Правила съёма: как арендовать квартиру и не пострадать при этом

Вопрос аренды жилья — тема больная и актуальная в любое время года. Учитывая, что юридически этот рынок регулируется слабо, а мошенники нынче крайне подкованы, процесс поиска заветной квартиры для человека неопытного превращается в незабываемое приключение. «Недвижимость Нового Калининграда.Ru» подготовила некоторые рекомендации для безболезненного съёма жилья.

Бесплатный сыр

Одна моя подруга решила, что пришло время заняться поисками квартиры. Обладая адекватным лимитом средств и соответствующими требованиями к будущему жилью, она приступила к штудированию многочисленных объявлений. Через несколько дней выяснилось, что не всё так просто: предложений много, фотографии красивые, арендная ставка приемлемая, а как начинаешь звонить, получается какая-то ерунда. Собственники оказываются посредниками, симпатичная квартира в центре города за смешную сумму давно сдана, а если и существует, то почему-то необходимо внести оплату за полгода вперёд. И почти все голоса на том конце провода ласково предлагают приехать в офис, заключить договор, заплатить деньги, а потом уже разговаривать о подборе объекта. Будучи человеком всесторонне развитым и в меру подозрительным, но совершенно ничего не понимающим в вопросах недвижимости, подруга решила, что оказалась где-то в произведениях Франца Кафки. Хоть мысль эту нельзя назвать безосновательной, в мире аренды недвижимости есть некоторые законы и правила. Правда, познаются они порой довольно болезненно.

А чтобы избежать самостоятельного набивания шишек, нужно уже на стадии первичного поиска вести себя осмотрительно. Для начала — не забывать старое доброе правило бесплатного сыра и мышеловки: если предложение слишком заманчиво, вероятно, здесь что-то не так. Никто не спорит, случаются чудеса, и хорошие объекты сдаются по заниженной ставке по тем или иным причинам, но это случается редко, а жильцов такие квартиры находят мгновенно. В риелторской среде гуляют байки о том, как потенциальные арендаторы не просто ругались за право найма, а переходили уже к физическому насилию. Такова цена выгодного предложения.

Но чаще всего за чересчур заманчивым объявлением кроется какой-нибудь подвох. В самом безобидном варианте собственник (или агент) попросту слукавил и сообщил не все данные об объекте. В этом случае правда скорее всего всплывёт при показе, если задавать правильные вопросы. Случается, что «вкусной» квартиры и вовсе не существует — тогда вы услышите, что её вот буквально только что уже сдали, но вы можете оставить заявку и вам подыщут подходящий вариант. Таким образом некоторые агенты привлекают клиентов. Впрочем, квартира действительно может быть как раз тем чудом, о котором говорилось выше, и она действительно уже сдана. Но тогда и объявление о сдаче будет в ближайшее время удалено: пустые звонки не нужны ни профессионалам, ни собственникам.

Утром — деньги, вечером — стулья

В последние годы наиболее распространённым способом относительно честного отъёма денег у населения в среде аренды недвижимости стали некие «информационные агентства». До Калининграда они добрались 2–3 года назад и по сей день успешно функционируют. Схема здесь крайне проста: клиент видит заманчивое объявление о прекрасной квартире за небольшие деньги, звонит по указанному телефону, там ему предлагают заключить договор, заплатить деньги (обычно около 3 000 рублей) и получить список квартир с номерами телефонов собственников. Мол, зачем вам платить агенту комиссию, чтоб он ещё путался под ногами, мы вот сразу даём контакты собственников за небольшую мзду, и делайте с ними, что хотите. На поверку в списке оказываются квартиры, которые уже давно сданы, не сдавались никогда, а то и вообще несуществующие номера телефонов. Не обязательно все, работающие по такой схеме, будут мошенниками. Возможно, кто-то действительно предоставляет список актуальных предложений с реальными номерами телефонов. Только вот узнать об этом, пока не рискнёшь, невозможно.

«Я лично с этими информационными агентствами не сталкивалась, — комментирует руководитель отделения аренды компании „Инвент“ Елена Ключерова. — Но не раз клиенты, которые имели печальный опыт, делились подробностями. Люди клюют на заманчивые предложения, платят деньги, а квартир не находят. Причём договор составлен так, что не к чему придраться. Например, вставляют в текст хитрый пункт, что за сбой в компьютере фирма ответственности не несёт. И всё можно списать в итоге на этот сбой».

Тут стоит объяснить, в чём же разница между риелторами и информационными агентствами. Риелторы берут комиссию за подбор варианта, юридическое сопровождение и полное обеспечение сделки. В том числе отвечают за её чистоту. Комиссию риелтор берёт тогда, когда работа уже выполнена и всё довольны. Информационные агентства берут деньги только за предоставление информационной услуги, то бишь за список. Что вы будете дальше делать со списком — это уже не их проблема.

