В кольце Евросоюза

Ситуация на рынке недвижимости Калининграда, отметившего этим летом свое 750-летие, напоминает ситуацию в Северной столице в год ее 300-летия. Как и в Санкт-Петербурге, ожидания инвесторов связаны с тем, что приход нового губернатора области Георгия Бооса откроет перед ними новые возможности работы в уникальном российском регионе.

В Калининграде, как и в большинстве регионов, жилье дорожает. Это касается как новостроек, так и вторичного рынка жилья. Прежде всего рост цен связан с тем, что население активно приобретает недвижимость. Но в отличие от Петербурга, где рынок приблизился к затовариванию и купить квартиру в новом доме не проблема, в Калининграде все жилье скупается на стадии строительства и, что характерно, за наличные деньги.
100-процентный рост

Цена на землю в Калининграде, как и в Петербурге, зависит прежде всего от места и только потом от наличия коммуникаций. Их состояние нельзя назвать безусловным преимуществом Калининграда, у которого две хронические проблемы: нехватка воды и электроэнергии. Первую пытаются решать, взимая с застройщиков дополнительную плату -- за подведение воды. Лимиты электроэнергии получить тоже весьма трудно, однако вскоре, когда будет запущена ТЭЦ-2, эта проблема должна разрешиться. Зато возникнет другая, с газом: ТЭЦ-2 станет крупнейшим его потребителем, а пропускная способность трубопровода, проходящего через Литву, ограничена. С остальными коммуникациями на побережье более-менее благополучно. Они проходят в основном довольно близко от берега моря, а значит -- от участков, пользующихся спросом у застройщиков.
Объемы жилищного строительства в Калининграде в последнее время стабильно росли. Так, в 2000 году было возведено 97 тыс. кв. м жилья, в 2003 году этот показатель вырос до 161 тыс., а в прошлом году строители отчитались о сдаче 180 тыс. кв. м. К концу 2005 года ввод планируется на уровне 400 тыс. кв. м. Таким образом, несмотря на значительно меньший, чем в Петербурге, объем рынка, Калининград может похвастаться темпами роста более чем на 100% в год. В Петербурге, напомним, строителям удалось удвоить объем рынка только после того, как на них жестко надавила губернатор города, в Калининграде же это происходит под давлением спроса.
В последнее время нормой в Калининграде стала так называемая уплотнительная застройка. Это происходит потому, что в существующих кварталах есть необходимые инженерные сети. Кроме того, в Калининграде исторический центр города отсутствует как таковой: старые постройки были уничтожены в результате интенсивных налетов английской авиации в 1944 году, а потом и во время штурма Кенигсберга Советской армией в 1945-м. Поэтому строить дома на пустующих участках можно и в центральной части города, не опасаясь, как, например, в Петербурге, нарушить исторический ландшафт. Что касается типа домостроения, то в Калининграде не возводят очень большие многоквартирные коробки. В основном строятся пяти-семиэтажные кирпично-монолитные дома, а также элитные дома небольшой этажности по индивидуальным проектам.
Город административно разделен на пять районов, и объемы строительства в них различны. Самым престижным местом считается район вокруг Верхнего озера, где в настоящее время ведется только строительство малоэтажных домов и мини-гостиниц. Существует грандиозный проект ценой 500 млн рублей по созданию зоны отдыха в центре города, вокруг озера Верхнее. За счет средств федерального бюджета планируется произвести реконструкцию гидротехнических сооружений, которые пришли в негодность, и очистить водоем. Статистика показывает, что распределение строительства по районам происходит следующим образом: Балтийский -- около 15%, Московский -- около 5%, Октябрьский -- менее 10%, Ленинградский -- свыше 50%, Центральный -- около 20%. Таким образом, Калининград продолжает застраиваться на северо-запад: наибольшее количество квартир строится в Ленинградском (более половины от всех введенных в городе квартир) и Центральном районах. Однако уже скоро в лидеры выйдет Балтийский район, где большое количество земли под застройку отведено в микрорайоне Южный. А вот в центральной части города будут строить все меньше, ввиду дефицита площадок под застройку. Как следствие, значительно вырастут цены на жилье в центре и формирующихся районах элитной застройки.
Всего на рынке новостроек представлено около 30 компаний. Следует признать, однако, что по-настоящему крупных игроков в Калининграде нет. В большинстве своем компании примерно одинаковы по объемам и представлены как риэлтерами, так и чистыми застройщиками. Причем нередко риэлтеры являются соинвесторами строительства, а застройщики имеют свои риэлтерские подразделения. Количество новых домов в ближайшие один-два года скорее всего будет увеличиваться. За последние годы на местный рынок недвижимости обратило внимание множество инвесторов, готовых проникнуть на него. Поэтому наблюдатели ожидают, что в этом и следующем году в Калининграде появятся новые игроки.
Квартиры по адекватной цене в Калининграде быстро продаются. Поэтому наибольший рост цен ожидается на самые дешевые новостройки. Вероятнее всего, считают строители, в этом году рынок новостроек выйдет на новую среднюю цену в $700-800 за квадратный метр, притом что в 2004 году квартиры в новостройках предлагались по $450-500 за квадратный метр. И скорее всего в ближайшие годы жилье будет дорожать (хотя и меньшими темпами -- на 6-10% в год), поскольку объем построенного жилья по-прежнему не соответствует уровню спроса.
Что касается загородных территорий, то они стоят особняком от городского рынка. Безусловными лидерами по ценам здесь являются курортные приморские города Зеленоградск и Светлогорск. Земля в Зеленоградске стоит $1-3 тыс. за сотку, а рекордсменом по стоимости является Светлогорск -- в среднем $10 тыс. за сотку. Коттеджи и участки в этих районах сейчас активно скупаются москвичами. Говорят, что в Светлогорске осталось всего два свободных участка под строительство. Один из них, по мнению наблюдателей, достанется новому губернатору Калининградской области Георгию Боосу.
"Инвесторы не идут по вине политиков"

