Холдинг «Калининградстройинвест» депутата облдумы Валерия Макарова намерен построить на 14 гектарах приобретенной им земли в границах улиц А. Невского и Арсенальной более 200 тыс. кв.м жилья — 4,6 тыс. квартир для якобы 6,4 тыс. человек. Проект вызвал резкую критику архитектурного сообщества в связи с крайне высокой плотностью предполагаемой застройки. Такой «выход жилья» с гектара почти вдвое превышает прописанную в генплане плотность застройки для многоэтажной жилой зоны. «Новый Калининград» попытался разобраться, как чиновникам и застройщикам удается «уплотнять» жилую застройку в городе, в разы превышая ориентиры, заложенные в генплане и федеральных правилах проектирования.
Генеральный план — это основной градостроительный документ, определяющий развитие города. Последний генплан Калининграда был утвержден в 2016 году и закреплял для разных функциональных зон города максимально допустимый коэффициент застройки, максимальную и среднюю этажность, а также плотность застройки для жилых зон.
Как отмечается в документе, на срок до 2025 года плотность населения в многоэтажных районах должна составлять 261 человек на гектар. В последующие десять лет ее нужно снизить на 13% — до 227 человек на га. Для более «низких» жилых зон действуют понижающие коэффициенты: в «среднеэтажке» плотность расселения жителей должна быть на 15% меньше, в «малоэтажке» — на 30%, и в зоне индивидуальных жилых домов — в два раза ниже, чем зоне высоток. Проект «Калининградстройинвеста» предполагает строительство 4,6 тыс. квартир на 6,4 тыс. человек — то есть рассчитан в среднем на 1,4 человека в квартире. Это довольно оптимистичный расчет, потому что за его основу взята средняя обеспеченность жильем калининградцев на 2020 год (31,8 кв.м на человека). В «среднюю температуру по больнице» включены также проживающие в индивидуальных жилых домах и непроданное жилье. Сам показатель получают делением площади всего жилья в области на численность жителей. Однако у Росстата есть более тонкий инструмент для оценки реальной «скученности» проживания калининградцев — опрос в рамках «Комплексного наблюдения условий жизни населения». В 2020 году он показал, что в действительности на одного калининградца приходится 23,1 кв. м площади жилья. То есть в средней калининградской квартире площадью 61 кв.м проживает в среднем 2,6 человека. Это примерно соответствует официальной оценке властей в 2,5 человека на квартиру, о которой говорил в 2017 году на тот момент глава комитета архитектуры и строительства администрации Калининграда Артур Крупин. Если пересчитать по этому показателю численность жителей будущего микрорайона на Невского, то она составит не 6,4, а 11,4 тыс. человек, или 813 человек на гектар — в три раза больше, чем прописано в действующем генплане.
Показатель плотности населения, указанный в генплане, должен применяться при проектировании жилого квартала, а также при расчете нагрузок на объекты социальной и транспортной инфраструктуры, то есть детсадов, школ и дорожных развязок. Таким образом, на ул. Невского застройщик намерен построить в три раза больше жилья, чем даже в перспективе расчетно сможет «переварить» инфраструктура. Как отмечалось на градостроительном совете по поводу проекта застройки на Невского, новая школа на Артиллерийской, на которую рассчитывает застройщик, переполнена уже сегодня, а участок, который девелопер считает подходящим для размещения нового образовательного учреждения, на данный момент принадлежит военным.
Как им это удается?
В областном правительстве согласны с тем, что проектирование застройки территории должно проводиться по нормативам плотности населения, указанным в генплане, но при выдаче разрешений на строительство конкретных домов, в том числе на ул. Невского, этот норматив не применялся, говорится в ответе областного правительства на запрос «Нового Калининграда». Вместо указанного в генплане показателя власти применили другой — удельный показатель земельной доли (УЗД), который прописан в правилах землепользования и застройки города (ПЗЗ). Их последнюю версию принял горсовет Калининграда в конце 2017 года на основании генплана. На тот момент Валерий Макаров возглавлял профильную комиссию горсовета по градорегулированию. УЗД — это соотношение площади земельного участка, на котором строят жилой дом, и суммарной площади надземных этажей жилого здания. Чем меньше показатель — тем больше можно построить жилья. Для девятиэтажного дома УЗД, согласно городским правилам застройки, составляет — 0,38. То есть на участке площадью 10000 кв.м можно построить 9-этажку с общей площадью надземных помещений — 26,3 тыс. кв.м. Как отмечают опрошенные «Новым Калининградом» архитекторы, в среднем при сравнительно ответственном проектировании площадь жилья в жилом доме составляет порядка 80%. То есть действующие ПЗЗ позволяют построить и продать 22,4 тыс. кв.м квартир на одном гектаре. Это 662 человека на гектар, если считать число потенциальных жителей по «средней температуре по больнице», и 911 человек — если производить расчет, опираясь на данные опроса Росстата. Также ПЗЗ позволяют увеличить «выход жилья», используя понижающий коэффициент «для обеспечения гибкости и вариативности архитектурных решений». Тогда на одном гектаре можно «посадить» жилье для 1019 человек, что почти в четыре раза больше прописанной в генплане плотности населения в зоне высотной застройки.
