Как бороться с проблемными застройщиками

Как бороться с проблемными застройщиками

С 9 по 16 ноября 2015 года юридическая фирма «Форум» приглашает посетителей портала «Новый Калининград.Ru» принять участие в интернет-конференции на тему «Как бороться с проблемными застройщиками?»

Дольщики часто сталкиваются с проблемными застройщиками, которые:

  • передают квартиры с опозданием;

  • делают некачественную отделку;

  • пытаются разными способами присвоить общее имущество жилого дома;

  • стараются навязать невыгодные условия договора;

  • норовят навязать свою управляющую компанию;

  • пытаются взять деньги за всевозможные котлы, выключатели, домофоны, детские площадки и т. п.

Как с этим бороться, какие опасности вас подстерегают при заключении договора долевого участия в строительстве, как вести себя с застройщиком, какие признаки свидетельствуют о проблемах в строительстве? Все эти вопросы вы можете задать юристам юридической фирмы «Форум», специализирующейся на долевом строительстве.

На вопросы отвечает партнёр юридической фирмы «Форум» Константин Мишин.

Вопросы для интернет-конференции принимаются с 9 по 15 ноября 2015 года включительно.

Внимание! Вопросы проходят премодерацию. Не допускаются вопросы, содержащие нецензурные или оскорбительные выражения, не относящиеся непосредственно к теме интернет-конференции, не содержащие собственно вопроса, а являющиеся высказываниями.

На правах рекламы

Источник: Юридическая фирма «Форум»

Справка

Форум юридическая фирма

г. Калининград, ул. Пролетарская, 15-17
Татьяна

Добрый день. Что делать, если застройщик передал квартиру через полгода после оговоренного в договоре срока?

Татьяна,

закон о долевом строительстве предоставляет вам право взыскать с застройщика неустойку за такое нарушение. Рассчитать неустойку можно по следующей формуле: размер оплаченных до передачи квартиры денег х ставка рефинансирования (в последние годы она составляет 8,25%) / 150 х количество дней просрочки.

Допустим, вы оплатили по договору 2 000 000 рублей, срок нарушения – 180 дней, тогда размер неустойки составляет: 2 000 000 х 8,25%/150 х 180 = 198 000 рублей.

Чтобы добиться этих денег, необходимо сделать следующее:

  1. Направить претензию застройщику с требованием выплатить неустойку;
  2. В случае молчания застройщика (как это часто бывает) либо отказа, вы можете смело обращаться в суд с требованием взыскать неустойку, компенсацию морального вреда, расходов на аренду квартиры за период нарушения срока (если вы снимали квартиру) и штраф за отказ в удовлетворении требований потребителя в добровольном порядке (50% от взысканной судом суммы).
Татьяна, вы можете позвонить по телефону +7 4012 34 04 64 и мы бесплатно ответим на ваши вопросы.
Алексей

Мы заключили договор долевого участия с застройщиком со сроком сдачи квартиры 30 октября 2015 года. Работы в доме еще не окончены. Застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков передачи квартиры. Обязан ли я подписывать такое соглашение и что будет, если не подписать?

Алексей,

Подписывать такое соглашение вы не обязаны.

Застройщик предлагает его подписать, так как увеличение срока избавит его от обязанности выплатить вам неустойку за нарушение срока передачи вам квартиры. Стоит также помнить, что слова застройщика о том, что, дескать, «все подписали, остались только вы» или «нам это для администрации надо», не являются основанием для подписания.

В случае если вы не подпишете такое соглашение, то сможете требовать неустойку за весь срок нарушения. Зачастую при длительном нарушении срока выплаченной неустойки может хватить на ремонт в вашей квартире или на мебель.

Мы описали типичные ошибки дольщиков на нашем сайте, можете ознакомиться с ними.

Если у вас остались какие-либо вопросы, вы можете задать их нам по телефону +7 4012 34 04 64 или по электронной почте office@forumlawfirm.ru

Лариса

Я заключил с застройщиком договор долевого участия, договор прошел государственную регистрацию. В соответствии с условиями договора мной оплачено 100% цены договора. Теперь я хочу переуступить свои права по договору новому дольщику. Застройщик требует оплатить комиссию в размере 100000 руб. за согласие на такую переуступку. Обязан ли я платить застройщику за его согласие?

