Застраховать до полусмерти: нововведения в системе защиты дольщиков

Рынок недвижимости в этом году задело не только покачнувшимся рублём. Несколько месяцев назад вступил в силу закон об обязательном страховании ответственности застройщиков. Что он собой представляет, какие перемены ждут дольщиков, чего опасаются застройщики и в каком направлении катится рынок долевого строительства, выясняла «Недвижимость Нового Калининграда.Ru»

Несмотря на тот факт, что закон был принят ещё в конце 2012 года, к его соблюдению участники рынка оказались готовы примерно как коммунальные службы к неожиданно наступившей зиме. Конечно, ни паники, ни обвала рынка не случилось, да и не планировалось, просто встал один простой вопрос: буква закона есть, а вот как ей следовать, пока не очень понятно.

Поправки в закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» подразумевают обязательное страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками. Разработан этот документ, если верить пояснительной записке к законопроекту, конечно же, для защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков, но панацеей его не считают даже чиновники. Собственно, суть уже не очень нового законопроекта довольно проста: с 1 января 2014 года застройщики обязаны страховать гражданскую ответственность перед дольщиками, если они (застройщики, то есть) привлекают к строительству деньги этих самых дольщиков. Причем страховать свою ответственность девелоперам предлагается одним из трёх способов. Чтобы беспрепятственно регистрировать договоры долевого участия, застройщик может обратиться в страховую компанию, вступить в общество взаимного страхования, либо получить банковскую гарантию на сумму привлечённых средств. Это в теории. На практике каждый из этих путей достаточно тернист и неудобен, причём для всех участников.

Казалось бы, что может быть проще, чем приобрести страховой полис на весь дом целиком или на каждую квартиру по отдельности. Но страховщики не рвутся осваивать новый рынок, понимая все риски подобных сделок. Единого регламента страхования таких объектов на момент вступления закона в силу в России не было, а первыми осваивать новый рынок на свой страх и риск мало кто желает. Аналитики в том числе указывают на известную непрозрачность российского строительного рынка, из-за чего страховщики не могут полноценно оценить вероятность наступления страхового случая. От этого, соответственно, растёт и стоимость услуги. Как нам рассказал один из калининградских застройщиков, изначально речь шла и вовсе о суммах в 3–7% от стоимости объекта, затем ставки снизились до 1,5–3%, но и эта сумма довольно крупная, учитывая полную стоимость многоквартирного дома.

К тому же, пока большие страховые компании присматриваются к рынку и оценивают риски, девелоперы побаиваются появления страховщиков-однодневок, которые соберут деньги и исчезнут в неизвестном направлении. В общем, доверия нет ни с той, ни с другой стороны, что опять же, видимо, связано как с непрозрачностью рынка, так и с откровенной «сыростью» нового закона, который направлен вроде как на защиту дольщика, но не бизнесмена.

А ударит всё это, в конечном счёте, именно по дольщикам, потому как бизнес, что вполне логично, постарается переложить возросшие расходы на плечи конечных покупателей. Пока что речь идёт о пятипроцентном росте цен, что, в принципе, укладывается и в прогнозы калининградских чиновников. Что касается возможного мошенничества со стороны страховщиков, председатель городского комитета архитектуры и строительства Артур Крупин заявил, что принять участие в страховании ответственности застройщиков смогут не все страховщики, поскольку для этого «требуются определенные финансовые показатели».

Но и здесь есть обратная сторона медали. Так, например, в начале апреля Центробанк передал Росреестру список компаний, которые могут страховать ответственность застройщиков, и банков, которые могут выступать поручителями. Это всего 350 компаний: 27 страховых организаций и 323 банка. Причём, как сообщила начальник управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра Надежда Лещенко, количество договоров долевого участия из-за нового закона резко сократилось: «Первые договоры страхования поступили к нам только из 26 регионов, — цитирует Лещенко „Российская газета“. — А во многих других областях застройщики не могут заключить такие договоры, так как банки и страховщики пока не хотят с ними работать. Еще в каких-то регионах ни один местный банк или страховая компания не соответствуют требованиям закона».

То есть все эти 350 компаний могут, конечно, заниматься страхованием или поручительством, но вот будут ли? Например, к началу апреля, по словам той же Лещенко, только 8 банков согласились выступить поручителями. Для банков, особенно в существующей экономической ситуации, довольно странно ручаться собственными сотнями миллионов за несуществующий объект. Это всё опять же к вопросу о непрозрачности строительного рынка, нависающей мрачной тенью угрозе экономического кризиса, да и не самой спокойной обстановке у самих банков, кстати. И проектное финансирование — пока ещё процесс довольно сложный и не самый популярный.

Остаётся Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС), начавшее свою работу в конце января. На сегодня в нём состоят 80 застройщиков, судя по списку членов на официальном сайте. Калининград представлен там только одной компанией. В списке застрахованных объектов калининградских домов пока что нет. Суть работы ОВС состоит в том, чтобы покрывать убытки из «общего котла», то есть из страхового резерва. В случае, если денег в резерве не хватит, доплачивать членам общества придётся уже из своего кармана. Всем поровну. Такое «колхозничество» опять же не всем застройщикам по нраву. У крупных компаний возникает вполне логичный вопрос — почему они должны платить за того дядю?

«Я бы из принципа не пошел в Общество взаимного страхования. Это коллективная ответственность, а я не хочу отвечать своими деньгами за мошенников, — утверждает депутат калининградского горсовета, генеральный директор инвестиционно-промышленного объединения ЗАО „Холдинг-Калининградстройинвест“ Валерий Макаров. — Я лучше буду гарантировать своим имуществом, я лучше буду брать кредиты, лучше построю за свои деньги, но в это Общество не пойду, потому что обязательно туда пойдут какие-то недобросовестные застройщики. Мне самолюбие не позволяет платить за кого-то деньги».

Макаров предполагает, что для защиты дольщиков более надёжным способом стало бы совершенствование 214-ФЗ с точки зрения ограничения софинансирования строительства объекта дольщиками. Например, позволить застройщику привлекать деньги населения только при пятидесятипроцентной оплате строительства из своего кармана.

Все эти сложные перипетии со страхованием оставляют застройщикам, не желающим усложнять себе жизнь, только один путь — не привлекать деньги дольщиков вовсе и строить на свои кровные. Проще и выгоднее выходит взять кредит в банке, чтобы достроить объект, чем искать выход из этого долевого лабиринта. А это уже поднимает цены не на 5%, а на 15–20%.

Впрочем, в полной мере на себе ощутить новый закон получится только к лету, а то и к следующему году, когда будут сданы в эксплуатацию дома, строительство которых началось до вступления в силу новых правил.

А пока участники рынка пытаются понять, как выживать в новых условиях, слуги народа один за другим выдают свежие способы защиты дольщиков: от уголовной ответственности для недобросовестных застройщиков до ограничения «народного» софинансирования строительства до 10%, что означает фактически полный отказ от механизма долевого участия, а соответственно, рост цен и уменьшение количества строек. Получается, что, по мнению властей, лучший способ защитить дольщиков — уничтожить саму возможность долевого участия. Тогда и защищать будет некого. А значит, будущее рынка строительства жилья становится достаточно определённым — мало, дорого, зато безопасно.

Текст — Татьяна ЗИБЕРОВА, фото из архива «Нового Калининграда.Ru»