Разрешима ли "квартирная проблема", висящая над тысячами калининградцев?

Все новости по теме: Недвижимость
Недавно на одной из пресс-конференций губернатор Георгий Боос заявил, что цены на жилье в Калининграде стабилизировались, а нынешний достаточно высокий уровень стоимости квадратного метра – благо для области, так как это привлекает в строительную отрасль все новых и новых инвесторов. Объемы строительства жилья растут рекордными темпами, невиданными с далеких «советских» времен, и таким образом приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье» у нас в регионе реализуется относительно неплохо.

Однако от шока головокружительного взлета цен на квартиры в 2006 году трудно отойти. Рядовому среднестатистическому калининградцу непросто привыкнуть к новому порядку жилищных расценок, и даже ипотечные зазывы его не очень радуют. Рассчитав с помощью простейших четырех арифметических действий свои возможности, обыватель грустит: жилье для него по-прежнему недоступно.

Попробуем все же разобраться, сколько стоит и сколько должен стоить наш «квартирный вопрос», до сих пор портящий, как заметил классик, хороших и ни в чем не повинных людей.


Как считать?

Обратимся к опыту профессиональных оценщиков, которые определяют стоимость любого объекта недвижимости на вполне научной основе. Кстати, именно оценочную, а не прямолинейно «рыночную» стоимость (сколько запросит продавец) учитывают банки, когда дают ипотечный кредит.

Значит, рынок – это еще не все. Это мы, дилетанты, удовлетворяемся простейшей формулой спрос – предложение. Вот установилась сейчас в Калининграде средняя цена квартирного «квадрата» в эквиваленте под две тысячи долларов – это она, самая правильная, и есть, и больше искать нечего.

Профессионалу такого поверхностного подхода мало, он рассчитывает цену еще двумя методами: затратным и доходным. Попробуем и мы пройти этот путь и рассчитать, сколько же должно стоить жилье в Калининграде.

Итак, начинаем с метода затратного. По идее, это самый верный и объективный из подходов. Действительно, затраты, как кажется на первый взгляд, можно просчитать до копейки. И их считают. Кто? Понятно, в первую очередь сами строители, инвесторы. Имеются строительные расценки, сметы, которые многометровыми столбцами цифр убедительно доказывают, что именно столько и «стоит дом построить» и за меньше ну никак низ–зя! Здесь просчитано все: от закупки и транспортировки стройматериалов до зарплаты уборщицы тети Маши и «решения» вопроса о выделении участка.

Однако любой аудитор в откровенном разговоре «не для печати» вам скажет, что умелый сметчик, выполняя заказ руководства, может подогнать цифры в любую сторону в довольно солидном диапазоне. Какую зарплату положить тете Маше и какую – генеральному директору? Какую машину для личных поездок руководства втиснуть в общую графу расходов на автотранспорт: скромный «Опелек» или шестисотый «Мерседес». По какой цене и откуда привезти цемент? Все это, в условиях рынка, обширного выбора и массы предложений, дает практически неограниченный простор фантазии. Короче, что захочу, то и наворочу.

В связи с этим более, так сказать, научно выверенными представляются два других подхода: сравнительный и доходный. Сравнительный, он же рыночный, предполагает анализ ситуации на рынке жилья и расчет цены конкретной квартиры с учетом ее особенностей. Нехитрые формулы позволяют достаточно объективно оценить реальный квадратный метр с точки зрения основополагающего постулата: спрос - предложение.

Наконец, доходный метод. Суть – в конверсии гипотетически предполагаемых доходов от сдачи квартиры в наем в ее нынешнюю цену продажи. Здесь заглавную роль играет так называемая ставка капитализации, от величины которой, определяемой финансово-экономическим состоянием государства, и будет зависеть рассчитываемая цена вашей квартиры.


Затраты, сравнение, доход

Жилье постройки примерно до 1990 года рассчитывается с помощью Укрупненных показателей восстановительной стоимости, изданных еще Госстроем СССР аж в 1968 году (с небольшими поправками в 1983 г.) Этот «древний» документ является для оценщика «настольной книгой», которая - единственная – дает исходный материал для расчетов. Более новое жилье оценивают, привлекая сметчиков, об «объективности» которых мы уже говорили.

Начальная цифра, из УПВС, корректируется с помощью специальных индексов и коэффициентов. Областное государственное учреждение «Региональный центр по ценообразованию в строительстве» ежемесячно рассчитывает индекс пересчета стоимости строительства, которым руководствуются независимые эксперты, вводится территориальная поправка, коэффициент предпринимательской прибыли… В принципе учитывается все, и конечный результат просто обязан отразить реальную картину.

