Одомашнивание города: эксперты об эволюции жилищной застройки

На деловой части прошедшего в мае в Калининграде урбанистического форума «Среда для жизни» в течение пяти часов эксперты в урбанистике, строительстве, архитектуре и прочих смежных сферах рассказывали о перспективах жилищного строительства и градостроительного развития в России и в мире. «Недвижимость Нового Калининграда» отобрала наиболее интересные выступления и сегодня публикует вторую часть (первая была опубликована в понедельник), в которой Алексей Муратов рассказывает о том, что такое качественная среда; Александр Говоров — о связи себестоимости строительства с качеством; Екатерина Шульман* — о жилье и потреблении в постиндустриальную эпоху; и Александра Чечеткина — о жилье, которое придёт на смену типовому.

Алексей Муратов, партнер КБ «Стрелка», глава проекта разработки принципов комплексного развития жилой среды в городах РФ

О том, что такое качественная городская среда

Всё отчётливее звучит тезис о связи жилья с его окружением, с городским пространством. Налицо понимание того, что качество жилья определяется не только его непосредственными физическими, функциональными и эстетическими характеристиками. Качество жилья во многом определяется состоянием территории вокруг, состоянием городской среды.

Жильё в городской среде — это когда всюду как дома. Раньше скорее дом воспринимался, как миниатюра города. К этому отчасти отсылает известное «Мой дом — моя крепость». Сейчас по-другому: мы всё больше воспринимаем и хотим воспринимать город как расширение домашнего пространства. Есть запрос на одомашнивание городской среды.

Качественная городская среда — это когда всё необходимое — магазины, аптеки, парки и скверы — находится в пешей доступности; когда люди знают своих соседей и совместно принимают решения об управлении домом, участком или районом; когда можно спокойно отпускать гулять ребёнка с друзьями — в городе комфортно и безопасно; когда есть возможность жить в своём ритме и никому при этом не мешать.

Чтобы обеспечить такой образ жизни, здания в городе должны обладать определёнными параметрами и отвечать определённым требованиям. Первые этажи домов на главных улицах должны быть приспособлены под размещение общественной инфраструктуры — магазинов, предприятий обслуживания, кафе. Это подразумевает и повышенную высоту потолка, и увеличенный шаг несущих конструкций, и максимизацию остекления. Высота рядовой застройки должна быть до 9 этажей: 25–30 метров — это тот предел, когда человек из квартиры может различать лица и обмениваться репликами, а следовательно, контролировать происходящее на улице и во дворе, в том числе присматривать за детьми на детской площадке. На этаже должно быть не больше 8 квартир — это максимум, при котором соседи могут перезнакомиться и дружно управлять общим хозяйством. В подъезде должен быть сквозной входной вестибюль с прозрачными дверями во двор и на улицу — это и кратчайший путь в любую точку территории, и залог контроля над происходящим, и возможность вести тот самый независимый образ жизни.

Квартира в такой комфортной современной городской среде не обязательно должна быть большой, она должна быть компактной — 100–110 метров, как правило, больше не требуется. Но при этом она должна быть рационально спланированной и отвечать принципам, по которым строится комфортная городская среда. Это продуманная система хранения, достаточный размер и ориентация окон, достаточное количество комнат для всех членов семьи и приёма гостей.

Главное качество современного города — это разнообразие. Город должен состоять из разных домов и разных квартир.

Александр Говоров, главный технический менеджер компании «Брусника»

О зависимости качества строительства от себестоимости

Предлагаю посмотреть, как выглядит цепочка создания дома сейчас. Задача архитектора — нарисовать красивую концепцию, задача проектировщика — подготовить проектную документацию и получить заключение экспертизы, на этапе тендера нужно выбрать минимальные цены, а потом построить, как уже привыкли строить.

Когда позволяет бюджет, и денег хватает на всех участников, в том числе чтобы оплатить их неэффективность, может получиться хороший проект. Есть примеры в Москве, где себестоимость высокая, но и качество высокое. Совсем другая история в регионах, где качество низкое и себестоимость низкая, потому что бюджет покупки существенно ограничен доходами людей. Зачастую получаются дома, которые скорее напоминают памятник человеческой глупости, а не современный дом.

Разочарование испытывает только покупатель, остальные участники исполнили свою роль — вдохновляющая концепция есть, экспертиза получена и дом построен. Какие могут быть вопросы? Получается, что на уровне самой цепочки создания дома отсутствует ориентир, как сделать современный дом за доступные деньги. Доминирующая идея для всех — хотите качество и комфорт, платите больше. Получается, что нужно согласится, что если доступно, значит, убого? Нельзя соглашаться на низкое качество, объясняя это ограничениями бюджета. Чтобы строить качественно, не нужны большие деньги. Нужен образ мысли, нужно думать. Потому что себестоимость вниз, а качество вверх — это отражение потребности людей в современном доме за доступные деньги.

