Причины приобретения комнаты могут быть самыми разными: вложение денег, планы на выкуп остальной части квартиры, разъезд с кем-либо, временный вариант «для начала», вариант для сдачи в аренду и так далее. Зачастую лучше иметь собственную комнату, чем жить в съемной квартире. Либо сдавать комнату в центре, а снимать квартиру в удобном районе. Как уже говорилось, вариаций — множество. И самый верный способ не прогадать — это обратиться к специалисту, который не только подберет правильный объект, но и гарантирует безопасность сделки. Есть два варианта возможных предложений: коммуналка и доля в квартире. Более удобен и безопасен первый вариант, но он и дороже. Следует помнить, что в комплекте с комнатой вы получаете соседство с чужими (и, будем честными, не всегда приятными) людьми, с которыми вам предстоит делить квартиру. Специалисты советуют тщательно расспрашивать хозяина о соседях, а еще лучше — поговорить с ними лично. В конце концов, часто причиной продажи становятся именно разногласия внутри общего пространства. Особое внимание стоит обратить на места общего пользования — кухня, коридор, санузел. Коммунальная квартира — это отдельное микрогосударство со своими законами и правилами, так что никогда не будет лишним ознакомиться с ними заранее.
Самый важный вопрос — это документы. Их надо изучать максимально тщательно. Юрист Лидия Оточина рекомендует узнать, есть ли среди сособственников несовершеннолетние и недееспособные. В этом случае процесс сбора документов затягивается из-за необходимости обращения в органы опеки и попечительства. И вот здесь как раз важную роль играют взаимоотношения хозяина с соседями. Дело в том, что по закону у соседей есть право преимущественной покупки. То есть, хозяин комнаты при ее продаже обязан письменно известить всех сособственников об этом, сообщив цену и условия сделки. Продажа площади третьему лицу возможна только в случае отказа всех соседей от сделки. В народе этот момент, как правило, именуют согласием на продажу, но по закону — это именно отказ от преимущественного права покупки. При этом хозяин не имеет права понижать цену или менять условия сделки. Наиболее удобный вариант — нотариально заверенные отказы всех сособственников. Также возможно написание заявления об отказе в регистрирующем органе в момент подачи документов либо в процессе регистрации сделки. Если в месячный срок после официального извещения никто из соседей не изъявил желания приобрести комнату, это тоже считается отказом. В общем, довольно тонкий юридический момент, тесно связанный с человеческим фактором. Часто собственники стараются обойти проблему, предлагая вместо купли-продажи оформить дарение. Довольно рискованный шаг. Дело в том, что такую сделку в итоге могут признать недействительной, если в суде будет доказан факт передачи денег. Да и нужно ли вам соседство с настолько несговорчивыми людьми?
Кстати, нередко в качестве комнаты на рынке предлагается доля в квартире. А это уже другая история с другими проблемами. В чем же разница? Доля в квартире — понятие абстрактное. Даже если по суду или по взаимной договоренности предыдущему хозяину полагалась какая-то комната, то есть, была выделена доля в натуре, с новым собственником это уже не работает. Соответственно, попытка сожительства может превратиться в затяжную войну без укрытий вплоть до обращения в суд. Зато и цены на долю значительно ниже, чем на комнату. Если вы все-таки решаетесь на подобную сделку — опять же, пообщайтесь с собственниками, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Цены на комнаты, как и на квартиры, зависят от множества параметров. Это район, состояние дома, площадь, ремонт, условия сделки, количество и «качество» соседей (цена комнаты значительно снижается, если в комплекте идут скандальные или пьющие соседи). В целом, в Калининграде комнату можно купить на сумму от 600 000 до 2 000 000 рублей (если несколько комнат с отдельным входом в немецком доме, например). В пересчете на цену за квадратный метр комната может выйти дороже, чем квартира бизнес-класса. В среднем, 15-20 метров в хорошем районе с 2-4 соседями обойдутся в 1 000 000 рублей. Цены на общежития также зависят от количества соседей в блоке и условий сделки, но в целом — на 10-15% ниже, чем на комнаты в коммуналке. Не стесняйтесь выяснять все детали, именно от них зависит стоимость квадратных метров. Если цена комнаты выходит за 1 000 000 рублей, возможно, лучше попробовать добавить еще около 200-300 тысяч и купить гостинку или квартиру в строящемся доме. Здесь, конечно, свои сложности и хитрости, но согласитесь: маленькая квартира всегда будет лучше большой комнаты в коммуналке.
Текст: Татьяна Зиберова
© 2003-2024