«Меркурий»: куда ушли деньги дольщиков?

В череде последних городских скандалов, связанных с долевым участием в строительстве, особое место занимает шумиха вокруг административного торгового комплекса (АТК) «Меркурий».

Суть газетных публикаций сводится к следующему: люди вложили в строительство центра деньги, их прибрали к рукам (цитируем) «аферисты с большим опытом», власти безмолвствуют, поэтому дольщикам приходится митинговать и обивать пороги чиновничьих кабинетов.
Конкурсный управляющий ООО «ДЛ» Раиса Викторовна Лапидус и бывший директор ООО «ДЛ» Валентин Иванович Стрельник готовы прокомментировать ситуацию вокруг «Меркурия», отталкиваясь от фактов, которыми оперируют дольщики.

1. Дольщики вложили деньги в строительство АТК, поскольку считали, что вложение в недвижимость достаточно надежным.
Дольщики первой и второй очереди, а также инвесторы вложили в строительство порядка 55 млн. рублей. Это не только небогатые частные предприниматели и люди, не искушенные в бизнесе (а именно такой образ сейчас упорно создают некоторые СМИ), но и вполне состоявшиеся бизнесмены. Последние в акциях протеста не участвуют – ждут, чем закончатся суды.
Понимали ли тогда эти люди, что они вкладывают свои деньги в бизнес, который подвержен разного рода рискам? По всей видимости, нет. Давайте разберемся, насколько эффективно использовались деньги дольщиков первой и второй очереди.
В 1998 г. владелец ООО «ДЛ» Дмитрий Филиппов надумал строить две очереди АТК общей площадью от 7 до 20 тысяч кв. м (по разным проектам). По проекту, разработанному архитектурной мастерской «Яндя», предусматривалось, что на Ленинском проспекте появится АТК состоящий из первой и второй очередей, а затем реконструкции подвергнется ул. Университетская вплоть до Пролетарской.
По законам бизнеса, Филиппову на старте такого проекта требовались собственные средства в размере около 30% от сметной стоимости. Фирма взялась за строительство.
Однако средства дольщиков использовались неэффективно: квадратные метры будущего АТК продавались порой по смехотворной цене. Одна из фирм умудрилась приобрести почти 120 кв. м по сказочной цене приблизительно в $300 за «квадрат». И это в административном здании, расположенном в самом центре Калининграда!


2. Смена учредителей ООО «ДЛ» - хитрый трюк, придуманный для того, чтобы ситуация вышла из-под контроля дольщиков.

Нормативный срок возведения зданий такого уровня - не более 2-х лет. Если строительство затягивается, это неизбежно влечет и увеличение его себестоимости, делая проект нерентабельным.
Срок сдачи в эксплуатацию I очереди постоянно переносился, и в 2003 году дольщики самостоятельно заняли здание. Начались бесконтрольные перепланировки и перенос стен, не была введена в эксплуатацию котельная, незакончено строительство внешнего газопровода, отсутствовала система пожаротушения и т.д. Вместо газа здание отапливали дизельным топливом, которое сжигалось в газовых котлах.
В это же время стало ясно, что второй очереди не будет. Одной из причин стало то, ООО «ДЛ» так и не подготовило проектно-разрешительную документацию на строительство, а вторая причина - владельцы торговых павильонов, прочно обосновавшихся за «Меркурием», как раз на Университетской, выиграли в арбитраже дело против мэрии и вновь стали долгосрочными арендаторами земли. Можно по-разному относиться к близкому соседству пивных палаток и университета, но таково было решение Фемиды.
В конце 2003 года по требованию кредиторов и дольщиков директор ООО «ДЛ» Валентин Стрельник инициировал аудиторскую проверку. Вскрылись факты вопиющие: денежки с людей брали, а через бухгалтерию их не проводили. Всего аудиторы накопали расхождений по взаиморасчетам с дольщиками первой и второй очереди на сумму около 490 тысяч долларов и 38 тысяч евро, то есть денежные средства в размере более 500 тысяч долларов вообще ушли «мимо» проекта.
К 2005 году ситуация сложилась просто тупиковая. Дольщики первой очереди проводили одно собрание за другим, обвиняя во всех грехах Андрея Макарова - нового владельца ООО «ДЛ». Он предложил некоммерческому партнерству, которое создали дольщики, приобрести 100 % уставного капитала ООО «ДЛ» по номинальной стоимости и получить возможность удовлетворить свои имущественные требования. Дольщики не согласились. В результате в ноябре 2005 года единственным учредителем ООО «ДЛ» стало ООО «Русский бизнес». Именно к этой компании перешли требования всех кредиторов к ООО «ДЛ» возникшие до 2003 года. При этом долг «ДЛ» в размере 10 млн рублей - неоплаченные строительные работы, обязательства перед инвесторами - ни на копейку не обросли пенями и штрафами. Законность требований ООО «РБ» к ООО «ДЛ» подтверждена в судебном порядке.