И есть примеры удачных решений. Кровля паркинга стоит дорого, но на них даже деревья выращивать нельзя. В результате изменения материала и системы уклонов появилась возможность выращивать деревья в любом месте двора. Или пример из строительства — в результате механизации нанесения штукатурки качество поверхности улучшилось, а толщина и стоимость уменьшились. Даже мусор на строительной площадке можно сортировать и продавать за деньги, а не вывозить. Это не о том, как экономить на удешевлении. В результате таких маленьких шагов появляются возможности для повышения качества и комфорта домов. Появление клинкерного кирпича на фасадах, дворы, где нет машин, где растут большие и красивые деревья. Как сделать так, чтобы красивых домов за доступные деньги стало больше?

Сама цепочка создания дома меняется, но изнутри этот процесс происходит очень медленно. Какая мотивация прикладывать сверхусилия, если рынок этого не требует. Поэтому нужно внешнее побуждение со стороны государства, потому что оно способно смотреть на процессы шире и мыслить долгосрочно.

Екатерина Шульман*, политолог, колумнист «Ведомостей» и «Эха Москвы»

Об урбанизации и потреблении в эпоху постиндустриальной экономики

Постараюсь рассказать о том, что политическая наука и другие науки об обществе знают об изменениях потребления и об урбанизации. Урбанизация — один из больших трендов 20 века — продолжается. Население концентрируется в больших городах и агломерациях. Существует корреляция между степенью урбанизации и богатством той или иной страны. Большинство развитых обществ — это общества городов.

Бедность, низкое качество инфраструктуры, разница в качестве жизни между регионами являются не препятствием, а стимулом к дальнейшей урбанизации. Россия является страной, где один из ключевых социальных процессов — это переезд людей сначала из сельской местности в города, а потом из городов в большие города, прежде всего, в две наши столицы. Это объективный процесс — можно сожалеть, можно радоваться, но противостоять ему нельзя. В России, по данным Росстата, 74,4%, населения проживает в городах. Если вы не можете получать достаточно качественные услуги на всей территории страны, если столица — это то место, где есть работа, деньги и социальные лифты, то люди будут в столицах постоянно собираться.

Что говорят демографы? Вы наверняка слышали идеи, что население страны будет бесконтрольно увеличиваться, что южное полушарие заселит всё северное, что одни народы вымрут и заменятся другими. Наука не подтверждает этих фобий, хотя они чрезвычайно политически выгодны. Снижение рождаемости, связанное с увеличением продолжительности жизни и со снижением младенческой детской смертности, происходит со всеми. Это глобальный тренд, а глобальные тренды не различают национальностей и религий. И процесс ускоряется. 

Когда перед людьми открывается возможность не рожать каждый год, они пользуются этой возможностью. Не надо считать, что есть какие-то специальные народы, которые будут продолжать это делать, потому что они такие. Люди все в общем-то довольно значительно похожи друг на друга. Демографы считают, что возможно 10 млрд человек — это предел населения земли. Сейчас у нас 7,5 млрд и рост населения не носит такого взрывного характера, как это пытаются представить журналисты и политики.

Что это значит для структуры потребления? Все услуги, предоставляемые людьми, дорожают. Всё, что касается товаров, либо дешевеет, либо цена значительно не изменяется. Это важная тенденция. Пока мы точно не знаем, в чём состоит постиндустриальная экономика, но очевидно это экономика, в которой любое производство становится всё дешевле, и любая услуга становится всё дороже. Жильё в этом контексте находится где-то в середине этого графика. Оно дорожает, но пока не так, как образование и здравоохранение.

Жильё — это не в той степени товар, в какой товаром является телевизор, одежда или автомобиль. Это некий промежуточный товар-услуга — нельзя вырезать болгаркой свою квартиру и унести её с собой. Покупая квартиру, мы покупаем среду, образ жизни, соседей, целый комплекс услуг. Эта услуговая составляющая позволяет жилью дорожать. Вся материальная часть может только дешеветь — любые технологии, любые материалы могут только дешеветь, они не дорожают.

Учитывая это свойство жилья как товара и услуги, каким образом потребитель к нему относится? Закон Энгеля говорит о том, что по мере роста благосостояния основная масса расходов перемещается от жизненно необходимых благ, прежде всего еды, на непродовольственные товары, а потом на услуги. Экономическое определение бедности — это трата выше 50% на еду. Если вы более половины своих доходов тратите на еду, вы бедный. Даже если вы очень много тратите на еду и страшно много едите, вы всё равно бедный. Когда вы становитесь богаче, вы начинаете тратиться сначала на несъедобное, а потом — на услуги.

