Круглый стол «Нового Калининграда.Ru»: ипотека — нужно привыкать

Калининградцы не очень хорошо представляют, как работает ипотека, и поэтому часто не могут оценить свои возможности.

Как считает президент ЗАО «ТУТА» Вячеслав Левитин, смысл ипотеки состоит в том, чтобы избавить человека от необходимости долго себя зажимать, а потом хорошо жить. Поэтому в первую очередь нужно приблизить ипотеку к доходам населения. Но сегодня в Калининграде этот механизм работает плохо по многим причинам. «Краеугольный камень проблемы — какой должна быть цена при имеющемся доходе населения, — заметил он. — Но это точноопределить невозможно — так называемые „белые“ доходы ни о чем не говорят».

«Для многих сегодня ипотека — страшилка, — думает директор „Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области“ Борис Бабаянц. — Снимать квартиру за 15 тысяч — вроде все понятно, а взять квартиру в собственность и платить те же деньги каждый месяц как взнос почему-то страшно. Человек начинает считать и получает, что за 15 лет заплатит за свою квартиру в три раза больше, чем она стоит. Вот эта финансовая неграмотность и страх перед ипотекой сегодня являются существенным фактором».

Кроме того, считают застройщки, покупатель часто плохо представляет, во что ввязывается, что с ним будет в течении 10–20 лет. «Человек не понимает, сможет ли он ежемесячно платить некую сумму в течении этих лет, — пояснил Левитин. — Это понимать должны специалисты, которые эту ипотеку изобрели — банки, девелоперы и так далее».

«Люди не уверены в стабильности своих доходов, — поддержал коллегу Борис Бабаянц. — Поэтому рост доходов населения и стабильность этих доходов — эта та задача, которую должно решать правительство, государство. Без этого, хоть какую ипотеку придумай, ничего не выйдет».

Одним из способов приближения ипотеки к человеку может стать субсидирование из бюджета процентной ставки.

Ипотека сегодня плохо идет из-за того, что людей, которые могут платить ежемесячные взносы, много, но не все могут выплатить первоначальный взнос в размере 30%, заметил и.о. министра строительства Правительства Калиниградской области Николай Телевяк. Поэтому региональное правительство разрабатывает ряд мер для стимулирования спроса населения, в том числе субсидирование процентной ставки по ипотеке и страхование ипотечных взносов. «Страхование ответственности поможет снизить первоначальный взнос с 30% до 10%, — считает Николай Телевяк. — И это позволить значительной части населения получить ипотечные кредиты».

Эти меры необходимы, уверены участники круглого стола. «Создание механизма заинтересованности застройщиков строить и параллельно создавать условия для того, чтобы люди моги приобретать жилье — это задача власти, — уверен Борис Бабаянц. — Для этого нужны различные программы. Сегодня пока нет ни одной. Из тех, что готовятся, самой интересной является страхование».

«Хотелось бы вспомнить областную программу, когда помогали молодым семьям, — заметила управляющая операционным офисом „Европейского трастового банка“ Людмила Лукьянова. — Тогда семья из 4-х человек — с двумя детками, могла получить существенную субсидию — до 250 тысяч рублей. Это и был первоначальный взнос. Сейчас есть федеральная программа, но она недоступна для большинства молодых семей, там довольно жесткие требования — не более 12 квадратных метров имеющейся жилой площади на человека. Если бы возобновилась областная программа, это было бы очень хорошо. И поток молодых семей, которые смогли бы купить жилье, увеличился».

Но рассчитывать только на государство, пусть и в лице областного правительства, в деле сближения ипотеки и человека, нельзя, считает Вячеслав Левитин. «Создание страховой системы, которая разгрузит человека — правильный путь, — прокомментировал он инициативу облправительства. — Но в этой страховой системе должно быть не только государство. Там и застройщик должен быть, и банк. Все должны эти риски разделить».

Одним из способов снизить первоначальный взнос может стать страховка. Заемщик в этом случае страхует свою отвественность перед банком, и в том случае, когда у него не получается платить взносы по кредиту, перед банком отвечает страховая компания.

«Сейчас существует 10%-ный первоначальный взнос на вторичное жилье по программе Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), — пояснила Людмила Лукьянова. — В этом случае страхуется разница между 30% взносом и 10%-ым. Это разовая страховка, достаточно дорогая, порядка 15–17%, но, тем не менее, есть люди, которые идут на это».

Но, как выяснилось, банки сегодня снижают первоначальный взнос до приемлемых 10% и без страховок.

«Да, многие банки сегодня предлагают населению страховать свои риски, — сообщила начальник отдела розничных продаж ФКБ „Петрокоммерц“ в Калининграде Елена Кондратович. — Но в нашем банке минимальный первоначальный взнос по вторичке составляет 10% и нет требования по оформлению страховки финансовой ответственности».

На сегодняшний день семья с совокупным доходом от 40 тысяч рублей не будет иметь проблем с выбором программы ипотечного кредитования, считают участники «круглого стола».