3. Учредители намеренно стали банкротить «ДЛ», чтобы «увести» фирму и избавиться от долгов перед дольщиками.
К 2005 году кредиторы ООО «ДЛ» разделились на три группы:
1. Имущественные требования – часть дольщиков первой очереди.
2. Денежные требования – дольщики первой, второй очередей и кредиторы
3. Требования ООО «Яндя». Архитекторы не намерены прощать долг «ДЛ» и подали на фирму в суд. Суд постановил взыскать с «ДЛ» 383 тысяч рублей. Недостроенный «Меркурий» попал под арест, здание наверняка ушло бы с молотка, но этого удалось избежать.
Компания «Русский бизнес» также имела полное моральное право передать исполнительный лист судебным приставам и добиться полного удовлетворения денежных требований кредиторов, в том числе и дольщиков второй очереди. Но в таком случае пострадали бы дольщики первой очереди, и без того тяжелая ситуация накалилась бы до предела.
«РБ» выбрал другой путь – банкротство. К объявлению ООО «ДЛ» банкротом обязывал закон «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которым руководитель должника обязан обратиться с заявлением в арбитражный суд в подобной ситуации (ст. 9). Процедуру банкротства во многом считают оздоравливающей, она регулирует в рамках правового поля взаимоотношения должника и кредиторов и призвана защитить законные интересы всех сторон.
Очевидно, что именно этот путь был более приемлем для дольщиков, а «Русский бизнес», напротив, оказывался в менее выигрышной ситуации, становясь реестровым кредитором лишь третьей очереди, т.е. получил возможность удовлетворения своих требований лишь после полного удовлетворения требований всех дольщиков.
В декабре 2005 года по решению ООО «Русский бизнес» руководитель ООО «ДЛ» подал в арбитраж заявление о несостоятельности. С этого момента «Русский бизнес» полностью передал ответственность за развитие ситуации на внешнего, а впоследствии конкурсного управляющего. В его выборе и назначении «РБ» не принимал никакого участия. В июле 2006 г. «ДЛ» был признан банкротом в установленном законом порядке.

4. Здание введено в эксплуатацию, а дольщикам не дают права на оплаченные ими квадратные метры, их права нарушаются сплошь и рядом.
Здание действительно введено в эксплуатацию постановлением мэра Калининграда от 23 января 2006 года. Но за 12 дней до этого, 11 января, арбитражный суд ввел процедуру банкротства – внешнее наблюдение. На тот момент здание считалось недостроем. Все это, по мнению конкурсного управляющего «ДЛ» Раисы Лапидус, нарушает закон «О несостоятельности (банкротстве) и пункты СНиП.
Конечно, можно понять людей, вложивших деньги в бизнес, который прогорел не по их вине. Но разрешить ситуацию сегодня можно только в судебном порядке. На этом настаивает и Раиса Лапидус, на которую дольщики жаловались в прокуратуру и другие инстанции.
- Я не стою на чьей-либо стороне, я действую исключительно в рамках закона, через суды, - говорит Раиса Викторовна. – И они, кстати, не всегда принимают мою сторону, несмотря на то, что на мой взгляд, их решения идут в разрез с «Законом о банкротстве». Так, суды первой инстанции удовлетворили иски дольщиков - физических лиц и постановили признать за ними право собственности на помещение в «Меркурии».
То, что конституционные права дольщиков не ущемлены, подтвердила проверка, проведенная областной прокуратурой. Начальник отдела по надзору за соблюдением федерального законодательства Ю.Сафонов отвечает на заявление дольщиков: «…сделан вывод об отсутствии у ООО «ДЛ» признаков фиктивного банкротства». Он же отмечает, что, обратившись в суд, «дольщики реализовали свое право на защиту гражданско-правовых интересов. Иных способов решения данного вопроса не имеется».

PS. В общей сложности с 1998 по 2003 год дольщики внесли в проект около 45 млн. рублей. Подчеркиваем – это деньги дольщиков 1-й и 2-й очередей. О последних в общей шумихе вообще как-то забыли. Хотя их денежные требования удовлетворены решениями судов, и должны этим людям немало – более 25 млн. рублей. Однако они не устраивают публичных истерик. Потому что есть решение суда, и всякие призывы к властям «разобраться с кем следует», мягко говоря, незаконны и неэтичны.
Впрочем, и сами власти разобрались, кто порой стоит за спинами митингующих. Глава рабочей группы Общественной палаты РФ по решению проблем обманутых дольщиков, адвокат Анатолий Кучерена считает, что некоторые организации, в т.ч. и политические призывают людей выходить на демонстрации: «Их цель – получить материальные и политические дивиденты».

Анатолий Машуков
Источник: "КП" Калининград

Дискомфортная среда

Главный редактор «Нового Калининграда» Алексей Милованов о том, чего не хватает Калининграду, чтобы стать удобным для жизни городом.