Интернет-конференция о реконструкции и перепланировке с юристом Станиславом Солнцевым

Интернет-конференция о реконструкции и перепланировке с юристом Станиславом Солнцевым

С 21 по 28 октября на вопросы читателей портала «Новый Калининград.Ru» о проблемах проведения реконструкции и перепланировки жилых помещений отвечает директор юридической фирмы «Юрис» Станислав Солнцев.

Юрист-практик ответит на вопросы тех, кто желает улучшить свои жилищные условия путем освоения чердака, подвала, а также пристройки к многоквартирному дому или частному жилому дому.

Кроме того юрист готов ответить на вопросы:

 — где и как можно проводить перепланировку и переустройство (перенос труб, батарей, сантехники, установка газового отопления и т. п.);

— как в многоквартирных домах нужно получать согласие всех собственников дома, как проводится эта процедура и какие проблемы обычно возникают.

Станислав Солнцев ответит на вопросы об оформлении реконструкции и перепланировки, переустройства как в административном порядке, так и через суд, когда такие действия уже проведены без надлежащего согласования.

Вопросы для интернет-конференции принимаются с 21 по 27 октября включительно.

Внимание! Вопросы проходят премодерацию. Не допускаются вопросы, содержащие нецензурные или оскорбительные выражения, не относящиеся непосредственно к теме интернет-конференции, не содержащие собственно вопроса, а являющиеся высказываниями.

С более подробной информацией можно ознакомиться:
г. Калининград, пр-т Мира, д. 7, 5 этаж, офис 507,
Тел: 52-46-16, 52-46-19,
www.ju-ris.ru

На правах рекламы

Василий

Добрый день! Во многих домах есть так называемые технические комнаты (бывшие щитовые и т.д), которые относятся к общему имуществу, но располагаются практически в зоне квартиры и подподающие под категорию "жилые". Как должна происходить процедура её покупки или аренды, какие необходимы документы? Достаточно ли решения членов правления ТСЖ? Спасибо.

ТСЖ — это объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. Иными словами, это не организация, которая по общему правилу не распоряжается общим имуществом многоквартирного дома. Бывшие щитовые согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Каждому собственнику помещения, как жилого, так и не жилого принадлежит, доля в праве собственности на такое имущество пропорциональное доли его помещения (как жилого, так и не жилого) в общей сумме площадей всех таких помещений в доме. Если согласно техническому паспорту указанное помещение не входит в вашу квартиру, то вашей она не является, равно как и жилой.

Согласно ч. 6 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Если вы хотите приобрести это помещение, то такое действие приведет к уменьшению доли всех остальных собственников помещений в многоквартирном доме.

Такое решение принимает общее собрание собственников (ОСС) многоквартирного дома, при том, как указывалось выше, единогласно. Будет ли это возмездно или безвозмездно решает ОСС. Вы как собственник многоквартирного дома вправе инициировать такое собрание с необходимой вам повесткой дня. В действительности не всегда получается получить такое согласие от 100% собственников. Для этого существует судебная процедура преодоления несогласия собственников.

Ирина

Здравствуйте ! Решили остеклить балкон в многоквартирном доме. Дом новый, заселены не все квартиры. Металлическое ограждение балкона будем оставлять в неизменном виде. Какими местными нормативными актами регулируется согласование данного вопроса? Каков порядок согласования? Что делать, если мы сначала остеклим, а потом будем согласовывать? Заранее спасибо за ответ!

Ирина, это так же является перепланировкой. Если вы сначала произведете работы (что мы рекомендуем в вашем случае), то вам необходимо будет обратиться в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном виде. Вам потребуется после проведения работ сделать новых технический паспорт, а также отчет о соответствии данных работ всем строительным, санитарным и пожарным нормам. На основании решения суда будет узаконена ваша перепланировка и внесены все необходимые изменения в техническую документацию.

Возный Михаил Александрович

Добрый день. Проживаю на последнем этаже 7-ми этажного дома. Высота потолков — 2,75 метра. Над нами есть технический этаж. Высота потолка этого этажа в коньке — 4,5 метра. Дом монолитный. Хочу сделать двухуровневую квартиру. Возможно-ли это? Какие действия необходимо сделать и в какие инстанции обращаться? Спасибо.

Михаил Александрович, первоначально вам необходимо инициировать в порядке ст. 45–48 ЖК РФ общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, поставив на повестку дня вопрос о реконструкции многоквартирного дома: пределы освоения чердачного пространства — площадь, над одной или несколькими квартирами планируете реконструировать чердачное помещение, будет ли реконструироваться кровля и в какой части, какие инженерные сети будут затрагиваться. Рекомендуется так же на стадии инициирования собрания иметь проект (хотя бы эскизный) предполагаемой реконструкции, что облегчит взаимоотношения с соседями. Важным процедурным вопросом является выбор председателя и секретаря собрания (лица, ответственного за подсчет голосов), а также заблаговременное (закон требует не менее чем за 10 дней даты проведения собрания) уведомление под роспись или путем направления заказного письма с уведомлением (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ), если иной способ не был выбран на предыдущих ОСС многоквартирного дома. Имеет смысл поинтересоваться у управляющей компании, нет ли у них протокола ОСС, который была выбрана данная УК и не определен ли там иной способ уведомления. К примеру, путем публикации на входной двери подъезда и\или доске объявления. В любом случае извещение путем личного вручения или через почту возможно всегда, однако оно требует больше затрат. Необходимо помнить, что если нет информации о том, что собственниками помещений в многоквартирном доме выбран какой-то иной способ, то необходимо руководствоваться именно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. В противном случае заинтересованное лицо сможет оспорить решение такого собрания, а как показывает практика, это бывает достаточно часто. Необходимо учитывать, что если дом уже имеет 4 этажа или вы планируете достроить 4 этаж (в т. ч. мансарду), то помимо проекта вам так же потребуется провести экспертизу проектной документации.

