«Утром — деньги, вечером — стулья»: способы финансовых расчётов в сфере недвижимости

Сегодня в Калининграде наиболее распространён расчёт наличными. Схема проста и отработана до автоматизма. В присутствии участников сделки деньги пересчитываются, проверяются при необходимости, затем упаковываются в конверт. Сумма передаётся продавцу в момент подачи документов на регистрацию после подписания договора. В некоторых случаях покупатель затем ещё сопровождает продавца в банк, чтобы стороны убедились в отсутствии подлога.

С одной стороны, это наиболее удобный и простой способ расчёта, с другой — такая схема далеко не всегда устраивает участников. Свою роль здесь играет обычный страх. Далеко не каждый согласен гулять по городу с чемоданом денег, даже при наличии автомобиля, даже в сопровождении специалистов, ведущих сделку. Ещё один немаловажный момент — боязнь отдавать деньги до регистрации сделки. Мысли покупателя в такой ситуации вполне прозрачны: «Я отдаю деньги сейчас, а свидетельство смогу получить только через две недели. Нет, я так не хочу». Продавцу, понятно, тоже не хочется отдавать документы на регистрацию, а потом ловить где-то покупателя с деньгами. И вот здесь основная задача — прийти к полюбовному соглашению, чтобы ни овцы, ни волки не пострадали, да еще и разошлись в хорошем настроении.

В случае безналичного расчёта проблема променада с крупной суммой на руках автоматически исчезает, правда, остаётся всё тот же момент со временем перевода денег. Специалисты предлагают свои способы решения этой проблемы.

«На мой взгляд, хорошим выходом будет сделка с обременением — рассказывает директор компании „Департамент недвижимости“ Валентина Чебаненко. — В основном договоре купли-продажи прописывается, что расчёт будет произведен в первый же день получения документов после регистрации. Покупатель, получив свидетельство собственности, переводит деньги продавцу, продавец берёт выписку в банке, что согласно условию договора перечислена нужная сумма денег, подтверждают в юстиции, что расчёт произведён, и в течение трёх дней обременение снимается. Продавцы остаются зарегистрированными в объекте до полного расчета. Это дополнительный стимул покупателю перевести деньги сразу после получения документов. Ещё один плюс такого хода — сделки с обременением регистрируются всего 5 дней против обычных двух недель».

Технически схожую систему сейчас предлагают некоторые банки. Имеется в виду использование аккредитива. То есть заключается договор с банком, по которому деньги находятся на отдельном счёте, и доступ к ним закрыт у обеих сторон до момента окончания регистрации. Продавцу на счёт деньги переводятся только после предъявления документов, подтверждающих, что недвижимость перешла к новому владельцу. По сути, это безналичный вариант столь популярной в Москве и Санкт-Петербурге схемы с банковской ячейкой, доступ к которой имеют только обе стороны одновременно, соответственно, опять же на время регистрации сделки деньги неприкосновенны и находятся на нейтральной территории.

Кстати, многие собственники отказываются работать с ипотекой именно из-за способа расчёта и боязни долгого ожидания денег. На самом деле, это безопасная для продавца и быстрая система, при которой банк переводит деньги в течение 1-3 дней сразу после регистрации. Неудобство может вызвать тот факт, что сделка готовится несколько дольше, чем обычная, с другой стороны, сама регистрация занимает меньше времени, да и деньги продавец получает от банка, а не от незнакомого человека.

Но в любом случае при использовании безналичного расчёта стоит обращать внимание на такой нюанс, как банковские комиссии. Это тот момент, которым следует озаботиться заранее, чтобы потом не было мучительно неприятно. В этом плане переход наличных из одних заботливых рук в другие хотя бы избавляет от привлечения третьей стороны. Впрочем, в проблеме расчётов всё, по сути, упирается в пресловутый человеческий фактор.

«У каждой сделки своя схема проведения, — отмечает Валентина Чебаненко. — У каждого объекта своя история продажи. И если стороны готовы идти на встречу друг другу, где-то уступать, а где-то чуть больше доверять, то даже самая сложная сделка пройдёт ко взаимному удовлетворению».