Лариса,

Требование застройщика незаконно, а его согласие на переуступку при 100% оплате стоимости договора не требуется (ст. 11 Закона о долевом строительстве).
Всё, что вам необходимо сделать, — подписать соглашение о переуступке прав с новым дольщиком и обратиться в Росреестр для регистрации такого соглашения.
В настоящий момент документы можно подать через любое отделение МФЦ.
Владимир

Добрый день! Я вступил в долевку со сроком сдачи квартиры в первом квартале 2016 года. Однако девятиэтажный дом построен только до 5 этажа. Очевидно, что дом вовремя построен не будет. Что я могу предпринять в данной ситуации?

Владимир,

Закон о долевом строительстве в такой ситуации предоставляет вам право расторгнуть договор в судебном порядке и получить переданные по договору деньги, а также проценты за их использование.

Для этого вам необходимо обратиться в суд с такими требованиями, документально подтвердив очевидность того, что квартира очевидно не будет передана вам в срок, установленный вашим договором.

Если ваш застройщик застраховал свою ответственность либо имеет банковскую гарантию, получить деньги по судебному решению не составит большого труда.

Стоит также понимать, что на судебный процесс вы можете потратить от двух-трех месяцев (если не будет обжалования решения суда первой инстанции) до семи-восьми месяцев (если будет такое обжалование), плюс к этому сроку стоит прибавить время на исполнение решения, которое зачастую может затянуться на пару месяцев (в лучшем случае), поэтому перед подачей иска в суд стоит подумать, а не лучше ли будет подождать окончания строительства, если строительство идёт, хоть и с нарушениями сроков, а потом просто взыскать неустойку за нарушение сроков передачи квартиры.

В случае если у вас остались какие-либо вопросы, свяжитесь с нами по телефону +7 4012 34 04 64 или по электронной почте office@forumlawfirm.ru и мы с радостью ответим на них.
Алексей

В 2007 году в фирме "БалтБизнесСтрой" заключил Договор на покупку квартиры. Проплатил первую половину взноса. Фирма быстренько исчезла с деньгами клиентов. Суд постановил деньги вернуть. Служба судебных приставов сделать это не в состояннии. Силовые структуры беспардонно отмахиваются от решения этой проблемы. ВОПРОС: мои дальнейшие действия? ( Директор-мошенник этой "фирмы" гуляет-жирует, а на киллера денег уже нет)

Алексей,

В таком случае наиболее эффективным способом будет являться банкротство застройщика с последующей передачей всем дольщикам помещений в этом доме либо выплатой денег, если таковые будут обнаружены в ходе процедуры банкротства.

Банкротство застройщика — очень сложный процесс по реализации, и перед тем как начать его, стоит точно понимать перспективы: есть ли у компании ликвидные активы (наличие недвижимости и транспортных средств можно узнать через ФССП), в какой стадии находится ваш дом и т. п.

Чтобы понять, стоит ли начинать процедуру банкротства, мы советуем обратиться к юристам, чтобы получить консультацию. Вы можете позвонить нам по телефону +7 4012 34 04 64 или оставить заявку на нашем сайте forumlawfirm.ru, и мы свяжемся с вами в течение одного дня и договоримся о встрече в удобное для вас время.

Константин.
Игорь

Приветствую! Условия моего договора о сроках сформулированы примерно так, дословно не помню, но смысл такой: «Застройщик планирует завершить строительство Объекта в мае 2016 года. Застройщик планирует получить разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию в августе 2016 года. Застройщик обязуется передать Дольщику квартиру по Акту приёма-передачи не позднее второго квартала 2017 года, после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию». Зачем в договоре нагромоздили столько сроков, верно ли я понимаю, что я могу говорить о нарушении обязательств только после пропуска последнего?

Игорь,

Да, смысл имеет только последний срок — не позднее второго квартала 2017 года, то есть не позднее 30 июня 2017 года. Все остальные сроки, указанные в этом пункте, не имеют юридического значения.

Застройщикам важно получить от вас деньги, поэтому в разговорах с вами они зачастую используют фразы «Мы планируем завершить раньше намеченного срока, осталось всего пару месяцев, и квартира будет ваша». Застройщики включают в договоры положения о своих намерениях, чтобы придать больше убедительности своим словам.