«Мы спокойно можем предложить им любую ипотечную программу, — сказала начальник Центра жилищного кредитования Калининградского отделения ОАО „Сбербанк России“ Людмила Малькова. — Если у них нет детей, означает, что минимальный первоначальный взнос для них будет 15% от стоимости объекта недвижимости. Если у них есть ребенок, то процент снижается до 10%. Если родится второй ребенок, то в качестве первоначального взноса мы можем зачесть часть материнского капитала. И при этом мы можем не ждать получения этого капитала, а еще до этого оплатить продавцу квартиру». По ее словам, для молодой семьи самым оптимальным решением будет купить готовую квартиру.

«Минимальная планка вхождения в нашем банке — 10% первоначальный взнос вне зависимости от состава семьи, количества иждивенцев, — сообщила Елена Кондратович. — В среднем при таком доходе вполне можно купить квартиру на вторичном рынке в пределах 1,5–1,8 млн рублей. Комиссий в банке нет, процентная ставка зависит только от размера первоначального взноса от 11,5 до 12,5%».

«Работая про программе АИЖК, мы можем предложить квартиру на вторичном рынке, минимальный первоначальный взнос — 10%, максимальный 70%, — заметила Людмила Лукьянова. — Процентная ставка зависит от сроков кредитования и суммы кредита и составляет от 8,9% до 12,7% годовых. Минимальная процентная ставка будет при кредите сроком на пять лет и при первоначальном взносе 50%. При покупке новостройки можем предложить первоначальный минимальный взнос 20%, ставки 7,9% — 11% годовых на тех же условиях по срокам и первоначальному взносу. Возможно и зачисление материнского капитала и в первоначальный взнос, и при погашении кредита, в том числе и досрочного».

«Мы можем предложить то же самое. При покупке жилья на строящихся объектах, если мы их контролируем или выступаем застройщиками, мы даем еще на стадии строительства кредит, — рассказал Борис Бабаянц. — В этом случае ставка до 13%, но человек может накапливать сумму, пока объект строится. У нас есть разные схемы».

В прошлом году 725 семей направили материнский капитал на улучшение жилищных условий в прошлом году, заметил Николай Телевяк.

На сегодняшний день нет никакой разницы, кто обращается за ипотечным кредитом — семья или человек, уверен Борис Бабаянц. «Все, и семья, и человек, должны иметь доход, и должены понимать, чего хотят, — резюмировал он. — Если им нужен миллион, то они должны знать, что ежемесячно придется 10 тысяч платить. Если нужно 2 миллиона, то платить будут 22–23 тысячи в месяц».

Вариантов ипотечного кредитования много, выбирать есть из чего, считают участники «круглого стола».

Например, можно улучшать свои жилищные постепенно: взять сначала «гостинку», поднакопить денег и купить следующую квартиру, предложил Борис Бабаянц. Кроме того, можно воспользоваться моджернизированным вариантом разъезда: выставить, например, имеющуюся квартиру родителей на продажу и купить две новых — себе и им.

«Одному человеку можно предложить еще один вариант: привлечь другое физическое лицо-созаемщика, которое своим доходом позволит заемщику увеличить свою платежеспособность, — добавила Людмила малькова — При этом не нужно будет делить право собственности в приобретаемом объекте. Созаемщик только отвечает по обязательствам».

Еще семья может взять кредит под существующую квартиру и купить другую. Такой продукт есть у АИЖК, заметил Борис Бабаянц. «Люди могут переехать сразу в новую квартиру, а свою старую продавать еще в течение года», — пояснил он. Этот вариант удобен и для тех, кто хочет сменить большую квартиру на меньшую — человек получает шанс не просто потом сэкономить на коммунальных платежах, но и оставить себе разницу между стоимостями.

«Можно заложить не только свою квартиру, но и родителей, отметила Елена Кондратович. — При этом продавать ничего не нужно, квартира выступает как залог и после погашения кредита остается в семье без всяких обязательств».

Кроме того, как сообщил Николай Телевяк, сейчас некоторые работодатели заинтересованы в улучшении жилищных условий своих работников, так как это помогает удержать кадры на предприятии. Само облправительство разрабатывает программу строительства жилья коммерческого найма, которое предназначено для работников госучреждений. «Часто они не могут самостоятельно улучшить свои жилищные условия, — сказал он. — А в этом случае их проблема решается».

«Уже есть программа аренды для юридических лиц, подтвердил Борис Бабаянц. — Такие переговоры мы ведем с „Автотором“ и атомщиками. По такой схеме мы в Краснознаменске сейчас строим дом для работников кирпичного завода „Пятый элемент“. Мы им финансируем строительство, они его сами строят, и после этого они отдадут рабочим, мы их всех прокредитуем, чтобы люди смогли купить жилье».

«Вариантов сегодня много, но о них мало кто знает, — подытожил Борис Бабаянц. — И это большая проблема».