Дуй на молоко: как не обжечься при участии в долевом строительстве

Участие в долевом строительстве — фактически русская рулетка. Впрочем, при некоторой осведомлённости в этом вопросе вполне можно остаться при штанах или даже заработать на новые — в случае, если рассматривать приобретение квартиры как финансовое вложение на перспективу. О покупке квадратных метров в новостройке задумала поведать «Недвижимость Нового Калининграда.Ru»

Правильно выбрать застройщика
В силу исторически сложившейся данности наши сограждане — люди недоверчивые и к бесплатному сыру стараются даже не приближаться. Но жилищный вопрос решать как-то нужно, а вложение в новостройку — наиболее доступный способ это сделать; к тому же, как говорил персонаж одного популярного ТВ-шоу, «новое всегда лучше!». И вправду проще сделать ремонт «с нуля», нежели переделывать прихоти предыдущих хозяев. С другой стороны, зачастую причиной отказа от долевого участия становится не только страх потери денег, но и необходимость ожидания сдачи дома, а также перспектива всё того же ремонта. Тут уже нужно расставлять приоритеты — серый ключ в новом доме попозже или старый фонд (со всеми вытекающими) сейчас.

Кризис вроде как миновал, и новостройки в Калининграде растут как грибы, так что выбирать по всем параметрам есть из чего. Хоть и остаются всё ещё проблемные объекты — чего стоит только памятник обманутому дольщику на Сельме: печально известный дом КЖС. Но многие дома, где стройка на несколько лет была заморожена, сейчас так или иначе потихоньку сдаются. Полностью застраховать себя от рисков невозможно, но можно с умом подойти к сделке и хотя бы минимизировать их.

Первое, на что следует обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме — это репутация застройщика. Здесь в помощь интернет, многочисленные форумы, информация об уже сданных объектах, сроках, качестве и так далее.

«Деловая репутация обеспечивает успешное ведение бизнеса, — рассказывает генеральный директор „Регионального департамента недвижимости“ Наталья Портная. — Это то, на что люди обращают внимание в первую очередь: как давно на рынке застройщик, исполняет ли обязательства. Не менее важна и аккредитация в банках. Возможность приобрести квартиру в ипотеку зависит от того, позаботился ли застройщик о том, чтобы аккредитовать строящийся объект. И чем больше банков, тем больше выбор для покупателей. По процентной ставке, по её доступности, вообще по условиям. Аккредитация, в том числе, говорит и о надёжности застройщика. Есть практика, когда некоторые банки некоторым застройщикам отказывают в аккредитации. Это связано именно с плохой деловой репутацией».

Для покупателя, по сути, нет разницы, приобретать новостройку непосредственно у застройщика или через агентство недвижимости — современный рынок устроен так, что агентства реализуют квартиры по той же цене, что и застройщик, а агентское вознаграждение зависит уже от договора между застройщиком и агентством. Более того, в некоторых случаях работать с посредниками даже удобнее — но тогда уже агентство нужно выбирать крупное с хорошей репутацией и опытом работы на рынке; такие компании, как правило, слишком дорожат доверием клиентов и не связываются с проблемными стройками.

podpis.jpgТщательно проверить документы
Независимо от того, работаете ли вы непосредственно с застройщиком или через агентство, юрист Артём Пасичный рекомендует проверить документы. «Клиент должен смотреть на три вещи: первое — это документы на землю, то есть застройщик должен строить на той земле, которая на тех или иных правах ему принадлежит, по праву собственности или праву аренды и так далее. Второе — у него должна быть разрешительная документация. Проверить все техусловия, естественно, никто не сможет, а элементарно попросить копию разрешения на строительство всегда возможно. И третье — у каждого застройщика должна быть сформирована папка юридического лица в юстиции, то есть хотя бы один договор долевого участия должен быть зарегистрирован», — рассказал юрист.

Проектная декларация обычно находится в открытом доступе, чтобы каждый желающий мог с ней ознакомиться. Министерство строительства Калининградской области в памятке «Как не стать обманутым дольщиком» советует ознакомиться также с учредительными документами застройщика, свидетельством о государственной регистрации, свидетельством о постановке на учёт в налоговом органе, бухгалтерской отчётностью и аудиторским заключением за последний год. Целиком памятку, кстати, можно посмотреть на сайте.

При оформлении сделки надо внимательно читать ДДУ (договор долевого участия), именно он регламентирует ваши отношения с застройщиком и именно в нем описаны сроки, цены, гарантийный срок и штрафные санкции. В принципе, подписание ДДУ и регистрация его в юстиции — наибольшая гарантия того, что дом все-таки будет введён в эксплуатацию, все остальные формы взаимоотношений с застройщиком, устные или письменные, ничего, по сути, не гарантируют.

«Закон о долевом участии говорит, что любой заключивший ДДУ и зарегистрировавший его в юстиции, автоматически получает право залога на земельный участок, на котором расположено это строительство, — уточняет Артём Пасичный. — Предположим, застройщик банкротится: если у тебя есть ДДУ, зарегистрированный в юстиции, то ты фактически претендуешь в той доле, в какой у тебя квартира, на тот земельный участок, на котором она расположена, и это единственная гарантия, которую сейчас предусматривает наше законодательство».

Что касается сроков сдачи, то в договоре, конечно, прописаны штрафные санкции, но они обычно небольшие, да и задерживают сейчас сдачу домов, в основном, на незначительный срок — месяц-два. Более того, многие застройщики предпочитают перестраховываться и указывают срок сдачи «с запасом», понимая, что ввод в эксплуатацию — дело хлопотное и небыстрое.

Если же говорить о новостройках в целом, то наиболее популярен среди клиентов сейчас Ленинградский район, особенно Сельма: цена и территориальная близость к центру города привлекают покупателей. Активно застраиваются юг и юго-восток Калининграда — Московский район и бывший поселок Октябрьский. В центральном районе преобладает точечная застройка и, по большей части, это элитная недвижимость. Стоимость квадратного метра в строящемся доме на сегодня в среднем начинается от 42 тыс рублей. А далее уже зависит от района, стадии строительства, сроков сдачи, отопления, метража, количества квартир, материала постройки и так далее.

Город растёт и переживает очередной строительный бум, правда, вместе с городом растут и цены на жильё. И растут они не вниз. Конечно, участие в долевом строительстве — это в любом случае риск, и покупатель должен это понимать. И вместе с тем, примеров надёжных застройщиков, исполняющих свои обязательства, вполне достаточно. Возможно, имеет смысл ввязаться в «долёвку», потратить немного нервов и времени, чтобы в будущем въехать в свежую квартиру за приемлемую стоимость.

Текст — Татьяна ЗИБЕРОВА, фото из архива «Нового Калининграда.Ru»

Комментарии к новости