. за владение недвижимостью в 2017 г.

— Есть ли какой-то выход, можно ли снизить размер налогов для владельцев недвижимости?

— Порядок, аналогичный тому, как мы делаем с земельными участками, — оспаривание кадастровой стоимости. В регионах государственная кадастровая оценка всей недвижимости проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще чем раз в 3 года. Оспаривать имеет смысл, если уплачиваемая сумма налога за ближайшие годы до следующей кадастровой «переоценки» составит хотя бы 100 тысяч рублей. Если налог составляет всего несколько тысяч рублей в год, то процедура попросту не окупится. Поэтому очередная переоценка зданий должна быть проведена уже в 2016 году, а по землям населенных пунктов в 2017 г. Платить налог в отношении жилья гражданам уже придётся по новой кадастровой стоимости, которая вполне может быть на 20–40% (для жилья) выше той, что проведена в 2011 г., и это соответствует общему росту рынка жилой недвижимости с 2011 г.

Дополнительная информация: www.seplegal.ru, info@seplegal.ru
Справка

Солнцев и партнёры юридическая фирма

г. Калининград, ул. 9 Апреля, 7, эт. 1
3224
Бизнес
Источник: Юридическая фирма «Солнцев и партнёры»