В Калининградской области зафиксировано снижение объёмов ввода жилья. По итогам десяти месяцев 2023 года падение составило 6%. Кроме того, некоторые региональные застройщики снижают объёмы текущего строительства и переносят сроки ввода объектов в эксплуатацию. При этом уже готовые новостройки компании спешат реализовать в кратчайшие сроки. Предложение в этом сегменте рынка, по данным портала «Авито Недвижимость», в октябре выросло на 39%, в то время как спрос — всего на 1%. О главных тенденциях и «болях» строительного рынка региона в условиях экономических катаклизмов «Новому Калининграду» рассказали эксперты.
Главные факторы, оказывающие негативное влияние на сферу строительства в Калининградской области, те же, что и в целом по стране, считает заместитель директора строительной компании «Дом Инвест» Евгений Афанасьев. Это высокая инфляция, рост цен на материалы, оборудование и энергоресурсы, а также острая нехватка квалифицированных инженерных и рабочих кадров. Антибонус в виде особого географического положения области и связанных с ним логистических трудностей и возрастающих затрат также не способствует росту. «Все эти факторы влияют на повышение себестоимости строительства и рост цен, — отмечает эксперт, — Наряду с этим, низкий платежеспособный спрос населения на сегодняшний день компенсируется программами льготного ипотечного кредитования, а при условиях роста ипотечной ставки на вторичном рынке жилья и неопределённости продления сроков льготной ипотеки на жилищном строительном рынке наблюдается всплеск спроса, который порождает и рост цены. В связи с этим в данный период растёт объем ипотечного кредитования со стороны населения и производится „задел“ по продажам до возможного отключения льготных ипотечных программ в середине следующего года застройщиками».
Компании «Дом Инвест», по словам Афанасьева, сложившиеся обстоятельства на строительном рынке позволяют в ближайшее время не снижать объёмы строительства и не переносить сроки ввода объектов в эксплуатацию. Более того, согласно ранее утверждённым планам, в продажу выводятся новые строительные объекты.
«Делать какие-либо дальнесрочные прогнозы сегодня сложно, — говорит эксперт, — однозначно можно сказать, что в течение следующего года рынок жилья так или иначе сбалансируется, но это вряд ли приведёт к резкому снижению стоимости жилья на первичном рынке, скорее к стагнации и падению спроса. Для адаптации строительных компаний к новым экономическим реалиям будут применяться уже используемые инструменты в подобных кризисах. Это программы косткиллинга, снижение издержек, диверсификация продуктов и услуг, активизация маркетингового продвижения, в том числе и применение программ лояльности клиента. И крупные, и более мелкие компании застройщиков будут искать баланс между возможностями своего производства и имеющимся спросом на рынке».
Если баланс найти не удастся, в воронку кризиса может затянуть и другие сферы, считает генеральный директор «Союза профессиональных риелторов» Татьяна Гилёва. «Строительство — это в целом большая отрасль, градообразующая, подчёркивает риелтор, — В ней много задействовано рабочих рук, заводов. Это же всё тоже будет приостановлено, потому что рынок рождает спрос. А если спроса не будет, соответственно, и материалы не нужны. Уже вводится в Калининграде меньше жилья относительно того года на 11%. Застройщики заморозят стройки, если им не выгодно будет. Не будет продаваться — зачем держать бригады, зачем заказывать материалы?»
«Строительство является локомотивом развития, — уверен руководитель Центра оценки квалификации „Калининградской торгово-промышленной палаты“, кандидат экономических наук Владимир Кузин. — Посудите сами, если вы купили новую квартиру, то, думаю, и занавески туда повесите новые. Я хочу сказать, что ввод жилья в эксплуатацию и его заселение становится толчком для многих рынков — от отделки до мебели, посуды и бытовой техники. По моему мнению, застой на рынке жилья порождает замедление на связанных с ним рынках, и для региональной экономики это не очень хорошо». С долей оптимизма, по мнению эксперта, можно заглянуть только в самое ближайшее будущее. «Опираясь на свой опыт, я бы предположил, что до выборов, которые будут в следующем году, можно предполагать высокий уровень социальной и экономической поддержки, что будет положительно влиять на конъюнктуру рынка жилья. Однако на период после выборов я не готов давать оптимистичные прогнозы», — заключил экономист.
В самой сложной ситуации могут оказаться крупные закредитованные строительные компании, не имеющие собственных средств, считает глава гильдии риелторов региона Олег Перевалов. У таких застройщиков могут «зависнуть» между вводом в эксплуатацию и продажей сотни и даже тысячи квартир. А в условиях растущей инфляции пауза может затянуться. «Тут заблуждение многих, что это только на вторичный рынок повлияло, — считает эксперт, — Это совершенно не так, потому что, несмотря на то, что на первичном рынке для застройщиков есть льготные программы (семейная ипотека, ипотека с господдержкой), но чтобы купить первичку или хотя бы чтобы были деньги на первый взнос, в большинстве случаев людям надо продать вторичку. А чтобы продать вторичку, её должен кто-то купить. Чтобы её купить, процентам 50-60 нужна ипотека. И получается такой круг». Чтобы выйти из него, застройщикам приходится «притормаживать темпы строительства». «С одной стороны, они не могут совсем резко притормаживать, потому что они все практически работают по проектному финансированию, есть широкие обязательства перед дольщиками, отношения с банком. Но, с другой стороны, темпы продаж и объём продаж, они не позволяют сейчас „идти под всеми парусами“, поэтому и новые проекты аккуратно вводят, и старые проекты тоже начинают дробить на какие-то очереди, чтобы выводились на рынок не так резко и не такие объёмы, как это было запланировано год или два назад, когда эти проекты выходили», — добавляет Олег Перевалов.
Население региона и тех, кто хочет стать его частью, во всей этой истории волнуют прежде всего цены на жильё. Большинство экспертов сходятся во мнении, что значительного их снижения ожидать не стоит. По данным «Авито Недвижимости», за последний месяц цены на новостройки в Калининградской области выросли на 1%. Жильё на первичном рынке региона можно в среднем приобрести за шесть миллионов рублей. «Вторичка» обойдётся немного дешевле — в 5,6 млн. Подорожание здесь составило 2%. При этом предложение и спрос упали на 7 и 8% соответственно. В ближайшие месяцы эта тенденция, по мнению экспертов, сохранится, ведь реальных покупателей становится всё меньше. «Отдельный вопрос — источник денег для приобретения жилья. Те, у кого доходы позволяют приобрести жилье, это уже сделали, — комментирует Владимир Кузин, — Остаются люди, у которых не хватает средств на приобретение жилья, они чаще всего пользуются ипотечным кредитованием. Однако ставка по кредиту растёт вместе с ключевой ставкой Центробанка, а льготная ипотека практически сошла на нет. Все это формирует не очень благоприятную для застройщиков конъюнктуру рынка».
Текст: Мария Власенкова, фото: Юлия Власова / Новый Калининград
© 2003-2024