Президент петербургской корпорации "Адвекс" Александр Романенко говорит, что местные риэлтеры внимательно наблюдают за тем, что происходит в Калининграде. "После празднования 750-летия стало особенно заметно, что в городе уже идет большая инвестиционная активность. Калининград отстраивается заново целыми кварталами. Выгодное месторасположение привлекает инвесторов в коммерческую недвижимость и торговые компании, которые ведут бизнес с Европой", -- отмечает он. Однако, несмотря на интенсивное развитие рынка недвижимости в Калининграде, до сих под на нем не были замечены крупные инвесторы из Москвы и Петербурга. Разве что компания "Бекар" проявляет определенный интерес к местному офисному рынку. А московские бизнесмены, чей бизнес связан с импортно-экспортными операциями, дорогими земельными участками на побережье под строительство частных домов. Специалист по зарубежной недвижимости петербургского агентства "Любимый город" Елена Крылова уверена, что недвижимость в Калининграде интересует россиян даже меньше, чем прибалтийская, поскольку "у региона слишком как амбиций, так и проблем, связанных с его положением анклава".
Участники Калининградского рынка недвижимости связывают недооцененность своего региона прежде всего с просчетами прежнего руководства. "Думаю, инвесторы не идут по вине политиков. И коррупция в руководстве области их пугает в первую очередь", -- считает директор ООО "Вега" Юрий Еремеев. Стимулировать же местный строительный сектор на дальнейшее увеличение объемов рынка новое руководство может, например, за счет развития в регионе ипотеки. "Ипотеки у нас очень мало. По моим подсчетам, 5-7 процентов. Слишком сложно получить кредит. Поэтому чаще всего жилье покупают те, кто способен заплатить за него наличными. Это сдерживает развитие рынка", -- считает коммерческий директор ООО "РИМ" Дмитрий Бойко. Если же этого не произойдет, считает заместитель генерального директора ООО "Paul's yard Калининград" Катерина Рябова, бурный рост калининградского рынка ожидает стагнация. "Рост спроса на жилую недвижимость уже сейчас идет на спад", -- отмечает она. Сторонние инвесторы, по ее словам, проявляют интерес к местному рынку. "Скорее надо говорить не о том, почему они не интересуются Калининградом, а почему инвесторы здесь не остаются. Причина -- в отсутствии инженерной инфраструктуры под масштабные проекты. На побережье есть подходящие места, но нет коммуникаций", -- отмечает госпожа Рябова. Таким образом, в части развития местного рынка недвижимости перед новым руководителем региона Георгием Боосом стоят задачи, схожие с теми, что второй год пытается решить Валентина Матвиенко, -- развитие инженерной инфраструктуры, ипотечное кредитование, борьба с коррупцией.
Источник: Коммерсантъ в Санкт-Петербурге

Дискомфортная среда

Главный редактор «Нового Калининграда» Алексей Милованов о том, чего не хватает Калининграду, чтобы стать удобным для жизни городом.