Продажа недвижимости, так или иначе, почти всегда приносит с собой стресс и нервотрёпку. Согласитесь, вряд ли кто-нибудь станет затевать подобное мероприятие исключительно развлечения ради. К тому же, зачастую вслед за продажей, согласно плану собственников, должно следовать приобретение чего-либо взамен. В общем, в большинстве случаев, всё упирается в сроки. И чем дольше объект выставлен на рынке, тем больше нервничает его хозяин. При удачном стечении обстоятельств и правильной работе продавца (или его представителя), ликвидная квартира уйдёт месяца за два. И это вполне нормальный срок. А вот дальше начинаются нюансы. И от каждого неверного шага ваш объект имеет все шансы задержаться на рынке на несколько месяцев, а то и лет, хотя это тоже редкий случай.
Во-первых, крайне важно не промахнуться с ценой. Причём необходимо точно провести оценку, потому что слишком низкая цена отпугнёт потенциального покупателя точно так же, как и чересчур высокая. Образ мысли стандартного обывателя тут вполне понятен: «если слишком дёшево, значит, что-то не так». Можно обратиться к специалистам, можно сделать это самостоятельно, изучив схожие варианты на рынке недвижимости.
«Надо с самого начала выставить адекватную рыночную цену, — рассказывает директор агентства недвижимости „Союз Риэлт“ Александр Баженов. — Иначе потом у людей глаз „замыливается“, и они перестают обращать внимание на объявление о продаже, даже если цена снизилась. А через какое-то время возникает вопрос, почему квартира так долго стоит на продаже, что тоже не в пользу объекта».
Если вы чувствуете, что сроки поджимают, то пора думать о снижении цены, особенно если таковое диктует рынок, за которым необходимо следить всё время, а не только при оценке объекта. Многие продавцы заранее в цену квартиры закладывают 15-20 тысяч рублей «на торг». Это разумный ход, учитывая человеческую склонность к торгу. Но слишком сильно снижать цену опять-таки не стоит по вышеназванным причинам. Допустимая норма зависит от изначальной стоимости объекта, то есть скинуть 100 тысяч рублей с 6 миллионов и скинуть те же 100 тысяч с полутора миллионов — это, как говорится, «две большие разницы».
Ещё одна небольшая профессиональная хитрость заключается в смене формулировки объявления. Иногда указывают соседнюю улицу (хороший ход, если дом стоит на углу), иногда просто слегка меняют текст. Но это не значит, что нужно искажать факты или сочинять что-то. Просто подумайте, какие ещё есть неописанные достоинства у вашей недвижимости. Если в газетах текст объявления строго регламентирован, то в интернете можно написать хоть целое сочинение. И чем живее и «человечнее» описан объект, тем больше внимания он привлечёт. Ну и о фотографиях забывать не стоит. Многие даже не замечают объявления без фотографий, какой бы славной ни была предлагаемая в них квартира.
«Также важно, чтоб квартирой занимался один человек, одна сторона, — продолжает Баженов. — Неважно, будет это агентство или сам собственник, но в объявлениях должна фигурировать только одна сторона. В этом случае процесс полностью контролируем, и у человека, занимающегося продажей, есть вся информация, необходимая покупателю. А если с объектом работают несколько человек, то всё, это процесс неконтролируемый. И хоть собственники считают, что, посеяв некую конкуренцию, они ускорят процесс, это только портит всё дело, потому что цена, в итоге, сбивается самими же агентствами».
Кстати, иногда причина промедления кроется в чересчур жёстких условиях продажи. Покупателей с «живыми деньгами» сейчас не так уж и много. И если вы, например, твёрдо решили не иметь дела с ипотекой, то надо отдавать себе отчёт, что поиски нового собственника могут затянуться. Если вы поняли, что самостоятельно не справляетесь с продажей (нехватка времени, сил, опыта и желания), обратитесь к профессионалам, но не упускайте процесс из виду, будьте всегда в контакте со своим представителем, звоните, спрашивайте, уточняйте. Всё-таки это по-прежнему ваша собственность, и вы должны быть заинтересованы в её продаже.
Не стоит забывать и о сезонности рынка недвижимости. В меньшей степени это касается городских квартир и домов (хотя и здесь наблюдается некоторый спад в сезон отпусков и подъём ближе к концу года). Зато загородная недвижимость может «застояться» на рынке только из-за того, что была выставлена не в сезон. Спрос на дачи и земельные участки к зиме сильно падает, потому что желающих месить грязь где-нибудь за городом находится не так уж и много, да и оценить участок под слоем снега сложновато. Зато весна-лето — самое время для загородных прогулок. То же касается и побережья, где активность повышается с наступлением тепла.Если вы решили продать квартиру, которую сдаёте в аренду, не стоит бросать дело на самотёк. У квартирантов редко вызывает восторг сам факт продажи жилплощади, на которой они в данный момент проживают, а уж необходимость демонстрировать её непонятным людям и вовсе вызывает раздражение. Так что для начала следует обговорить весь процесс с арендаторами, чтобы не возникло недопонимания, да и потом не стоит сваливать на них общение с покупателями. Не ленитесь сами приезжать на показы, в конце концов, продажа квартиры — это ваше желание, а не квартирантов. А иначе, вы имеете все шансы сильно удивиться, узнав, что количество показов совершенно не совпадает с количеством реально заинтересованных в приобретении людей.
Ну и надо помнить, что более всего на рынке востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры метражом 30-60 квадратных метров, расположенные неподалёку от центра. Соответственно, такой объект продастся намного быстрее прочих. Свою роль также играет окружение, этаж, состояние дома и подъезда, инфраструктура и так далее. Например стометровая квартира с центральным отоплением в панельном доме в Чкаловске вполне может продаваться около года просто потому, что спрос на подобный объект не так уж и высок. То же касается и квартир в области. Чем дальше от областного центра, тем сложнее. И, кстати, в этом случае лучше обращаться к местным риелторам — они справятся с задачей быстрее калининградских. И не стоит пренебрегать обычными бумажными объявлениями. В небольших поселениях это по-прежнему реальный двигатель торговли.
В общем, главное — не паниковать и разумно оценивать ситуацию. И уж если говорить начистоту, бывают истории, когда даже профессионалы разводят руками — ну вот не продаётся и всё. Тут следует сесть и хорошенько подумать, в чём же может быть загвоздка, и что с этим следует сделать. В крайнем случае, начать всё сначала. Конечно, можно всё сваливать на судьбу или говорить, что «у каждой квартиры есть свой покупатель», но, как правило, причина «застоя» весьма банальна и прозаична. Важно её не упустить. И, ещё раз напомним, не паниковать раньше срока. Всему своё время.
Текст — Татьяна ЗИБЕРОВА
© 2003-2024