Продолжаем обсуждать одну из самых злободневных тем - создание рынка доступного жилья. Накануне состоялось заседание правительства, и министры одобрили пакет законопроектов, которые должны изменить ситуацию на рынке в корне.
Каковы перспективы развития жилищного рынка? На этот вопрос отвечают Андрей Викторович Куприянов, руководитель группы маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы, и Константин Николаевич Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов.
- Известно, что восемь лет по различным кабинетам перемещался Жилищный кодекс, прежде чем на правительстве было объявлено, что он готов к передаче в Думу и прохождению всех инстанций. Что, сейчас изменилась ситуация, появились экономические возможности для того, чтобы действительно запустить какие-то механизмы на рынке жилья?
АПРЕЛЕВ: На самом деле, безусловно, любое законодательство эффективно работает тогда, когда оно используется рынком. И, безусловно, появились те условия, при которых многие вещи, которых не хватает, стали более востребованы, и без них просто дальше эффективно рынок развиваться не может. Это не значит, что раньше нам не нужно было регулировать эти правоотношения, просто раньше это не стояло так остро. Например, вопросы, связанные с публичными правами граждан, с правами граждан, проживающих в многоквартирном доме. Мы предпринимали несколько попыток решения этих проблем, таких как создание товариществ собственников жилья, создание кондоминиумов, и вышли сегодня на тот рубеж, на котором все эти правоотношения нужно более эффективно решать. Наличие сегодня существующих очередей на жилье. Не всегда эти очереди отражают реальную экономическую ситуацию с платежеспособным спросом тех людей, кто стоит в очереди. То есть просто создалась ситуация, в которой те социальные льготы, которые существуют, неадекватно влияют на ситуацию, то есть не всегда заслуженно получают, например, жилье, не всегда корректно продвигается та или иная очередь и так далее.
Сегодня мы переходим к более рыночным условиям, к большей направленности социальных реформ, и эта направленность осуществляется за счет конкретной адресности в рамках этих проектов. Но мне более близок вопрос и Жилищного кодекса, и Градостроительного. Потому что Жилищный кодекс содержит в себе очень много вопросов, связанных с регулированием в целом сферы правоотношений в жилищной сфере, а Градостроительный кодекс, безусловно, создает инструменты для более эффективной рыночной конкуренции в сфере строительства, что с точки зрения влияния в перспективе на цены, на мой взгляд, действительно должно послужить очень эффективным инструментом к созданию конкуренции и снижению цен.
- Константин Николаевич, если я правильно понимаю, то весь этот пакет законопроектов, который вчера обсуждался, направлен на создание рынка в сфере строительства и оборота жилья, ограниченного некой социальной составляющей, назовем это так.
АПРЕЛЕВ: На самом деле в этом пакете есть пять ключевых составляющих. Первая - это выстраивание более четких отношений в сфере жилищной политики, в сфере правоотношений. Например, если раньше собственник проживал в квартире и член его семьи, то после того, как член семьи перестал быть членом семьи, он продолжает проживать, но, например, отказывается уплачивать что-либо. Вот сегодня и тот, и другой ставятся в равные условия с точки зрения их обязанностей по содержанию этого жилья. Появляется полная прозрачность. Вот первый блок - это регулирование правоотношений в жилищной сфере.
Второй блок - это расширение доступности жилья через создание новых инструментов финансирования приобретения этого жилья. Это ипотека, это различные схемы накопительные, которые могут быть использованы, хотя на сегодня они больше всего вопросов вызывают у профессионалов.
Блок третий - это создание эффективной рыночной конкуренции в сфере строительства. Вот там главный упор, безусловно, делается в отношении рынка. И предлагается сделать так, чтобы рынок заставил конкурировать застройщиков, что, в свою очередь, должно привести к снижению цен, как следствие.
Дальше, налоговое стимулирование оборота. Это различные льготы налоговые и вопросы, связанные с поддержкой муниципалитетов - пятый блок - по формированию территорий, которые можно будет использовать для развития городов. То есть на сегодня в бюджетах муниципалитетов средств в принципе нет. Вот одна из задач - это формирование таких бюджетов для развития территорий городов, для формирования новых площадок, на которых можно вести застройку. При этом главным условием является полная прозрачность предоставления этих площадок для строительства.
- Мы живем в огромной стране. Можно ли эти правила игры установить одинаковыми для Москвы и для Чувашии, для Калининграда и для Владивостока? Андрей Викторович, ваша точка зрения, вы все-таки представляете московский департамент.
КУПРИЯНОВ: Я думаю, что принципы ведения бизнеса должны быть одинаковы для всех. Понятно, что существуют различные местные условия, различная социальная среда, в некоторых регионах существует собственная законодательная среда. Тем не менее те правила игры, которые существуют на рынке, должны быть понятны и прозрачны.
- То есть вы за то, чтобы уже законодательная база была принята, определена: вот именно так надо действовать?
КУПРИЯНОВ: Как вы уже отметили, эти законопроекты разрабатывались не один и не два года, в них постоянно вносились улучшения, постоянно они совершенствовались, развивались вместе с рынком. И я думаю, что в той форме, в которой они будут приняты сейчас, они будут способствовать развитию рынка недвижимости.