В случае если у вас остались какие-либо вопросы, свяжитесь с нами по телефону +7 4012 34 04 64, по электронной почте office@forumlawfirm.ru или оставьте заявку на нашем сайте forumlawfirm.ru, и мы с радостью ответим на них.

Константин.
Денис

Мы заинтересовались приобретением квартиры у одного известного застройщика, с хорошей репутацией в городе. Однако в офисе, при просьбе показать форму договора для приобретения квартиры, застройщик заявил, что по данному объекту продажи по договорам долевого участия не производятся. Мне было предложено вступить в кооператив, если я правильно понял. Законно ли это и какие риски по сравнению с договором долевого участия я буду нести?

Денис,

Привлечение денег граждан, связанное с возникновением права собственности на квартиры в многоквартирных домах, жилищными кооперативами законно.

По договору долевого участия в строительстве после оплаты стоимости договора у вас возникает право требовать от застройщика передать вам квартиру в указанный в договоре срок. В случае нарушения этого срока, вы также имеете право взыскать неустойку за нарушение срока передачи квартиры (процедуру взыскания неустойки мы описали в ответе на вопрос Татьяны), а в случае существенных нарушений сроков (более двух месяцев), имеет право расторгнуть договор и получить уплаченные деньги вместе с процентами за их использование.

Жилищный кооператив формально является добровольным объединением, главной целью которого является строительство дома вскладчину. Главный риск приобретения квартиры через кооператив — невозможность обезопасить себя от двойных продаж квартир, так как договор паенаковления не регистрируется в Росреестре и, следовательно, никто не контролирует, сколько договоров заключено в отношении одной квартиры.

На наш взгляд, приобретение квартир через жилищные кооперативы — более рискованная сделка для приобретателя, хотя зачастую кооперативы предлагают более выгодные условия по сравнению с застройщиками, работающими по договорам долевого участия.

Если у вас остались какие-либо вопросы, будем рады ответить на них по телефону +7 4012 34 04 64 или электронной почте office@forumlawfirm.ru.

Константин
Иван

Здравствуйте. Застройщик ООО "Европарк" ныне ООО "Самани" (группа компаний "Объединенные системы")передал нам квартиры фактически с правами третьего лица, о чем не было оговорено в договоре долевого участия (не произвел расчет за земельный участок и объект реконструкции с Росимуществом-расчет должен быть произведен передачей 147 кв м помещения, которое застройщик продал третьему лицу). В регистрации права собственности мы получили от Росреестра отказ, т.к. зарегистрировано право Росимущества на реконструируемый объект. Право собственности Росимущество прекратит только после произведения расчета застройщиком -только после передачи в собственность Росимущества 147 кв.м Но их нет - продано! Суд вынес решение оставить нашу жалобу на действия Росреестра без рассмотрения. Застройщик от нас скрывается. В доме 30 квартир. Есть несовершеннолетние дети и старики. Прописаться не можем. Доступ к коммунальным услугам ограничен. Прокуратура, Министерство строительства разводят руками. Что нам делать?

К сожалению, формат интернет-конференции не позволяет ответить на ваши вопросы без исследования всех документов, поэтому просим вас связаться с нами по телефону +7 4012 34 04 64, мы готовы бесплатно проконсультировать по этой проблеме.

Константин
Надежда

Здравствуйте. Застройщик группы компаний "Объединенные системы" ООО "Европарк" с трудом передал нам квартиры , вымогая деньги за несуществующие квдратные метры. А теперь мы второй год не можем зарегистрировать право собственности на квартиры. Компания продана. Сменила название, адрес. Свои обязательства застройщик перед своими контрагентами не исполнил и не собирается исполнять. Навязывал нам свою управляющую компанию. Угрожал утратой прав на квартиры. Мы живем на стройплощадке второй год. Что нам делать?

К сожалению, формат интернет-конференции не позволяет ответить на ваши вопросы без исследования всех документов, поэтому просим вас связаться с нами по телефону +7 4012 34 04 64, мы готовы бесплатно проконсультировать по этой проблеме.

