Кривой рынок

Рынок земли в Калининградской области носит спекулятивный характер, он непрозрачен и не организован

Ситуация на земельном рынке Калининградской области похожа на ту, что имеет место в большинстве регионов Северо-Запада России (за исключением разве что Петербурга). Цивилизованного рынка нет, равно как нет пока и инфраструктуры для его возникновения. Региональные власти не ведут сколько-нибудь последовательного учета ни по первичному (приватизация), ни по вторичному (сделки между частными собственниками) земельным рынкам. Отсутствуют прозрачные механизмы приватизации земли и нормальные площадки (биржи, специализированные фирмы и т.п.) для совершения сделок на вторичном рынке. Специальных изданий нет - предложения о покупке и продаже земельных участков (в том числе измеряемых десятками гектаров) размещаются в обычных газетах частных объявлений среди заявок вроде "продам шкаф". Частично сделки купли-продажи осуществляются посредством агентств недвижимости, но и для них торговля землей - скорее непрофильный довесок. Подробной информацией о рынке они не владеют и фактически лишь оформляют сделки между участниками, которые сами нашли друг друга.
Земельный пейзаж

Площадь Калининградской области - 1,5 млн га. Из них 790 тыс. га - сельхозземли, 100 тыс. - земли поселений. Почти столько же принадлежит промышленной, транспортной сфере, предприятиям связи, энергетики и Министерству обороны. Остальное - земельная собственность водного, лесного фондов, особо охраняемых территорий и запаса.

В частной собственности находится около 75% земель сельхозназначения, из них 68% принадлежит гражданам. Это обусловлено состоявшейся массовой приватизацией колхозных земель, в результате которой появились крестьянские паи. Об упорядоченности прав на землю говорить рано: в большинстве случаев паи не выделены в натуральном эквиваленте. Кроме того, по свидетельству специалистов по оценке земли консалтингового центра "Бизнес-Эксперт", сейчас в ходу 17 видов правоустанавливающих документов, некоторые - от 1946 года. В документах присутствуют разнообразные формулировки (например, "право бессрочного пользования", "право пожизненного пользования" и др.), хотя сегодня легитимны только понятия "собственность" и "аренда". Права на такие участки находятся в подвешенном состоянии: уже не государственная собственность, но еще и не частная.

Года два назад в частное владение перешли многие участки за окружной дорогой города Калининграда (они относятся к Гурьевскому району). Из них большая часть - земли сельхозназначения. Повышенный спрос на эти участки определяется тем, что в перспективе они могут стать землями Калининграда вследствие неизбежного его расширения - тогда их стоимость возрастет в разы. Хотя 92% земель в Калининградской области пока еще принадлежит государству, значительная их часть вблизи побережья Балтийского моря, особенно в городах-курортах Светлогорске и Зеленоградске, уже приватизирована.
Собака на сене

Несмотря на наличие значительного количества государственной и муниципальной земли, разрешенной к приватизации, поступление ее на рынок в ближайшей перспективе не предвидится.

Как утверждает Вадим Черкасов, президент девелоперской компании "137", купить ее у властей нельзя хотя бы потому, что неясно, кому она принадлежит: разграничение между федеральными, областными и муниципальными землями не произведено до сих пор. Более того, ни у одного муниципалитета или поселкового образования нет кадастровых, законодательно закрепленных границ. В настоящее время урегулированием этой проблемы занимаются специально созданные комиссии.
С 2002 года, когда вступил в силу Земельный кодекс, по 2004 год количество сделок с землей на вторичном рынке возросло в семь раз, а суммарная площадь земель, вовлеченных в торговый оборот, - в семьдесят

По информации депутата областной Думы Александра Кузнецова, есть еще одна причина застоя на первичном рынке: новый Градостроительный кодекс, вступивший в силу с 1 января 2005 года, возлагает обязанности по оформлению землеустроительного дела на муниципалитеты (ранее этим занимались сами инвесторы). Но у местных властей, во-первых, нет средств, во-вторых, нет понимания, как это делать, и, в-третьих, ни в одном муниципалитете нет градостроительных планов, без которых нельзя составить план участка. Де-юре отсутствует даже генплан Калининграда: он до сих пор не прошел все необходимые процедуры утверждения и существует лишь как некий ориентир, не имеющий силы закона. В целом землеустроение - весьма масштабная проблема, над которой, по оценке Кузнецова, муниципалитетам предстоит трудиться не менее года.