- Есть люди, которые стоят честно и долго в очереди на получение жилья от государства. Есть люди, которые сейчас готовы были бы купить, если бы процент ипотечный был меньше и были бы какие-то льготы. Есть люди, которые сегодня готовы вложить деньги. Хотя бы этим трем категориям каких изменений стоит ждать?
АПРЕЛЕВ: Есть три категории, примерно те, что вы описали, но не совсем. То есть первая категория - это те, кто может купить, используя в том числе и ипотечные кредиты. В отношении этой категории главная задача была - снизить риски банков и снизить в целом экономическую нагрузку с самих сделок и с самих плательщиков, чтобы расширить вот этот покупательский спрос. По нашим оценкам, если все законопроекты, направленные на развитие ипотеки и системы ипотечного кредитования, будут приняты, то покупательский спрос может быть расширен примерно в 2-3 раза реально, то есть доступность резко возрастет. Другое дело, если не стимулировать строительство в целом, то, наверное, это ни к чему не приведет, кроме как к росту цен.
Если говорить о второй категории, то это те люди, которые при определенной государственной помощи смогут воспользоваться собственными ресурсами. В частности, это какие-то конкретные государственные программы, которые и ранее существовали, и будут продолжать существовать, относящиеся к особым категориям, например военнослужащим. Они могут приобретать жилье с помощью жилищных сертификатов, это так и сохраняется.
А третий статус - это люди, которые ни при каких обстоятельствах сами приобрести не могут. Вот это как раз неимущие, это те люди, которым государство должно обеспечить право на жилье. Если вторая категория, используя свои собственные ресурсы, может в дальнейшем выкупить эту квартиру и ей распоряжаться, то последняя категория неимущих не могут выкупить это жилье - это будет социальное жилье. И в том случае, если их статус меняется, то есть они становятся из неимущих имущими людьми, которые в состоянии уже приобретать это жилье, то они из этой категории выходят, и они самостоятельно в дальнейшем решают свои жилищные проблемы. То есть социальное жилье - это не жилье, которое один раз по жизни, это жилье, которое предоставляется в соответствии с теми доходами, накоплениями, и в том числе активами по сути, которыми обладает человек.
- Андрей Викторович, в Москве существует ряд программ для разных категорий людей, которые хотят стать обладателями того или иного жилья. С вашей точки зрения, те программы, которые есть сегодня, как будут развиваться?
КУПРИЯНОВ: Вы имеете в виду не тех людей, которые могут самостоятельно приобрести жилье, а социально незащищенных?
- Тех, кто сразу не может выложить всю сумму за жилье.
КУПРИЯНОВ: Как вы знаете, в Москве существует программа предоставления бесплатного жилья, муниципального жилья очередникам. Развиваются программы, которые направлены на предоставление жилья тем лицам, которые не могут самостоятельно приобрести жилье. Наверное, стоит здесь сказать о программе "Молодая семья". В рамках этой программы ежегодно строится порядка 300 тысяч квадратных метров жилой площади, которые передаются на определенных условиях молодым семьям. Наверное, стоит отметить также и программу строительства доходных домов.
- Если не могут купить, то могут снимать. Есть ли сейчас то место, куда я могу пойти и снять жилье у города или у государства?
КУПРИЯНОВ: Сейчас, к сожалению, пока нет. Департамент реализовал пока проект строительства одного доходного дома. Это достаточно дорогой объект, который расположен в центральной части города, он ориентирован на нанимателей достаточно обеспеченных, с высоким уровнем доходов. Но тем не менее мы полагаем, что этот проект поможет нам отработать механизмы, накопить опыт с тем, чтобы в дальнейшем мы могли строить уже аналогичные объекты для лиц, которые обладают меньшим количеством средств и для которых это жилье будет более доступно.
- То есть ни одна из существующих программ, на которые сегодня рассчитывают люди, не будет закрыта. Тот пакет документов, который обсуждается, не дает к этому оснований?
КУПРИЯНОВ: Несомненно, несомненно, вы совершенно правы.
- Предполагается, что в результате к концу 2005 года можно ждать снижения цен. Насколько это реальный прогноз? Константин Николаевич, вы представляете риелторов, попытайтесь ответить.
АПРЕЛЕВ: На самом деле я думаю, что все-таки введение законов в действие потребует, конечно, достаточно большого времени. Дай бог, 2006-й, но мои ощущения, что все-таки это более дальний период, потому что даже сам по себе инвестиционный цикл строительства нового объекта занимает гораздо больше времени, то есть практически сегодня два года - это тот минимальный срок, в течение которого можно реально реализовать в полном объеме инвестиционный проект по строительству жилья. Поэтому, наверное, даже если инвестор и будет следить за снижением рисков в полном объеме, о которых говорится, если инвестор получит свободный и прозрачный доступ к земельным участкам на тендерной основе, на справедливой основе, то все равно это потребует реализации в целом инвестиционного цикла. И только потом начнут реализовываться такие тенденции. Потому что само по себе законодательство еще не принято, мы только в первом чтении его вносим.
Нашли ошибку? Cообщить об ошибке можно, выделив ее и нажав
Ctrl+Enter
© 2003-2024