Константин
Наталья

Застройщик группы компаний "Объединённые системы" совершает двойные продажи через подставных дольщиков, обкрадывая дольщиков, передают квартиры с просрочками, вымогают деньги за несуществующее превышение площадей, квартиры по договорам передают в пользование, нарушая ФЗ № 214, -должно быть в собственность, право собственности не оформить, так как не исполнены обязательства по расчётам за земельный участок – распорядились чужой (РФ) собственностью владельца объекта реконструкции, продав её. Дела не возбуждаются. Навязали свою управляющую компанию, которая не приняла объекты по акту и не установила все недоделки в доме по ул. Боткина 2 А. И суд и чиновники Росреестра способствуют беззаконию: по суду устанавливают и узаконивают двойные продажи по незаконно возбужденным делам (судья Дорошенко О.Л., Костиков С.И., Ольховский В.Н., Боярова И.К., Шлейникова И.П.), Росреестр искажает сведения в ЕГРП о залоговых правах, погашая запись об ипотеке без возврата денег, вводит дольщиков и суд в заблуждение, выдавая отказы в регистрации прав собственности якобы по этому адресу зарегистрировано право собственности РФ, - в выписках из ЕГРП нет таких зарегистрированных прав, препятствие создаётся искусственно, цель- переложить ответственность за оплату за земельный участок на дольщиков, его уже оплативших. С этой же целью начали снимать с кадастрового учёта некоторые объекты долевого строительства данного дома. Пользуясь безнаказанностью, попустительством со стороны госорганов и предположительно покровительством, застройщик ООО «Евроопарк», ныне ООО «Самани» от исполнения 5-ти летнего гарантийного обслуживания дома и от исполнения долговых обязательств, которые предположительно до 60 млн. рублей «спрятался» путём реорганизации и частичной продажи фирмы, а управленца вывел в г. Красноярск, учредители - лица проживающие в резиновой квартире, денег и имущества нет. Создание прецедента с признанием договоров долевого участия недействительными по иску посторонних к сделке лиц и прав на то не имеющих – у всех дольщиков данной группы компаний возникают обоснованные опасения в безопасности совершённых и зарегистрированных в ЕГРП сделок, тем более в отношении жильцов дома совершается откровенный рекет по выживанию из дома, периодическим отключением систем жизнеобеспечения- света, от которого и отопление и подкачка воды и прочее. Прокуратура Ленинградского района в лице ране прокурора Бурко Д, сейчас прокурора Пиннекер А.И. в жалобах нам отказывает без надлежащей мотивации, признавая тем действия/бездействия Росреестра и продажу чужого имущества «законными». Кто ответит за эти безобразия и когда придёт конец мытарствам дольщиков дома по ул. Боткина 2 А

К сожалению, формат интернет-конференции не позволяет ответить на ваши вопросы без исследования всех документов, поэтому просим вас связаться с нами по телефону +7 4012 34 04 64, мы готовы бесплатно проконсультировать по этой проблеме.

Константин
Тимур

Купил квартиру по рекламе ГК «Объединённые системы» у ООО "Европарк", Меня обокрали, продав квартиру дважды, так установил суд. Присуждённые мне деньги застройщик мне уже второй год не возвращает, а требует вернуть ему квартиру. Застройщик реорганизовался и частично продался и скрывается. Что мне делать?

Тимур,

Свяжитесь с нами по телефону +7 4012 34 04 64, нам необходимо уточнить несколько вопросов, после чего сможем ответить на ваш вопрос.

Константин
Антон

У меня очень серьезная проблема, которую создал мне застройщик бывший ООО "Европарк". Я исполнил свой Договор участия в долевке, застройщик передал мне квартиру по одностороннему акту, т.к. я не стал исполнять новые пожелания застройщика - оплачивать стоимость лоджии дополнительно к договору. Суд выиграл. Но застройщик обманул всех и РФ, не передал им 147 кв м на 1 этаже пристройки. А т.к. земельный участок и объект для реконструкции принадлежит Федералам, то они не получив свои 147 кв м не прекращают свои права собственности. Я не могу получить свое право собственности на квартиру из-за "разногласий между зарегистрированными и заявленными правами". Федералы на мою квартиру не претендуют. Но мне от этого не легче. Застройщик спрятался. В доме много недоделок. 147 кв м он никогда не передаст РФ, т.к. продал их на сторону. И что мне делать? У меня дети. Это единственное жилье. Нет регистрации. Дайте дельный совет. В инете читаю: все ругаю эти Объединенные системы. Но что делать - никто не говорит.

К сожалению, формат интернет-конференции не позволяет ответить на ваши вопросы без исследования всех документов, поэтому просим вас связаться с нами по телефону +7 4012 34 04 64, мы готовы бесплатно проконсультировать по этой проблеме.

