В России изменился механизм помощи обманутым дольщикам. Теперь все полномочия по решению их проблем переданы единому институту развития в жилищной сфере — организации «Дом.РФ». Для работы с проблемными объектами в регионах создали Фонды защиты дольщиков, которые будут отвечать за банкротство застройщика и достройку объекта. Но это уже будет касаться относительно свежих недостроев. В Калининграде же есть несколько «вечных» объектов, квартиры в которых покупатели ждут уже более 10 лет. Разбираться с ними предоставили региональному Фонду жилищного и социального строительства в обмен на участок на ул. Артиллерийской. «Недвижимость Нового Калининграда» узнала, как фонд планирует обеспечивать дольщиков жильём и зачем ему это надо.
Самых проблемных объектов в Калининграде 4 — это дома компаний «Ганза-Сервис», «Альфастрой» и «Регион-Сервис» на Невского, а также компании «Вивагс» на Гагарина. В этих объектах покупатели ждут обещанных и оплаченных квартир уже более 10 лет. В прошлом году было решено заключить соглашение с Фондом жилищного и социального строительства, который получил за решение проблем дольщиков 8 га земли на ул. Артиллерийской. На этом участке фонд намерен вести строительство жилья на продажу, дольщикам же достанутся либо квартиры на окраине, либо в их же домах после достройки. По каждому объекту принято отдельное решение.
«Сразу скажу, что строительство мы начали только где-то начиная с лета. Все полгода 2019 года нам приходилось по большому счету разгребать Авгиевы конюшни на этих объектах. Большую работу провели по переписи дольщиков. Как оказалось, такой информации, к сожалению, не было даже у уполномоченных органов — Минконтроля, Минстроя», — сообщил глава фонда Игорь Оленин на слушаниях в облдуме на минувшей неделе.
Как оказалось, дольщики в реестр заявлялись добровольно, а пока не было механизмов решения проблемы, никто не спешил вносить своё имя в список. Поэтому перечень всех пострадавших пришлось составлять заново. По словам Оленина, в список вошли 542 человек, общий объём требований которых составляет более 1 млрд рублей. Строительно-технические экспертизы показали, что предварительный бюджет завершения строительства объектов составляет около 1,65 млрд рублей. У фонда есть 900 млн рублей (половина из которых — деньги областного правительства), остальное планируется получить через продажу жилья, погашение долгов дольщиками и участие дольщиков-юрлиц, которые не получают господдержки.
Достройка (а кое-где и снос) займёт несколько лет. Первым планируется сдать дом компании «Регион-Сервис» на ул. Невского, поскольку у него самая высокая степень готовности. Ключи дольщикам фонд намерен передать до конца 2020 года.
«Мы столкнулись с тем, что чем выше степень готовности объекта, тем больше у него проблем. Мы столкнулись с большим количеством нарушений, которые были допущены сначала оригинальным застройщиком, потом теми всеми застройщиками, которые туда приходили достраивать. Мы получаем проектные решения, дополнительные обследования, проводим дополнительную экспертизу. Нам проще объект „Ганза“ достроить — по большому счету мы её будем строить с ноля. А вот по „Регион-Сервису“ там очень много вопросов. Все эти вопросы решаемы. Мы их решаем и надеемся, что даже не до конца года, а может, и раньше, мы первый объект с проблемными дольщиками достроим», — рассказал Оленин.
Что касается двойных продаж, то пострадавшим обещают выплатить компенсации после завершения строительства.
Дом «Вивагса» на ул. Гагарина — второй в очереди. 3 секции готовы на 80%, 2 — на 40% и 2 секции полностью отсутствуют. Объект передан ЖСК «Гагаринский». На нём также нашли множество строительных нарушений.
«И тоже когда зашли с дополнительным обследованием, выяснилось, что было допущено большое количество нарушений строительных норм, в том числе грубое нарушение использования строительных материалов, чуть ли там не марок бетонов. То есть сейчас мы вынуждены проводить дополнительное обследование и колонн, и перекрытий, свайного поля. Это тоже отнимает время», — подчеркнул Оленин. Тем не менее, здание планируется достроить, несмотря на то, что его дополнительное обследование займёт время.
Самая тяжёлая ситуация сложилась с объектом «Альфастроя» на ул. Невского — там заключены инвестиционные договоры, плюс у застройщика не было прав на участок, принадлежащий Минобороны. По словам Оленина, скорее всего дом придётся снести, потому что достроить его уже невозможно.
