Олег Перевалов: Калининград накрыла вторая волна

Уже два года рынок недвижимости Калининграда в состоянии стагнации, а в ноябре 2009-го здесь началась вторая волна кризиса. Терпеть осталось недолго, уверен президент Гильдии риэлторов Калининграда Олег Перевалов.

– Как прошел год?
– Если брать вторичный рынок жилой недвижимости, то в 2009 году в Калининграде больших изменений не произошло. Как начали год с неопределенности, так и заканчиваем. Цены, что называется, корректировались в сторону снижения, около 10-15%. Поскольку мы активно снижались всю вторую половину 2008 года, в 2009-м потеряли не так много. Коррекция прекратилась где-то в августе, по однокомнатным квартирам цены отыграли в плюс 5-7%. Еще в июле клиент выбирал из 5-7 квартир, сейчас у него 2-3 варианта, не больше. Все остальные сегменты по-прежнему «плавают», в них объем предложения существенно не сократился.
Стагнация у нас началась в октябре 2007 года, у первых в России, во многом из-за первичного рынка. Очень много было настроено и не реализовано. На «первичке» еще в начале 2009 года цены упали до себестоимости (30-35 тыс. рублей за кв. м), и так на этом уровне они и держатся. Сделки идут, в основном, по жилью либо уже сданному в эксплуатацию, либо в завершающей стадии строительства. Новостройки на ранних стадиях продаются очень редко, и с большим дисконтом – по цене 23-27 тыс. за «квадрат». Для сравнения: на «вторичке» средняя стоимость сегодня в районе 40 тыс. рублей, от 37 тыс. для трехкомнатных квартир до 42 тыс. для однокомнатных.

– Каково положение на рынке аренды?
– Весной аренда очень сильно просела, летом немного воспрянула духом, даже цены немного поднялись, с 7-8 тыс. рублей за однокомнатную квартиру до 9-10 тыс. Сейчас, к Новому году вернулись к весенним ценам. И главное, очень сильно снизился объем рынка. В декабре 2008 – феврале 2009-го весь рынок жилья практически встал, сделок было очень мало. С марта пошло оживление, некая стабилизация. Но были и еще два провала, в июне и в ноябре. Процентов 70-80 сделок, можно сказать, не чисто рыночные – по сертификатам и субсидиям. Граждане, чтобы не потерять эти дотации, вынуждены совершать приобретение жилья.

– Сокращение числа сделок, должно быть, привело и к сокращению числа агентств недвижимости?
– Можно и так сказать. В Калининграде в принципе очень крупных агентств никогда и не было, теперь и средние компании уплотнились: уменьшили число офисов, занимаемых площадей, сотрудников. Банкротств не было. Фирмы из двух-трех человек, которые и агентствами-то трудно назвать, продолжают работать в докризисном режиме, имея одну-две сделки в месяц. Единственное, что снизилось комиссионное вознаграждение риэлторов – сейчас 2-3% с каждой стороны сделки, или 40-50 тыс. рублей (в 2007 году – 100 тыс.).

– Какой сегмент пострадал больше всего?
– Аренда и купля-продажа на «вторичке» – это то, за счет чего риэлторы сейчас живут. Для остальных сегментов я бы употребил характеристику «тяжелый случай». На рынке коммерческой недвижимости продажи стоят, сделки по аренде есть – за счет того, что фирмы переезжают в более дешевые и менее габаритные офисы. Красноречивый факт: даже помещения, которые выставляют на аукционы муниципалитет и область, далеко не всегда находят своих покупателей.
У нас еще есть такое понятие, как недвижимость на побережье, этот сегмент тоже очень сильно просел, в этом году практически не пользовался спросом.

– Недвижимость на побережье – жилая?
– Да, квартиры, участки, дома. Это, как правило, «дополнительная недвижимость», она не является предметом первой необходимости. Очень часто ее использовали и как инвестиционный инструмент. В 2009 году ни местным, ни приезжим было не до этого. И цены здесь упали значительно. Полагаю, что этот сегмент пострадал даже больше, чем коммерческая недвижимость.
Калининград имеет свои особенности в силу расположения. Мы полностью окружены еврозоной, и валютный скачок, который был в начале года, крайне негативно повлиял на состояние бизнеса. Объем инвестиций в Калининградской области уменьшился на 37%, при том, что в среднем по Северо-Западу – минус 16%.
В такой тяжелой ситуации мы находимся уже два года, кризисные явления начались еще в конце 2007 года и весь 2008-й была стагнация.

– Ипотечное кредитование имеет место быть?
– Практически отсутствует предложение по ипотеке, есть единичные сделки, требования к заемщиками крайне жесткие. При этом многие граждане сами психологически не готовы к ипотеке, калининградские заработки не позволяют ее обслуживать.

– И каково краткое резюме по итогам года?
– Я думаю, что в 2009 году мы пережили последний жесткий пресс, который закончится весной будущего года. Дно, как сейчас модно говорить, нащупали, еще продолжится корректировка по крупногабаритным квартирам. Вторая волна, которую обещали, в Калининграде уже проявилась в ноябре.

– Вы уверены, что это вторая волна?
– Есть основания полагать, что это так – из общения с коллегами, клиентами. У населения деньги кончились, у компаний упал объем выручки. По своему агентству могу сказать, что показатели ноября были на уровне января. Причем если в начале года, когда у нас еще не были существенно сокращены издержки, нам было нелегко, то в конце года оказались готовы к такому развитию событий.

– И к каким выводам пришли?
– То, что сделали за весь этот год, надо было делать одним махом еще в конце прошлого, а не резать хвост по частям. Оптимизация бизнеса была неизбежна. Причем это практически не коснулось эффективности работы агентов, а вот схему работы обслуживающего персонала пришлось пересмотреть кардинально.
Источник: БН.ру

Государство спонтанных покупок

Заместитель главного редактора «Нового Калининграда» Вадим Хлебников о том, почему нельзя обсуждать наследие ЧМ без Дома Советов.