Наконец, по новому земельному законодательству, местные власти могут предоставлять землю под застройку только на основе тендера, а такой практики в анклаве вообще не существует. До сих пор выделение земельных участков под тот или иной объект происходило по заявке конкретного инвестора; теперь, даже при наличии его инициативы, власти обязаны выставить участок на конкурс, а заинтересованный инвестор должен этот конкурс выиграть. Поскольку конкурсные процедуры, оформленные в виде местного закона, в Калининградской области отсутствуют, с 1 января 2005 года государственная земля под застройку (кроме жилищной) вообще не предоставляется, а строительство ведется лишь на участках, полученных ранее. Отсрочка действует только для жилищного строительства? и то лишь до 1 октября 2005 года. Если до этого момента не появятся соответствующие регламенты, то объемы строительства в области могут начать сокращаться - когда будут застроены все выданные участки.

Единственная ниша, где возможна приватизация, - земля под строениями, находящимися в частной собственности. Впрочем, такая земля ценится лишь в наиболее престижных местах - для строительства торговых и развлекательных объектов в городах, а также коттеджей, главным образом на побережье.

Кстати, такой механизм застройки преобладает на Куршской косе. Инвестор покупает какой-нибудь сарай или охотничий домик, а потом начинает "реконструкцию". Купленное сооружение сносит и строит коттедж, который по документам продолжает числиться "сараем" или "охотничьим домиком". Иногда коттедж возникает в ходе реализации проекта строительства "берегоукрепительного сооружения". Мол, коттедж твердый, значит, укрепляет берег. Риски при этом, конечно, значительные: Куршская коса имеет статус национального заповедника и находится под пристальным вниманием многочисленных контролирующих инстанций, так что в любой момент новое строение могут признать незаконным.

В мутной воде

На вторичном рынке земля продается довольно активно. По данным консалтинговой группы "Калининградтрастэнерго", с 2002-го (когда вступил силу Земельный кодекс) по 2004 год количество сделок с землей возросло в 7 раз, а суммарная площадь территорий, вовлеченных в торговый оборот, в 70 раз. Последнему обстоятельству способствует постепенно ускоряющееся под давлением спроса оформление крестьянских земельных паев.
Права на 68% сельхозземель, принадлежащих крестьянам в качестве паев, недооформлены: это уже не государственная собственность, но еще и не частная

Как утверждает большинство экспертов, земельный рынок в Калининградской области в значительной степени теневой и сильно криминализован. Главным образом это обусловлено историей появления земельных участков на рынке: процедура отчуждения земли из муниципальной или государственной собственности связана с широкомасштабной коррупцией. По этому поводу время от времени возникают скандалы.

Так, в течение нескольких лет находится в розыске по подозрению в получении взяток, исчисляемых сотнями тысяч долларов, за продажу участков на Куршской косе (что запрещено) бывший заместитель главы администрации Зеленоградского района. Аналогичные претензии предъявляются и к чиновникам других районов области, хотя правоохранительные органы обращают на них не столь пристальное внимание. Александр Кузнецов подчеркивает, что при первичной продаже земельных участков в бюджеты городов и районов поступают в основном довольно скромные суммы, в то время как бизнесмены, получившие участки, утверждают, что заплатили за них сотни тысяч, а то и миллионы долларов.