В общем, всем вроде это давно известно, но напомнить стоит: всегда внимательно читайте договоры, которые подписываете. Особенно, если собираетесь отдавать свои кровно нажитые.

Без посредников

Конечно, самый желаемый вариант — это найти квартиру самостоятельно, не оплачивая ничьё посредничество. С него, как правило, большинство людей и начинают свои поиски. Помимо газет и интернет-порталов с объявлениями, где почти каждый первый номер принадлежит посредникам, есть ещё вариант социальных сетей и поисков по знакомым. Последний вариант, пожалуй, наиболее простой и безопасный. Очень часто кто-то из наших коллег или приятелей озабочен поисками квартиранта, просто не до всех эта информация оказалась донесена. Тут, конечно, тоже возможны сложности, но уже больше этического характера, как бывает всегда, когда ведёшь дела со знакомыми.

В социальных сетях начали набирать популярность группы аренды недвижимости без посредников. То есть, где собственники выкладывают свои предложения, а потенциальные арендаторы ищут подходящий вариант. Не стоит забывать, что и здесь можно столкнуться с агентами, которые набирают себе базу, или не с самыми честными людьми. Впрочем, и отказываться от такого метода поиска недвижимости тоже не стоит — все средства хороши, если применять их с умом.

Но вот, предположим, дошли мы до показа. При осмотре квартиры стоит обращать внимание на все мелочи и не стесняться спрашивать. Попросить показать счета за коммунальные услуги, поговорить с соседями. Если вы планируете жить здесь, то вам стоит знать всё об этом месте. И самое главное, не надо скромничать и упускать из виду такую простую и важную вещь как документы на квартиру. Свидетельство регистрации права, договор купли-продажи, доверенность, справка БТИ, любой документ, подтверждающий право этих людей распоряжаться этой квартирой.

«При заключении договора собственник должен предъявить документы, чтобы арендатор был уверен, что имеет дело с собственником, а не с таким же квартирантом, — объясняет Елена Ключерова. — Раньше было такое мошенничество, в начале нулевых, когда люди снимали квартиру, потом давали объявление, говорили, что с большой предоплатой, но очень дёшево сдают квартиру. Например, за полгода сразу деньги берут. И приходили люди: сначала один снимал квартиру, потом другой, потом третий, а когда они приходили заселяться, там уже целая толпа обманутых квартирантов. Это уже настоящее мошенничество, таких людей находили и привлекали к ответственности. Сейчас таких случаев стало намного меньше. Люди уже знают, что надо проверять документы».

Даже если человек утверждает, что он друг-брат-сват собственника, просто доверенности нет, это не повод отдавать ему свои деньги. Всегда в таком случае может неожиданно приехать собственник, открыть дверь своим ключом и выставить квартирантов за порог. И договор с другом-братом-сватом не будет основанием для жизни в этой квартире.

И особенно мелкий шрифт

Наконец, квартира найдена тем или иным способом, условия обговорены, пришло время ударить по рукам, подписать документы и заняться переездом. И вернёмся ещё раз к уже сказанному: всегда-всегда очень внимательно читайте все пункты договора. Даже если вы всё обговорили. Даже если вы абсолютно доверяете и юристам, и арендодателям, и риелторам. Всегда досконально изучайте договор. Это ваша защита.

«В договоре надо обращать внимание на все пункты, — настаивает Ключерова. — Абсолютно все пункты заслуживают внимания — и сроки, и оплата, и залоговая сумма, и условия её возврата. Бывает, что у хозяев свои договоры. Там возможны совершенно дикие формулировки: если просрочена оплата на день, то арендатор платит неустойку, на пени насчитывается пени, на пени — ещё одно пени, и так целую страницу перечисляется. Один раз на день задержал оплату — всю жизнь должен. Такие договоры, конечно, нужно исправлять, обговаривать. Документ должен защищать обе стороны».

В Калининграде сегодня приличная однокомнатная квартира с мебелью, техникой и удачным расположением будет стоить арендатору от 15 000 рублей в месяц. Возможны, конечно, варианты и подешевле, и подороже: в зависимости от ремонта, района и капризов хозяев. Адекватная квартира с адекватной арендной ставкой в среднем стоит на рынке около недели. Самые ходовые, конечно, «однушки» и «двушки». Тяжелее всего уходят крупногабаритные и элитные объекты. Хотя, по словам Елены Ключеровой, к лету спрос возрос. Стандартная комиссия агентства недвижимости — 50% арендной ставки. Плюс к тому, как правило, арендатор, заключая договор, платит всегда за первый и за последний месяцы: это защита прав собственника от неприятных сюрпризов. Впрочем, о том, как безболезненно сдать квартиру, поговорим в другой раз. Подруга моя, кстати, квартиру нашла. Планирует новоселье.

Текст — Татьяна ЗИБЕРОВА, фото из архива «Нового Калининграда.Ru»