Безнадзорная аренда

В нынешнем сезоне арендные ставки на жилье ведут себя непривычно: вместо традиционного роста на 15-20% осенью 2007 года они увеличились на 25%. И сдавать назад не собираются

Oриентируясь на устойчивый спрос, владельцы квартир пытаются поднимать арендные ставки, однако наниматели стоят насмерть, поэтому, утверждают специалисты, главным движителем ежегодного подъема обычно выступает инфляция.
Нехарактерные повадки

Стоимость аренды жилья вырастает раз в году. Поскольку среди арендаторов жилья в Петербурге много студентов и иногородних, а летом они из города уезжают, новый арендный сезон начинается в августе-сентябре. Именно на этот период приходится ценовой скачок. В начале каждого календарного года наступает некоторое снижение, а по весне случаются мертвые сезоны. Однако в нынешнем арендном сезоне цены ведут себя не совсем характерно.

По словам генерального директора агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрия Щегельского, непривычный рост цен 2007 года спровоцирован в первую очередь непрогнозируемой инфляцией: «Инфляция случилась вдруг, в расчетах она не присутствовала, по крайней мере такого размера». Мало того, сопряженный с инфляцией резкий скачок цен на основные продукты питания по времени совпал с ежегодным повышением арендных ставок и волнениями на финансовом рынке. Ипотечный кризис в Америке и Европе и падение курса доллара также способствовали росту ставок. Не наблюдали специалисты в этом году и традиционного январского снижения цен. «Арендодатель ориентируется на сегодняшнее ценообразование и оглядывается на инфляцию», – говорит Щегельский.
Свобода без берегов

Российский рынок аренды жилья разительно отличается от рынков большинства стран мира. На Западе принято сдавать в наем жилье, сообразуясь с его рыночной ценой: с арендатора берут в среднем 7−8% от стоимости квартиры. В России арендная ставка и цена квартиры никак не сопрягаются. Поэтому бурный рост цен (120%) на жилую недвижимость в 2006 году не оказал влияния на рынок жилой аренды. Наниматели не откликнулись на запросы арендодателей, и последние вынуждены были умерить аппетиты.

Безбрежная свобода имеет место даже в налогообложении доходов от аренды. По мнению риэлторов, налоги платят главным образом арендодатели двух категорий. К первой категории (6%) относятся предприниматели без образования юридического лица, которые владеют несколькими десятками арендованных квартир, вторые (1−2%) – те, кто сдал квартиру корпоративным клиентам, готовым оплачивать все, включая налог. «Легальность хороша тем, что можно обратиться в органы, если возникает проблема», – заметил Щегельский. В то же время многие арендодатели опасаются: после похода в налоговую инспекцию квартира будет «засвечена», и тогда налоги придется платить пожизненно, даже когда выгодные корпоративные клиенты съедут.

Периодически Государственная дума спохватывается и пытается законодательно закрепить за риэлторами обязанность доносить в налоговые органы обо всех заключенных договорах. Последняя озвученная идея властей – призыв к жильцам доносить о появлении в соседних квартирах незнакомых постояльцев. Однако пока этот призыв положительных (для властей) результатов не дал: нелюбовь к чиновникам перевешивает зависть к соседям. «Если государство хочет, чтобы ему отдали деньги, оно должно все сделать, чтобы отдали радостно. Как только применяются карательные меры, народ уходит в подполье», – утверждает Дмитрий Щегельский.


Арендаторы объединяются

Тенденции рынка аренды меняются мало. Самый большой спрос – на дешевые квартиры, но их с каждым годом становится все меньше. Квартировладельцы все чаще вкладывают средства от аренды в улучшение качества жилья (в ремонт, новую мебель и технику): стоимость аренды такой квартиры возрастает. Интерес к квартирам в среднем ценовом сегменте тоже достаточно велик.

По данным петербургской городской справочной службы по недвижимости «Квартирный вопрос», в феврале больше всего запросов от потенциальных арендаторов поступило на однокомнатные квартиры в Невском и Приморском районах. В этих же районах многие желают снять и двухкомнатные квартиры. По словам Дмитрия Щегельского, спрос на комнаты также высок. Причем это касается не только коммунальных квартир в историческом центре. Зато довольно мало желающих арендовать трехкомнатные квартиры – наиболее дорогие в сегменте массового жилья. «Спрос ежегодно немного подрастает, – говорит Щегельский. – А рост цен на рынке аренды показывает, что спрос превышает предложение». Хотя предложение также растет. По мнению генерального директора АН «Бенуа», это связано с тем, что сдача квартир в аренду – «наименее рискованный источник дохода», поскольку недвижимость, с одной стороны, все время дорожает, а с другой – ликвидна, рантье может продать ее в любой момент.

Поскольку большинство сделок аренды жилья проходит не только без регистрации, но даже без участия агентств недвижимости, объем рынка аренды с трудом поддается оценке. По мнению Дмитрия Щегельского, он составляет примерно 10% от жилого фонда города. В среднем в месяц сдается в аренду 5−6 тыс. объектов по ставке от 10 тыс. рублей в месяц. Декан факультета региональной экономики и управления ИНЖЭКОН Сергей Максимов полагает, что в аренде задействовано примерно 5% городского жилого фонда.

