«Жить где угодно»: эксперты о связи городской среды с экономическим развитием

Прошедший в мае в Калининграде урбанистический форум «Среда для жизни», напоминание о котором до сих пор можно встретить на каждом втором стенде в городе, по сути, состоял из двух частей. Были «Городские выходные» — пикник для горожан, о котором уже много говорилось и писалось. И была деловая часть — собственно, сам форум в областном драмтеатре, где в течение пяти часов разномастные эксперты в строительстве, урбанистике и экономике рассказывали, как делать хорошо и как не делать плохо. «Недвижимость Нового Калининграда» с четырёх сессий форума отобрала наиболее запоминающиеся выступления и тезисно публикует их в двух частях. Итак, сегодня — Александр Плутник, Татьяна Полиди, Эллиот Эйзенберг и Джефри Морган рассказывают, как жильё и городская среда меняют экономику города.

Александр Плутник, глава ДОМ РФ (бывшее АИЖК)

О хрущёвках и новых стандартах

Когда-то жилье было просто местом ночлега, а сегодня строительство жилых домов во многом определяет экономику каждого квартала, определяет доступность жилья с точки зрения разных параметров — транспортных, экономических. Предполагается, что к 2024 году в России будет строиться 120 млн квадратных метров в году, и от того, каким будет это жильё, зависит то, каким будет наше общество.

Когда-то хрущёвки помогли решить жилищный вопрос миллионам семей, но сегодня к жилью другие требования, есть необходимость перейти от количественных параметров в строительстве к качественным.

Если говорить о переходе к 120 млн квадратных метров жилья в год, то в России за следующие 6 лет будет построено практически 800 млн квадратных метров жилья, из которых половина — это многоквартирное жилье. Эта совокупность должна задать новое качество.

Завершена разработка стандартов комплексного развития территорий, которые предполагают многообразность функций в рамках реновации или в рамках комплексного освоения земельных участков, чтобы иметь возможность создать новые функции и новое качество, о котором я говорил. Сейчас мы совместно с Минстроем делаем первый шаг по подготовке обязательных документов к применению — СНиПов и сводов правил на основе разработанных КБ «Стрелка» стандартов. Эту работу мы завершим в течение года.

Татьяна Полиди, исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»

О капитализации жилья и экономике городского развития

Мы не привыкли смотреть на жилье и городскую среду как на экономический фактор, а эти активы играют важную роль в развитии городской экономики и экономики стран в целом.

Главным трендом последних 10–15 лет в России стало фантастическое ускорение темпов жилищного строительства. Это сопровождалось весьма позитивным фактором развития жилищной сферы, а именно — повышением доступности жилья. В зарубежных агломерациях наблюдалась обратная ситуация — сокращение темпов ввода жилья и снижение доступности.

Это не значит, что там ситуация с доступностью жилья хуже, это говорит о другой стадии развития. Во-первых, в этих странах, в отличие от России, гораздо более развиты инструменты управления предложением доступного жилья в городе, а во вторых, отличаются сами жилищные блага. Доступное жильё за рубежом — это большие площади и другие комфортные характеристики.

В крупнейших российских агломерациях есть как централизованное градостроительное освоение пространства, так и децентрализованное, когда многоэтажная застройка появляется на периферии. Это приводит к дисбалансам в градостроительной среде, выраженным в создании ареалов повышенной плотности жилой застройки там, где они не так желательны, и, наоборот, ареалов неиспользованной территории, причем как в центральных, так и в пригородных зонах.

Мы изучили развитие инвестиций в городскую инфраструктуру и среду как долю от ВГП (валовой городской продукт). Половина агломераций показала относительно приемлемый показатель инвестиций (более 5%), но в абсолютном выражении этого все равно недостаточно. За последние 7 лет в реальном выражении расходы местных бюджетов на благоустройство и ЖКХ центральных городов агломераций сократились. Во многих городах — это менее 1000 рублей на душу населения в год.

Ещё один важный показатель — капитализация жилищного фонда. Только капитализация общего жилищного фонда Москвы составляет 55 трлн рублей, что примерно 60% ВВП России. Объем этих активов и их роль в российской экономики довольно существенны. В реальном выражении около половины агломераций снизили показатели капитализации жилищного фонда за 2010–2015 годы.