Немало способствуют такой практике административные препоны. По словам начальника отдела инвестиционного планирования калининградской мэрии Александра Алексеенко, получение легального разрешения на строительство на территории области занимает 2,5 года. В такой ситуации бизнесмены предпочитают заплатить лично чиновнику за "оказание комплексных услуг" - от выделения участка до прохождения всех формальностей.
Цены на марше

Сейчас главная тенденция на вторичном земельном рынке Калининградской области - перманентный рост цен, что неизбежно при относительном застое на первичном рынке. По данным оценочной компании "Балтэкспертиза", на земли поселений и земли сельхозназначения на вторичном рынке с 2001-2002 годов по первое полугодие 2005-го наблюдается рост цен в четыре раза в каждой из категорий в среднем по области, по Калининграду - в пять раз.

По сведениям главы "Калининградтрастэнерго" Павла Ященко, наиболее активно росли цены на землю в Гурьевском (расположен вокруг Калининграда) и Зеленоградском районах (наиболее благоустроенная часть морского побережья) - в 6-15 и 10-50 раз соответственно. Цены на сельхозземли там варьируются от 1 до 12-18 тыс. долларов за гектар, в зависимости от места, наличия коммуникаций и возможности их подведения. Земля поселений в Зеленоградске стоит 1-3 тыс. долларов за сотку, а рекордсменом по стоимости является Светлогорск - в среднем 10 тыс. долларов за сотку (гектарами в этих городках участки вообще не измеряют, свободной земли там не осталось).

Цена земли в Калининграде чуть выше, чем в Зеленоградске, и значительно ниже, чем в Светлогорске. Ценообразующим фактором является главным образом престижность места и только во вторую очередь - наличие коммуникаций. Их состояние нельзя назвать безусловным преимуществом Калининграда, у которого две хронических проблемы - нехватка воды и электроэнергии.

Первую пытаются решать, взимая с застройщиков дополнительную плату - за проведение воды, которое не наносило бы ущерба другим пользователям. Лимиты электроэнергии получить так же трудно, однако вскоре, когда будет запущена ТЭЦ-2, эта проблема решится. Правда, возникнет другая - с газом. ТЭЦ-2 станет крупнейшим его потребителем, а пропускная способность газопровода, проходящего через Литву, ограничена. Это коснется и Калининграда, и области, в том числе и побережья, вдоль которого сейчас тянут газопровод. Он уже проведен до Зеленоградска, а в Светлогорске появится, вероятно, только в следующем году. С остальными коммуникациями на побережье все обстоит более-менее благополучно.

Низкими остаются цены на землю в восточных (депрессивных) районах области. Там ее готовы покупать, но за копейки, просто потому, что земля - это ограниченный ресурс.
Земля как зеркало экономики

Покупают землю на вторичном рынке или для дальнейшей перепродажи, или с целью застройки, преимущественно коттеджной. Коттеджная застройка производится прежде всего в престижном Светлогорске. Цены там взвинчены настолько, что, по выражению Вадима Черкасова, этот городок фактически стал "спальным районом Москвы" или даже "продолжением Рублево-Успенского шоссе". Однако в Светлогорске свободной земли почти не осталось и новым перспективным районом для престижной застройки является Зеленоградск. В Гурьевском районе строятся недорогие сблокированные коттеджи "для калининградцев".

Спекулятивные цели преследуются в основном в отношении сельскохозяйственной земли. Чтобы на ней что-то строить, ее надо переоформить в категорию "поселений". Это дорого: компенсационные выплаты за вывод участков из сельхозоборота достигают 100-150 долларов за сотку, что сопоставимо со стоимостью этой земли или даже превышает ее.

Уровень развития земельных отношений на той или иной территории во многом обуславливает перспективы роста экономики этой территории: земля, наряду с трудом и капиталом, - одна из основ благосостояния, определяющая возможность его приумножения. Вместе с тем земельный рынок является еще и зеркалом развития экономики: земля становится объектом спекуляций тогда, когда не существует условий для ее использования в продуктивных для экономики целях. Именно такова сейчас ситуация на земельном рынке Калининградской области.
Источник: Эксперт Северо-Запад

Дискомфортная среда

Главный редактор «Нового Калининграда» Алексей Милованов о том, чего не хватает Калининграду, чтобы стать удобным для жизни городом.