«Мы не видели там решения достройки, мы предложили предоставить квартиры на ул. Левитана. Провели собрание участников долевого строительства и большинство участников строительства это поддержали. Там мы можем построить им новое жилье, оно будет без дефектов, которые были у проблемного объекта. Они получат жилье — пусть даже в другом районе, но это будет новое жильё, — пояснил глава фонда ЖСС.
«Альфастрой» пока планируется «повесить» на баланс фонда, выкупив права у дольщиков, и дальше решать вопрос по земле с Минобороны на уровне правительства. Получается, что если вопрос решится удачно, фонд получит участок на Невского, а дольщики — квартиры на Левитана.
Что касается дома «Ганза-Сервиса» на ул. Невского, то объект был признан полностью аварийным и уже снесён. Сейчас проводится обследование свайного поля, чтобы принять решение о возможном строительстве. Пока что сложно сказать, получат дольщики «Ганзы» компенсацию или финансирование строительства нового дома. Правительство Калининградской области отправило ходатайство в «Дом.РФ» и федеральное правительство о привлечении средств публично-правовых компаний на завершение строительства. Вопрос ещё находится на рассмотрениии.
«Я надеюсь, что когда такой закон будет принят, ЖСК получит право обратиться в публично-правовую компанию, чтобы решить свою проблему гораздо быстрее. Потому что мы то дом им построим, но надо понимать, что три года на это уйдёт. И по срокам „Ганза“ у нас — это 2022 год, а президент задачу поставил, насколько я помню, закрыть все проблемы по дольщикам до 2021. Можем не уложиться и может потребоваться альтернативное решение», — добавил Игорь Оленин.
Более 8 га на ул. Артиллерийской, полученные «за дольщиков», Фонд ЖСС хочет застроить жильём для продажи, однако организация признаёт, что самостоятельно освоить такой большой участок в течение небольшого срока не сможет, поэтому намерена привлекать соинвесторов.
«Было бы правильным и целесообразным привлекать туда соинвесторов — крупных калининградских, а может и иногородних девелоперов, которые готовы вливать капиталы в освоение этого земельного участка. Мы решили, что порядка 3,3 га мы оставим для реализации собственных проектов. А на 5,4 га мы сейчас проводим переговоры и с местными застройщиками, и с застройщиками из других регионов, чтобы провести торги по отбору инвестора на право совместного освоения земельного участка», — сообщил глава фонда. Как только наберётся достаточное количество «претендентов», планируется начать работу «по подключению соинвесторов».
Свой проект фонд называет «Площадь искусств» — это должен быть жилой комплекс на 800 квартир площадью около 50 тыс. кв. метров. Сдача первого этапа намечена на 2020 год.
Главная проблема Фонда ЖСС сегодня — это его закредитованность. На данный момент организация должна 1,7 млрд рублей, включая ежегодные 175 млн рублей процентов. Организация планировала закрыть долги до 2022 года, и это бы удалось, уверяет Оленин, если бы не изменения в законодательстве и не переход на схему проектного финансирования в строительстве. Как оказалось, для фонда и подобных ему организаций выполнение всех требований законодательства по проектному финансирования довольно затруднительно, поэтому сейчас ведутся переговоры с банками и правительством.
Из-за появления в схеме долевого строительства банков сам процесс возврата инвестиций замедлился, так что теперь погасить кредит фонд намерен к 2024 году. И сейчас уже сформирован «портфель проектов», которых должно хватить на погашение кредита.
«То, чего не было раньше, чем я год занимался, когда пришел сюда. Я год ездил по области и искал земельные участки. У фонда не было земельного банка. Когда фонд вошел в проект по дольщикам, мы преследовали две цели: решение проблем дольщиков и получение земли, которая поможет нам погасить кредит. Эти две задачи будут идти параллельно. Мы будем решать одновременно в течение этого периода времени», — рассказал Игорь Оленин. По его словам, войдя в проект по дольщикам, Фонд ЖСС получил возможность реализовать коммерческие проекты, которые позволят ему закрыть кредит, и других выходов нет.
Текст — Татьяна Зиберова, фото — Виталий Невар, Денис Туголуков «Новый Калининград»
© 2003-2024