Структура потребления россиян по данным до 2016 года демонстрирует, что Россия всё ещё довольно бедная страна. Мы видим, что опустились расходы на питание ниже половины, потребление алкоголя как-то не увеличивается — это хорошо. Есть некоторые нехорошие колебания после кризиса 2014-го года, но всё-таки общая тенденция более менее положительная. Граждане тратят на услуги больше — это объективно хороший признак.

Учитывая, что потребитель, покупая жилье, все больше ищет не товар, а услуги, это всё больше приводит нас к этой трансформации, когда люди предпочитают не приобретать, а снимать, пользоваться.

Мы не можем сказать, что люди перестанут покупать жильё, будут все только арендовать, потому что им нужна мобильность, потому что молодые люди чаще меняют работу. Это всё правда — им нужна мобильность, и они меняют работу, но жилье покупать они все равно будут.

Идея, что если мы все равно приобретаем услугу, услугой я могу пользоваться, не становясь собственником жилья, проникает в народные массы. Сегмент аренды, судя по общественно-политическим тенденциям, которые мы наблюдаем, будет развиваться.

Мы не будем говорить, что наступает эра, когда жильё перестанет продаваться, потому что все станут свободными миллениалами, порхающими с цветка на цветок. Тенденция — это не то, что обязательно с вами случится. Это не мода, это не неизбежность, это некое направление. Даже если вы сами в него не встраиваетесь, оно на вас влияет. Поэтому полезно хотя бы об этом знать.

Александра Чечеткина, руководитель проектов и ведущий архитектор в КБ «Стрелка», разработчик «Принципов комплексного развития территорий РФ»

Об эволюции типовой застройки

Сегодня каждый второй житель городов России живет в типовой застройке. Она нам известна как наиболее монотонная и однообразная. Она монофункциональна и не приспособлена для эволюционного развития. Она досталась нам как наследие из прошлого века. Но если в 50-е годы это был ответ на остро стоявший жилищный вопрос, то сегодня ситуация иная.

Сегодня города растут, сегодня жилищная обеспеченность уже достигла высокого показателя, сегодня доля населения, занятого в непроизводственном секторе, значительно выросла, изменились социально-экономические условия жизни в городе, изменился сам контекст жизни в городе, логично, что изменились и запросы горожан.

При переходе от индустриального к постуиндустриальному обществу жилая среда и застройка должны отвечать тому множеству образов жизни, которые характерны для общества будущего. Всё это многообразие можно описать тремя базовыми сценариями жизни.

Есть два экстремума — пригородный сценарий жизни в малоэтажной застройке и активная динамичная жизнь в плотной городской среде. В первом случае застройка ресурсоёмка для государства и для пользователей, во втором — необходима высокая плотность. Есть третий вариант, предполагающий городской сценарий жизни, золотая середина. Он сочетает обособленность частной жизни в городе с оптимальным набором услуг в этом городе. Именно застройка для такого городского сценария жизни может стать разумным компромиссом для развития массового доступного жилья. Она основана на новых принципах и, в отличие от типовой застройки, адаптивна к изменениям во времени и разнообразна.

Район для такого городского сценария жизни ориентирован на баланс общественного и личного транспорта, предоставляет жителям возможность выбора безопасных и комфортных пешеходных маршрутов, при этом магазины с товарами для жизни и кафе можно найти в соседних домах и кварталах, а основным местом для проведения досуга здесь будут тихие зеленые дворы и парки в шаговой доступности.

Такая застройка не только разнообразна, но и может успешно функционировать при смене социальных, демографических и экономических условий. Можно повысить плотность застройки, перестроить жильё в офисы и наоборот.

В таком сценарии предусмотрены максимально удобные квартиры с широким выбором планировок. Не менее 30% квартир в доме должны выходить на две стороны, это обеспечивает проветриваемость, увеличивает освещенность и позволяет жителям активно взаимодействовать с окружающей среду. Также предлагается отказаться от длинных коридоров в пользу подсобных помещений. В квартирах должны быть предусмотрены как общее помещение для всей семьи, так и личные комнаты для каждого её члена.

Многие говорят, что такие качества квартир и домов невозможно применить к жилью в сегменте доступного строительства, но уже сегодня в разных городах России появляются инициативные и прогрессивные девелоперы, которые в частной практике понимают эти принципы и ориентируются на лучшие мировые примеры.

Текст — Татьяна Зиберова, фото — Виталий Невар, средадляжизни.рф

* Шульман Екатерина Михайловна — Организация внесена Минюстом в реестр иностранных средств массовой информации, выполняющих функции иностранного агента.