Как отмечает глава регионального отделения Союза архитекторов Петр Черненко, удельный показатель земельной доли не должен применяться для расчета плотности застройки, так как не пригоден для этого. Он был введен сводом правил по проектированию и строительству в 1998 году для расчета доли владельцев квартир в кондоминиумах в общем земельном участке. Более того: этот свод правил был признан недействующим в апреле 2020 года, отмечает эксперт. «В действующих правилах землепользования и застройки этот рудимент по криворукости разработчиков и недосмотру заказчика правил остался. Полагаю, в этой части правила с лёгкостью могли бы быть отменены по суду», — считает Черненко. По его словам, для расчета плотности застройки есть специальный современный свод правил проектирования, утвержденный до последней версии калининградских ПЗЗ. В нем сказано, что соотношение площади всех этажей жилого дома и площади участка должно составлять 1,2. То есть на одном гектаре в зоне высотной застройки можно построить 12 тыс. кв.м жилых зданий, или 9,6 тыс. кв.м. квартир, в которые можно «поселить» 302 человека, если считать обеспеченность жилья «по средней температуре», и 415 человек — если по реальной практике проживания. Это в два с лишним раза меньше, чем позволяет строить практикуемая властями методика расчета площади жилых домов в городе, но все же ощутимо больше прописанного в калининградском генплане норматива.
Сколько людей можно «поселить» на одном гектаре земли в Калининграде, используя разные нормативы.
Как отметил в разговоре с «Новым Калининградом» архитектор-градостроитель Александр Антонов, ему неизвестно, чтобы в каком-то другом регионе применяли показатель УЗД для расчета плотности застройки. «Смысл удельного показателя земельной доли земельного участка неочевиден, что допускает различные, самые неожиданные толкования», — констатирует Антонов. По данным Черненко, новые городские правила землепользования и застройки Калининграда, которые сейчас согласовываются, не будут опираться на показатель УЗД, позволяющий значительно завышать площади строящегося жилья.
В «Калининградстройинвесте» уверены, что не должны ограничивать объемы строительства жилья ориентирами для зон высотной застройки, заложенными в генплане. «Расчетная плотность 261 человек на гектар — это изначально заложенная норма для градостроительного плана в целом на весь город, то есть средняя цифра, высчитанная по формуле, для удобства расчетов при определении территориальных зон застройки города», — отмечают в строительном холдинге, добавляя, что ее нужно использовать для расчета социнфраструктуры, но не для ограничения объемов жилого строительства. Последнее нормируется правилами землепользования и застройки (куда в 2017 году попал спорный удельный показатель земельной доли — прим. «Нового Калининграда»). «Если же следовать логике, что все жилые дома должны выдерживать плотность 261 человек/гектар, то получится, что в Калининграде нет ни одного законно построенного многоэтажного дома. Что, конечно же, не соответствует действительности», — уверяют в «Калининградстройинвесте». Вопрос о том, почему проект на ул. Невского превышает не только норму генплана по плотности застройки, но и не соответствует нормативам проектирования, в компании оставили без ответа. Сейчас, согласно проекту, соотношение площади жилых зданий и земельного массива (при допущении, что площадь квартир составляет 80% надземной площади зданий) составляет 1,8 — в полтора раза больше заложенного в правилах проектирования норматива. В областном правительстве уверяют, что проект холдинга Макарова соответствует правилам землепользования по УЗД, а значит, может законно строиться в предложенных масштабах плотности.
Проект депутата-застройщика Валерия Макарова — далеко не единственный сильно превышающий норматив, указанный в действующем своде правил. Так, например, в мае областные власти выдали разрешение на строительство первых трех домов квартала «Русская Европа» рядом с аэродромом «Девау». Там разрешено построить в общей сложности 61,2 тыс. кв.м жилых домов со встроенными помещениями на участке площадью 26,6 тыс. кв. м, коэффициент плотности застройки — 2,3, что почти в два раза больше норматива. Еще хуже ситуация с жилым домом на ул. Дм. Донского около кругового движения: там планируется возвести 57,4 тыс. кв.м в первую очередь жилой недвижимости на участке площадью 16 тыс. кв.м. Коэффициент плотности застройки — втрое выше рекомендованного в своде правил для «высоток». Автор всех трех проектов — квартала на Невского, дома на Донского и «Русской Европы» — архитектор Илья Соловьев не ответил на направленные ему вопросы.
В версии калининградских правил землепользования и застройки, действовавших с 2009 по 2017 годы, удельный показатель земельной доли для нормирования плотности застройки не применялся. Он упоминается в «старой» версии правил в информационном контексте: сколько земли приходится на жилье, построенное в определенные исторические периоды. Так показатель УЗД для жилья, построенного в 1970-х — 1990-х, составлял 0,85. То есть на одном гектаре земли строили 11,8 тыс. кв.м девятиэтажек, или в 2,2 раза меньше, чем разрешает строить областное правительство сегодня. Калининградский архитектор Олег Копылов сравнил проект «Калининградстройинвеста» в ходе градостроительного совета с «плохим опытом советской градостроительной школы» в части плотности застройки. Но, как показывают документы, предложенный проект по плотности застройки значительно хуже советских практик.
Текст — Вадим Хлебников, фото — Виталий Невар / Новый Калининград
Нашли ошибку? Cообщить об ошибке можно, выделив ее и нажав
Ctrl+Enter
© 2003-2025