На сегодня, чисто механически просчитав среднестатистическую цену, выходим на стоимость примерно в 800 долларов США за квадратный метр. Вот это – цена затрат, которая, понятно, может существенно отличаться в ту или другую сторону с учетом конкретных условий. Но – ориентир, от которого, как говорится, уже можно плясать.

Сравнительный подход дает несколько иную картину. Разброс цен по виду построек, их месторасположению, окружающим удобствам достаточно велик, но и тут можно вывести некую среднюю величину. По расчетам специалистов, не игнорируя окраины и ветхое жилье немецкой постройки, можно с уверенностью говорить о цифре 1700 долларов США за квадратный метр.

Доходный метод, естественно, показывает другую реальность. Ставка капитализации, исходящая из ставки рефинансирования (Сбербанк предлагает 11 процентов, коммерческие банки – побольше), учитывающая ликвидность жилья, эксплуатационные расходы и массу других привходящих факторов, принимается равной не менее 18 процентов. Аренда стандартной двухкомнатной квартиры (45 квадратных метров) стоит в среднем 300 долларов в месяц. Отсюда цена квадратного метра, рассчитанная с помощью доходного метода, оказывается равной всего 400 долларов США.

Вот такая получается мозаика. Восемьсот, тысяча семьсот и четыреста долларов. Оценщик, получив эти три цифры, присваивает каждому методу свою «весовую категорию». И окончательный результат – понятие во многом субъективное. Мы же возьмем простое среднеарифметическое: 966. Именно столько – 966 долларов США за квадратный метр - должно стоить жилье в Калининграде.


А сколько можем?

Попробуем теперь подойти к проблеме, так сказать, с другой стороны. А сколько может опять же среднестатистический калининградец выложить за вожделенную квартиру?

Квартира – не хлеб с колбасой, которые требуются каждый день. Собственное жилье покупается один раз и на всю жизнь. Значит, заработанного за трудоспособный период человеком, за минусом каждодневных «текущих» расходов, должно хватить, чтобы обзавестись квартирой или построить дом.

Если верить статистике, житель нашего региона в среднем получает 10,4 тысячи рублей в месяц. Берем стандартную семью из трех человек: двое работающих и ребенок. Совокупный месячный доход у них будет 20 тысяч 800 рублей. Значит, за двадцать пять лет своей трудовой деятельности они заработают 6 миллионов 240 тысяч рублей.

Но надо же на что-то жить? Как определяет наше родное Министерство здравоохранения и социального развития прожиточный минимум – это стоимостная оценка потребительской корзины (минимального набора продуктов питания, непродовольственных товаров и услуг, необходимых для сохранения здоровья человека и обеспечения его жизнедеятельности), а также обязательные платежи и взносы. Этим «прожиточным минимумом» и ограничимся, будем считать, что большего нам и не надо.

Прожиточный минимум установлен у нас сейчас 3 тысячи 696 рублей на человека. Значит, в месяц придется потратить, чтобы не умереть с голоду, 11 тысяч 88 рублей. За двадцать пять лет мы проедим и износим 3 миллиона 326 тысяч 400 рублей.

Остальное – на квартиру. На нее, родимую, у нас остается 2 миллиона 913 тысяч 600 рублей или целых 116 квадратных метров добротного среднестатистического жилья. Неплохо. Даже с учетом ставок ипотечного кредита (от 11 процентов) семья может рассчитывать, что обзавестись собственным углом в принципе реально.

Р.S. Подведем итог. Теоретически купить квартиру калининградец может. А практически? Прав губернатор Георгий Боос: будем больше строить, развивать различные формы кредитования, в первую голову ипотечное, наращивать производство стройматериалов – жилье из сферы несбыточных мечтаний превратится в обычный товар. Каждый сможет купить его, исходя из возможностей и запросов.

Уже сегодня восемнадцать банков в городе работают с ипотечными кредитами, клиентам предлагается более ста различных программ. Действует программа «Жилье молодой семье», предлагаются преференции молодым специалистам на селе. Некоторые крупные предприятия строят дома для своих сотрудников (но не бесплатно, а с помощью долгосрочных льготных кредитов). Есть уже и тысячи счастливчиков, которые обживают новые стены.

И хотя квартирный вопрос по-прежнему стоит очень остро, похоже, что в отличие от тысячелетней математической задачки «квадратуры круга», он вполне разрешим.
Источник: Калининградская Правда

Дискомфортная среда

Главный редактор «Нового Калининграда» Алексей Милованов о том, чего не хватает Калининграду, чтобы стать удобным для жизни городом.