Пополняется рынок в основном за счет квартир в новостройках. По словам руководителя отдела аренды компании «Адвекс» Ирины Никулиной, сегодня много квартир приобретается для последующей сдачи в аренду – чтобы отбить затраты на покупку. Инвестиции в приобретение квартир ложатся на некоторых собственников столь тяжким бременем, что они сдают жилье без отделки. «Примерно 20% квартир в новостройках собственники пытаются сдавать без отделки – на 10−15% ниже рынка, но на длительный срок и с условием, что арендатор сделает ремонт», – рассказывает Ирина Никулина. По оценке Максимова, доходность этого бизнеса составляет сегодня 5−6%, хотя еще лет десять назад он приносил 20−25% годовых. Усиливается появившаяся года два назад тенденция – переход в расчетах по сделкам на рубли. Редко, но встречаются расчеты в евро. «Валюта сегодня не рассматривается как средство сбережения капитала», – поясняет Дмитрий Щегельский.

При том, что количество объектов аренды и потенциальных нанимателей на рынке растет, число сделок в расчете на одного агента сокращается. По данным агентства недвижимости «Итака», в декабре 2007 года объем сделок по аренде снизился на 30% к ноябрю того же года, а к декабрю 2006−го – на 27%. «Агентов стало больше, следовательно, сделок в агентствах – меньше. Это пошло с 2002 года, когда отменили лицензирование. Еще в прошлом году арендой занимались 153 агентства в городе, теперь – 196», – объясняет ситуацию Ирина Никулина.

По мнению Яны Долотовой, аналитика агентства недвижимости «Итака», причина сокращения объема сделок другая: «Меньше сделок происходит потому, что дорого. Платить ежемесячно за однокомнатную квартиру 17 тыс. рублей накладно». Дороговизна арендованного жилья усилила тенденцию арендаторов объединяться – партнеров ищут даже по интернету. «Многие вынуждены объединяться, чтобы снимать квартиру. Не обязательно студенты – это могут быть иногородние и просто семьи, если им не хватает на аренду, которая дорожает и дорожает», – говорит менеджер департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская Недвижимость» Людмила Илюшина. «Объединяются даже семейные пары», – подтверждает Яна Долотова.
Пределов не видно

«Минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет сейчас 14−15 тыс. рублей в месяц (Красносельский, Фрунзенский районы), – рассказывает Людмила Илюшина. – Двухкомнатную квартиру можно снять не менее чем за 18 тыс. (опять-таки в вышеназванных районах). На традиционно более престижном севере города аренда чуть дороже. В Приморском или Выборгском районе двухкомнатная квартира стоит минимум 20 тыс. рублей в месяц. Элитные квартиры – 30 тыс. и более. Это будет квартира в центре, но не на Крестовском острове, где предложений мало, а ценники вообще заоблачные – до 10 тыс. евро в месяц».

По данным центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в центральных районах стоимость аренды квартир традиционно выше и в среднем составляет 22−23 тыс. рублей в месяц. При этом лидерами по уровню арендных ставок выступают Петроградский и Центральный районы Петербурга, где цена аренды однокомнатной квартиры в месяц доходит до 23 тыс. рублей. Аренда комнаты в Петербурге вне зависимости от района и количества жильцов обойдется примерно в 8−10 тыс. рублей в месяц.
Ветхость придушила рынок

Рынок аренды Северо-Запада в целом заметно отличается от петербургского. Во-первых, состояние жилого фонда во многих городах не отвечает современным требованиям. По данным Ассоциации «Северо-Запад», изношенность жилого фонда в регионе составляет более 60%. В Карелии 470 тыс. кв. м жилья из 15 млн (в частности, 800 домов в центре Петрозаводска) официально признаны непригодными для проживания. Это ветхий и аварийный фонд, деревянные дома 1930−1960 годов постройки. В Новгороде объем аварийного и ветхого жилья, из которого надо немедленно переселять людей, вырос за год на 50 тыс. кв. м. Весь жилой фонд Мурманской области – 20 млн кв. м. При этом более 2 тыс. семей живут в аварийных домах.

Жилье настолько быстро ветшает, что малые объемы строительства не успевают его замещать. По этой причине региональный рынок аренды жилья назвать оживленным язык не поворачивается. Например, в Новгороде объявления о сдаче жилья в наем крайне редко появляются в базе. Зато желающие снять квартиру не иссякают. Похожая ситуация в Мурманске, где потенциальных съемщиков гораздо больше, чем арендодателей. При этом арендаторы готовы платить по максимальной ставке. Более или менее оживляется рынок в Калининграде. По крайней мере объем предложения там немного подрастает.

Тенденция, характерная почти для всего Северо-Запада, – несоответствие желаний арендаторов и арендодателей. Например, в Калининграде при объявленной минимальной ставке за однокомнатную квартиру 10 тыс. рублей потенциальные наниматели не хотят платить больше 8 тыс. в месяц.
Сюрприз-2008

Если к региональному рынку аренды применить петербургские показатели (5% всего жилого фонда) и сравнительно малые объемы ввода жилья, можно предположить, что рынок в соседних с Петербургом областях не активизируется, пока строители не обеспечат достойные объемы сдачи в эксплуатацию новых квартир.

Что касается Петербурга, то специалисты обещают дальнейший рост арендных ставок не только по причине ожидаемого роста инфляции, но также из-за роста спроса. По мнению Дмитрия Щегельского, увеличение спроса обеспечат люди, которые не сумели вписаться в ипотеку, а потому вынуждены снимать жилье.

По словам Ирины Никулиной, в 2008 году ожидается рост арендных ставок на 20%. При этом риэлторы полагают, что на волне инфляции в нынешнем году удорожание может произойти еще до осени. «По нашим прогнозам, летом цена поднимется примерно на 10%. И это не считая все возрастающих коммунальных платежей, которые обычно не включаются в арендную плату», – говорит Людмила Илюшина.
Источник: Эксперт Северо-Запад

Дискомфортная среда

Главный редактор «Нового Калининграда» Алексей Милованов о том, чего не хватает Калининграду, чтобы стать удобным для жизни городом.