Арендатор голосует рублём: ситуация на рынке коммерческой недвижимости

Последние полгода на калининградских зданиях всё чаще стали появляться растяжки и объявления, гласящие «Продажа» или «Аренда». Закрываются рестораны и магазины, переезжают офисы. Как рынок коммерческой недвижимости переживает кризис, узнала «Недвижимость Нового Калининграда.Ru».

Грянувший финансовый кризис заставил многих предпринимателей сократить расходы, а то и вовсе свернуть деятельность. Рестораны и прочие увеселительные заведения в большинстве своём уклоняются от комментариев по поводу причин закрытия. Но иногда всё-такипризнаются, что снижение количества посетителей и неподъёмная аренда помешали дальнейшему благоприятному функционированию. Урезают расходы по последнему пункту не только заведения общепита, но и политики. Например, офис регионального отделения «Единой России» переехал в помещение поменьше и подешевле.

Впрочем, собственники помещений тоже не спешат расставаться с арендаторами и вынуждены договариваться, чтобы не потерять прибыль. «Арендодатели коммерческой недвижимости являются бизнесменами, они понимают, что сейчас лучше пойти на уступки. У предприятий снизились доходы, многие арендаторы ищут варианты подешевле либо договариваются с собственниками о заморозке ставки или даже о её снижении», — рассказывает заместитель директора центра недвижимости «Relife» Тахир Биккинин. — Есть информация, что многие арендодатели своих ключевых арендаторов даже оставляли на нулевую ставку, лишь бы те аккумулировали пешеходный трафик и оплачивали коммунальные услуги».

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Инвент» Сергей Джанджгава также констатирует перемены на рынке. «Те, кто сдавал помещения в рублях, вынуждены понижать цены, чтобы не потерять арендатора, — отмечает Джанджгава. — У кого арендные ставки в валюте, договариваются об оплате по фиксированному курсу — например, по 50 рублей за евро. Многие идут сейчас на уступки, потому что если арендатор уйдёт, то помещение будет простаивать».

Директор агентства недвижимости «Риэлт-Финанс» Олег Хорава уверен, что сейчас ситуация потихоньку начинает стабилизироваться. По его словам, в декабре 2014 года активность на рынке заметно снизилась, многие сняли объекты с продажи из-за пессимистичных прогнозов или перевели цену в евро. В феврале рынок снова оживился, более-менее выровнялись цены.

«Количество предложений увеличилось, связано это с тем, что из-за трудностей в бизнесе кто-то сокращает количество филиалов, кто-то сворачивает деятельность, кто-то просто уходит из помещения, где цена аренды была привязана к валюте и в связи с этим стала неподъёмной, — говорит Хорава. — Если арендодатель не проявил активности и не привёл ставку к рублёвой цене, уменьшив свои аппетиты, то арендатор может сменить место дислокации, найдя объект с приемлемой ставкой». Эксперт отмечает, что на рынке сейчас происходит некоторая перетасовка, появились новые объекты — может, по не самой адекватной цене, но время и рынок всё должны расставить на места.

«Нельзя сказать, что активность сегодня такая же высокая, как полгода назад, но постепенно всё выравнивается — интересные объекты по адекватным ценам будут пользоваться популярностью. А остальным придётся привести цены в соответствие с рынком», — добавляет он.

В целом, по мнению специалистов, несмотря на обилие бизнес-центров в Калининграде, с кризисом они не начали стремительно пустеть. Проблемы с заполняемостью этих объектов наблюдались и раньше, но все они продолжают работать.

Сергей Джанджгава считает, что дальше ситуация с арендой коммерческой недвижимости скорее всего будет усугубляться. Но пока что говорить о массовой миграции арендаторов рано, как и о проблемах бизнес-центров. «Бизнес-центры работают так же, компании где-то ужимаются в расходах, но продолжают трудиться. Как и торговые центры — люди всё равно ходят за покупками», — говорит эксперт.

По словам Олега Хоравы, в Калининграде уже несколько лет основной расчёт на рынке коммерческой недвижимости идёт в рублях. И когда в конце 2014 года некоторые собственники попытались перевести ставки и цены в валюту, арендаторы и покупатели просто отказались от таких сделок. «Покупатель голосует рублём», — подчёркивает директор агентства.

«Что касается продаж, то теперь можно купить те объекты, которые раньше купить было невозможно, они просто не продавались. Теперь это стало реально. Недёшево, но хотя бы реально, — говорит Джанджгава. — С другой стороны, многие собственники наоборот решили придержать объекты. То есть, если у человека нет реальной нужды в деньгах, то он сейчас не будет торопиться с продажей».

Рынок коммерческой недвижимости — это рынок бизнеса, и спешки он не любит. Многие продавцы сейчас сняли объекты с продажи и затаились, да и покупатели не спешат тратить деньги. На кризисе выиграли, в основном, инвесторы, которые держали сбережения в валюте и успели вложиться в рублёвые объекты на фоне роста евро, добавляет Тахир Биккинин. Остальные участники рынка, в большинстве своём, заняли выжидательную позицию.