С точки зрения развития застроенных территорий градостроительный потенциал крупнейших российских агломераций составляет более 1 млрд квадратных метров жилья, при том что общий жилищный фонд России — порядка 3,5–3,7 млрд квадратных метров жилья. Существующие используемые территории крупнейших российских агломераций обладают существенным градостроительным потенциалом, и они не нуждаются в поиске дополнительных источников для расширения территорий.

Эллиот Эйзенберг (США), доктор экономических наук, эксперт по жилью и рынку недвижимости

Об инвестициях в города и отношении к застройщикам

Люди переезжают в города по многим причинам — за работой, культурой, спортом.

Сейчас у людей возможностей больше, чем когда-либо еще за всю историю человечества — вы можете жить где угодно. И соревнование за мозги никогда не было таким жестоким, как сейчас.

Местным властям нужно привлекать корпоративные инвестиции, инвестиции государственные и личные инвестиции людей в развитие местного сообщества. Если вы добьетесь этого, ваш регион станет желанным для людей, местом, куда они хотят переехать. Это касается всех городов — больших и маленьких, никто не исключен из этого, никто не освобожден от этого требования, вам нужно следить за городской средой, за потребностями жителей, работодателей и за демографией. Даже если население стареет или сокращается, всё равно вы должны делать всё возможное для того, чтобы максимально использовать имеющийся в вашем городе потенциал.

Чтобы построить хороший город, власти должны снижать риски для бизнеса, для предпринимателей. Все предприниматели должны понимать, каковы правила игры. Стройте все типы жилья: дорогое, дешёвое, многоэтажное, малоэтажное — всё то, что нужно рынку. Если вы хотите создавать рабочие места в вашем местном сообществе, убедитесь, что вы строите достаточно жилья. Если вы будете приглашать к себе специалистов, а жилья будет недостаточно, то рост вашего города будет сдерживаться.

Относитесь к строителям, как к любым другим бизнесменам. Строительные компании — это очень важные люди для вас, не заставляйте их платить за новые школы, за новые детские сады — это ваша ответственность как представителей местных властей.

Город должен развиваться динамично. Каждые 20–30 лет вы можете сносить старое жилье и строить два новых.

Джеффри Морган (США), архитектор, эксперт в сфере недвижимости и редевелопмента

О развитии микрорайонов

Я хочу рассказать о регенерации, об оживлении городского пространства с фокусом на микрорайоны. Доступное жилье — это очень важный фактор экономической устойчивости такого рода районов. Например, район Нью-Йорка начала прошлого века — небольшие предприятия, маленькие магазинчики, повозки, все общаются, продают, покупают товары и услуги. Эти места становятся социальными центрами района. Кафе, бары, пабы, улицы становятся гостиными, кухнями, игровыми площадками для всего микрорайона. За прошедшие столетия эта модель не изменилось, такая картина наблюдается по всему миру. Люди — существа социальные по своей природе, мы любим общаться, мы любим быть в общественных местах с другими людьми, мы любим продавать и покупать товары и услуги. Это простирается через культуры и страны.

Модель такого микрорайона — это смешанное использование, которое распространяется на сетку небольших кварталов. В шаговой доступности должны быть публичные места, парки, работа, магазины, школы. И, конечно, в таких районах должно быть доступное жильё разного типа. В центре — более плотная и высотная застройка, на периферии — меньшей этажности и плотности. Вы должны быть в состоянии спокойно перемещаться между этими районами с помощью общественного транспорта, пешком или на велосипедах. Все ключевые места должны быть в 5–7 минутах шаговой доступности.

Эта модель работала на протяжении веков, люди живут микрорайонами, сообществами, и эти микрорайоны переплетаются. Я уверен, что и в Калининграде мы можем найти ярко-выраженные микрорайоны внутри города.

В городе Де-Мойн в США в середине ХХ веке с развитием автомобилестроения жизнь перешла на окраины, и постепенно центр с его историческими районами пришёл в упадок. Было решено провести выборочный редевелопмент, городскую микрохирургию, и сделать так, чтобы в старых зданиях снова стали жить люди. Если старые здания больше не работают как офисы, они могут работать как жильё. Есть здания, которые прожили весь свой цикл экономически-полезной жизни, и тогда можно добавить пристройки, изменить функции таких зданий. И сейчас в такие районы снова возвращается жизнь — открываются магазины на первых этажах, вернулась уличная торговля, жильё стало доступным. Это экономически устойчиво и позволяет поддерживать экономическое развитие всего города в целом.

Текст — Татьяна Зиберова, фото — Виталий Невар, средадляжизни.рф