Константин
Валентина

Здравствуйте!У меня на руках имеется Решение суда от 09.04.2015г.и Постановление о возбуждении исполнительного производства от 22.05.2015г.о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства;сумму,уплаченную за излишние квадратные метры:штраф в р-ре 362.879руб. взыскать с должника невозможно-говорит мне суд.пристав,т.к.застройщик обнулил свои счета,сумма неустойки судом рассчитана на 22 декабря 2014г.при этом-дом до сих пор не сдан(срок передачи дольщику по Акту приёмки:до 01.07.2013г.).Пристав говорит что надо было подавать в суд на физлицо,т.е. на гендиректора,а не на компанию.Скажите,пож-та,как это возможно?

Валентина,

Правильно, что вы не доверяете словам пристава — в удовлетворении иска к генеральному директору застройщика вам бы отказали как к лицу, не отвечающему по обязательствам компании.

Учитывая, что застройщиком давно нарушены сроки передачи вам объекта долевого строительства и, как мы понимаем, строительство давно не идет, то мы советуем отказаться от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке и потребовать вернуть деньги, полученные застройщиком по договору, а также выплатить проценты за пользованием денежными средствами и компенсировать моральный вред.

Для этого вам необходимо направить застройщику письмом с описью вложения уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора с расчетом всех сумм. Если в течение двадцати рабочих дней застройщик не передаст вам деньги, вы можете требовать в судебном порядке взыскания денег, переданных по договору, процентов, а также неустойки, компенсации морального вреда и штрафа за отказ в удовлетворении требования потребителя в добровольном порядке.

Получив на руки решение суда, мы советуем задуматься о подаче заявления о признании застройщика банкротом. В нашей практике были случаи, когда с виду «мертвые» застройщики после запуска процедуры банкротства быстро выплачивали все деньги.

Валентина, мы можем ознакомиться со всеми вашими документами и бесплатно проконсультировать о том, какие действия будут самыми эффективными в этой ситуации. Просто свяжитесь с нами по телефону +7 4012 34 04 64.

Константин
Софья

Многократно обращалась в Росреестр с заявлением о выдаче мне свидетельств о праве собственности на квартиру и нежилое помещение в доме по ул. Боткина 2 А, которые я приобрела путём заключения договора участия в долевом строительстве с застройщиком ООО «Европарк», который входит в ГК «Объединённые системы». Росреестр постоянно отказывает, ссылаясь на права иного лица на нежилое помещение- объект реконструкции. По моим сведениям - полученным выпискам из ЕГРП, таких зарегистрированных в ЕГРП прав нет. Получается, что Росреестр вводит в заблуждение и меня и суд. А нежилое помещение, принадлежащее мне по договору долевого участия в этом же доме, сняли с кадастрового учёта, не известив меня и не назвав закон, по которому это сделано, регистрационное действие о выдаче мне свидетельства очередной раз приостановлено. Прокуратура вопрос умалчивает. Какую ответственность несёт Росреестр за искажение сведений из ЕГРП и в кадастровом учёте и что мне делать?

К сожалению, формат интернет-конференции не позволяет ответить на ваши вопросы без исследования всех документов, поэтому просим вас связаться с нами по телефону +7 4012 34 04 64, мы готовы бесплатно проконсультировать по этой проблеме.

Константин
Яна

Здравствуйте, подскажите что делать если Росреестр отказывается регистрировать право собственности дольщиков дома по ул. Боткина 2а ссылаясь на невыполнение договоренности между застройщиком и Теруправлением, хотя наши договора долевого участия были зарегистированны Росреестром без обременение правом третьих лиц и дом введен в эксплуатацию? Суды по иску об устранении препятствий в регистрации отказали, прокуратура говорит что все в рамках закона. заранее спасибо.

К сожалению, формат интернет-конференции не позволяет ответить на ваши вопросы без исследования всех документов, поэтому просим вас связаться с нами по телефону +7 4012 34 04 64, мы готовы бесплатно проконсультировать по этой проблеме.

Константин

« Вернуться в раздел Прием вопросов закончен

Кремль и большой предмет

Замглавного редактора «Нового Калининграда» Вадим Хлебников о том, что происходит, когда власти пытаются бить гражданское общество.