В Калининграде используют опыт развития жилищных ресурсов Гданьска

В Калининграде используют опыт развития жилищных ресурсов Гданьска

В городе Гданьске в рамках второго этапа проекта "Европейский стандарт жилья", финансируемого польским фондом "Стефана Батория", прошел цикл встреч, организованный польской общественной организацией "Всеобщее знание" и калининградской региональной общественной организацией "Деловая женщина". Кроме представителей перечисленных организаций, специалистов Калининградского Совета депутатов в них участвовали представители региональной общественной организации "Ассоциация работников жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области", областной Думы.


Пространство для развития города

Своими впечатлениями поделился руководитель департамента жилищно-коммунального хозяйства правительства Калининградской области Леонид ПРИМАК:

- Напомним, что в рамках первого этапа польские эксперты посетили Калининградскую область с целью ознакомления с состоянием жилищно-коммунального хозяйства. Важным этапом этого визита стали дебаты за "круглым столом" польских и российских экспертов и участников рынка ЖКХ. Задача работы второго этапа реализации проекта - знакомство с функционированием жилищного хозяйства в городе Гданьске во всех существующих организационных формах: жилищных кооперативах, сообществах жильцов, формах управления муниципальным и частным жилым фондом. Участники семинара в Польше познакомились с работой муниципального предприятия "Бюро развития Гданьска", главная задача которого - возрождение пространственного, экономического и социального развития города. В бюро работает свыше 100 человек - архитекторы, инженеры, специалисты по коммунальной инфраструктуре, пространственному планированию. Примерный годовой бюджет этой структуры - 30 млн рублей. Сотрудники бюро выявляют проблемные зоны города, которые требуют особого внимания местных властей. Одна из задач - сохранение исторического облика города при повышении качества жизни горожан и создании комфортных условий для бизнеса. Разработаны и реализуются локальные программы возрождения исторических кварталов, проблемных зон Гданьска. Они должны быть увязаны с генеральным планом развития Гданьска на 20 лет.

Например, в соответствии с генеральным планом рассматривается какой-либо участок города. Важно определить основную "изюминку" этого места, что в последующем должно стать движущей силой проекта, привлечь инвесторов, сохранив при этом архитектурный стиль города. На все проекты реконструкции и нового строительства проводятся конкурсы. Участникам семинара были представлены новые жилые дома, построенные в голландском стиле, присущем для улиц старого города, а также проекты реконструкции исторических зданий, получающих после этого новую функциональную нагрузку; вместо городских бань создан районный центр ремесел и искусств. Подобные проекты призваны сохранить и повысить ценность Гданьска как туристического объекта. Социальная составляющая реконструкции исторических районов обеспечивает расселение малообеспеченных граждан из зданий, подлежащих реставрации.

Гданьское управление муниципальной недвижимостью осуществляет ведение реестра муниципального жилья; расчетов и учета платежей населения за предоставленные коммунальные услуги, платы за эксплуатацию и капитальный ремонт жилых помещений (осуществляется в виде авансовых платежей, с последующим пересчетом в конце года); организация работы с должниками; оформление работы по обмену квартир в городе, ведение и предоставление информации о квартирах, предлагаемых к обмену. Действует несколько моделей обмена: внутри муниципального фонда с большей площади на меньшую с оплатой долгов, которые доходят до $20 тыс. долларов; из муниципального фонда в частный с последующим правом приватизации; хронические неплательщики отдают муниципалитету свои квартиры, в обмен получают право аренды в новых домах муниципалитета; выселение по решению суда в социальное жилье. Принципиально существует возможность выселения арендатора на улицу, но такое происходит крайне редко - действует принятый на национальном уровне Закон о защите прав квартиросъемщиков.

В городе создано обслуживание горожан по принципу "одного окна". Операционный зал оборудован восемью рабочими местами, над каждым из которых - световое табло, такое же табло и в центре зала, на нем высвечивается номер рабочего стола и номер обслуживаемого посетителя, который обозначен на талоне, который выдает автомат в соответствии с решаемым вопросом. Автомат находится недалеко от входа в зал и содержит перечень вопросов, находящихся в компетенции муниципальной власти. Талон, выдаваемый посетителям, содержит информацию о номере очереди и о времени ожидания; выдается на текущий день. В зале в специальных формах находятся формализованные бланки для подачи необходимых сведений. В этом зале проводится регистрация предпринимательской деятельности, оформление сделок с недвижимостью.


Как управлять многоквартирным домом

Свою точку зрения на проблему изложила Людмила ВАСИЛЬЕВА, председатель региональной общественной организации "Деловая женщина":

- Организация управления многоквартирными домами основана на общедолевой собственности. Вступающий в кооператив оплачивал от 25 до 50% стоимости квартиры, 50% принадлежало государству. Кооператив имел право строить коммерческую недвижимость (магазины, кафе, автостоянки), сдавать ее в аренду предпринимателям; средства от этой деятельности можно было направлять только на текущий и капитальный ремонты жилого фонда. Участникам семинара был представлен кооператив "Хелм", состоящий из 8 тысяч членов. Кооператив территориально разделен на несколько районов, каждый район выбирает несколько депутатов, которые избирают попечительский совет и участвуют в решении отдельных стратегических задач. Попечительский совет организует и нанимает рабочие органы по управлению и эксплуатации жилого фонда, контролирует их работу. Численность рабочих органов составляет 90 человек со средней заработной платой 600 американских долларов, плата за трехкомнатную квартиру (без оплаты счета за свет) составляет в среднем 130 американских долларов. В настоящее время квартиры в кооперативе возможно приватизировать. Организация взаимодействия жильцов и правления кооператива представляет практический интерес с точки зрения оказания методической помощи при формировании отношений между управляющими компаниями и населением.

В настоящее время кооперативы продолжают строительство за счет привлечения средств дольщиков на ранее выделенных им территориях. По мере исчерпания данного ресурса усилится процесс трансформации старых кооперативов в управляющие компании по эксплуатации зданий смешанной формы собственности. Фактически сейчас эксплуатационные службы кооперативов представляют собой дежурные аварийные бригады по устранению экстренных проблем. Для проведения более масштабных работ нанимаются специализированные фирмы. Например, товарищества общественного строительства. В этой форме управления участвуют муниципалитет и частный капитал. За счет муниципалитета ведется строительство квартир для граждан, которые не могут приобрести жилье на свободном рынке. Договор найма в таких квартирах оформляется сроком на три года, с постоянным контролем за материальным уровнем проживающего, в оплате коммунальных услуг таких граждан применяется система субсидий. Величина социального фонда в г.Гданьске составляет около 2 тысяч квартир. Это жилье более низкого потребительского качества по сравнению с типовым. Может быть сопоставлено с нашими общежитиями. Чтобы претендовать на получение социального жилья, необходимо написать заявление на имя мэра; оно будет рассмотрено в установленном порядке. Муниципалитет и сейчас создает товарищества общественного строительства. В жилом фонде этой системы управления гражданин, оплатив 25% стоимости жилья, получает его в пожизненное пользование, право на которое может передать по наследству. 75% стоимости этого жилья муниципалитет привлекает за счет льготных кредитов государства.

Что касается обществ потребителей жилья, их деятельность можно рассмотреть на примере ассоциации "Старая олива". Ассоциация - объединение собственников домов, проживающих в элитном районе города с целью защиты их интересов и определения стратегических путей развития этой территории. Структура собственности в жилом фонде города Гданьска: 3,5 тыс. квартир - ведомственные; 1,5 тыс. квартир - товарищества общественного строительства; 78 тыс. квартир - собственность жилищных кооперативов; 32 тыс. квартир - муниципальные; 50 тыс. квартир - частная собственность в управлении компании; 6 тыс. квартир - собственность юридических лиц. Многие из квартиросъемщиков не в состоянии платить квартирную плату, которая представляет собой плату за эксплуатацию здания и отчисления на ремонт. Услуги - вода, газ, свет, отопление - оплачиваются отдельно. В новых домах существует техническая возможность отключения конкретного потребителя не только от света, но также и от остальных услуг. Квартиросъемщики могут ограничивать потребление тепла в своем жилье, отключая часть помещений от тепла.

Особый разговор об источниках финансирования реконструкции инфраструктуры города. В настоящее время проходит реконструкция и капитальный ремонт основных дорог города за счет заемных средств. Евросоюз оплачивает 85% затраченных средств при условии, что ремонт будет закончен за два года. Реконструкция очистных сооружений также осуществляется за счет денег Евросоюза. 85% муниципальных предприятий теплоснабжения в результате акционирования продано инвесторам из Германии. Проведена полная реконструкция предприятия. Ставка ипотечного кредита в настоящее время в Польше составляет 4% в национальной валюте при уровне инфляции 1,9%.


Круглосуточная диспетчерская служба

Заключает рассказ Евгений ГАЛЕНКО, директор Центра жилищных инициатив:

- Приятно удивило наших польских коллег то, что в своем составе ООО "ЦЖИ" имеет аварийно-ремонтную службу, которая состоит из восьми бригад, две из которых работают круглосуточно. АРС оснащена автомобилями "Мерседес", укомплектованными газоэлектросваркой, различным электрическим инструментом, предназначенным для пробивки отверстий, резания и сверловки металлов, всего того, что необходимо для ремонта внутридомовых инженерных систем в жилых домах, квартирах и других местах общего пользования. АРС круглосуточно выполняет любые электромонтажные, сантехнические работы. Оперативное управление работой АРС осуществляет круглосуточная диспетчерская служба. Ежедневно диспетчерская служба принимает до 80 заявок. Машины АРС совершают до 40 выездов из базы с перемещением по городу ежедневно.

Бригады текущего ремонта ВДС (внутридомовых сетей) только за истекший год заменили около 3,5 км трубопроводов, более 1000 единиц запорной арматуры (вентили, задвижки, краны и т.д.), более 500 метров канализационных труб. Отремонтировано 106 вводных распределительных устройств. На ремонт электрических систем затрачено около 5 км кабельной продукции, выключатели, автоматы, лампы и т.д. Парк организации имеет 48 единиц техники. Это 4 самосвала общей грузоподъемностью 22 тонны, 3 трактора с прицепом МТЗ-82, 3 машины для сбора, прессования и вывоза мусора, 3 автовышки с высотой стрелы 24 метра для ремонта кровли крыш, 5 бортовых автомобилей для перевозки бригад строителей и материалов, 8 автомобилей для обеспечения работы бригад текущего ремонта ВДС, 2 микроавтобуса для обеспечения бригад по ремонту внутридомовых канализационных систем, 3 машины для обеспечения работы круглосуточных аварийных бригад, 3 специальных дорожных погрузчика, экскаватор, автобус на 24 места для доставки персонала на участки работ. За два года работы на рынке ЖКХ закуплено 24 единицы автомобильной и специальной техники, заключены договора на поставку еще 18-ти единиц. Конкурентным преимуществом ООО "ЦЖИ" является собственная мощная производственная база строительного производства и столярного цеха.
Источник: Бизнес для всех

Дискомфортная среда

Главный редактор «Нового Калининграда» Алексей Милованов о том, чего не хватает Калининграду, чтобы стать удобным для жизни городом.