Типичный комплект документов для получения разрешения на реконструкцию многоквартирного дома:

1. Градостроительный план земельного участка;

2. Проектная документация (и её экспертиза при необходимости);

3. Протокол общего собрания, на котором принято единогласное решение о даче согласия на реконструкцию;

4. Правоустанавливающий документ на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор аренды, а для многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию до 01 марта 2005 г. — кадастровый паспорт на земельный участок под домом).

Александра

Добрый день. Я купила квартиру в ипотеку. Могу ли я делать перепланировку, пока не расплачусь с банком?

Александра, вы можете это сделать только с согласия залогодержателя (банка). Посмотрите договор-залога (ипотеки), порядок такого согласования может быть указан там.

Михаил

Добрый день. Мы въехали в новую квартиру в новостройке, наша квартира находится в углу, и есть возможность поставить в общей коридорной лестнице перегородку, так, что получится предбанник, который никому не будет мешать, чтоб попасть в свои квартиры. Как правильно оформить это процесс?

Михаил, раньше была практика (не совсем законная) оформления подобных действий как перепланировка. Однако сейчас однозначно это является увеличением собственного имущества за счет уменьшения части общего имущества. На такие действия требуется согласие всех собственников многоквартирного дома.

Если же вы планируете просто использовать часть данного помещения без присоединения к своей квартире, то какой-либо порядок для оформления подобных действий отсутствует.

Cергей

Добрый день! Моя семья живет в старом немецком доме на последнем, 4 этаже. Соседи под нами, на 3-м этаже, в 90-е годы, без согласования с нами, сделали перепланировку квартиры: в помещении кухни они сделали ванную (там же, небольшую на 2-х чел. сауну), в помещении жилой комнаты-кухню. Законно ли это? Спасибо за ответ.

Сергей, согласно п. 9.22 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Соответственно, если ваш сосед разместил ванную и сауну над жилой комнатой ваших соседей, то данные действия прямо противоречат действующим строительным правилам. Сказать однозначно, нарушаются ли ваши права в этой ситуации, сложно. Данный вопрос необходимо более подробно исследовать со специалистами-строителями

Анатолий

Купил квартиру на "вторичке", сделал ремонт, в т.ч. заменил старую газовую колонку, а при переоформлении договора на газоснабжение у меня потребовали согласование с пожарниками, с газовиками и еще невесть с кем. Насколько это законно? Спасибо.

Анатолий, согласно абзацу 2 п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Исходя из указанного определения замена бытового газового прибора на другой аналогичный по общему правилу не является переустройством и не требует согласования в муниципалитете.

Замена оборудования, входящего в состав внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, осуществляется специализированной организацией в рамках исполнения договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования. Самостоятельная замена указанного оборудования его владельцем без привлечения специализированной организации не допускается (п. 10 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 N 410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования» (вместе с «Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению»).

Согласно п. 20 Приказа Минрегиона РФ от 26.06.2009 N 239 «Об утверждении Порядка содержания и ремонта внутридомового газового оборудования в Российской Федерации» при обнаружении самовольных действий по замене горелки Бытовое газоиспользующее оборудование должно быть отключено от сети газопотребления с составлением акта и установкой заглушки на газопроводе.

Имеет смысл обратиться в ОАО «Калининградгазификация» или к иной подрядной организации за проверкой и устранением возможных нарушений вашей установки. Результатом такой проверки должен стать акт обследования, который позволит вам исключить возможные претензии со стороны проверяющих организаций. Кроме того рекомендуем ознакомиться с типовыми нарушениями установки газовых котлов.
Cергей

Станислав, спасибо за ответ по вопр.6. И, все же, вопрос: поскольку перепланировка в квартире соседей была сделана с нарушениями (п.9.22 СНиП 31-01-2003) и эти изменения зарегистрированы органом БТИ ,как не нарушение,(хотя, у всех соседей по стояку: ванна под ванной, кухня под кухней и пр.) могу я подать в суд на БТИ на неправомерность действий последнего за фиксацию изменений? Или нельзя, т.к.решение БТИ окончательное и обсуждению не подлежит? Извините за навязчивость в моем вопросе . Спасибо. Сергей.

Сергей, БТИ не орган, который признает законным или не законным перепланировку и переустройство, это орган осуществляющий техническую инвентаризацию объектов капитального строительства. Узаконить может только орган местного самоуправления, издав соответствующее постановление, но необходимо направить запрос в Администрацию ГО «Город Калининград» с предложением провести проверку соблюдения законности такой перепланировки и переустройства, а если такая перепланировка и переустройство были согласованы, то пусть сообщать вам об этом и направят копию такого постановления. Это будут те документы, которые вы сможете обжаловать. Если перепланировка и переустройство были проведены незаконно, то администрация проведет проверку и сообщит вам об этом в месячный срок. Скорее всего у вас есть перспективы для подачи иска в суд об обязании привести квартиру соседей в первоначальное положение, однако более точно сейчас ответить, не видя документы ваших соседей не готов.

влад

Добрый день, Станислав. В нашем доме (жк "Времена года") находится магазин-кафе "Море чая", которое планирует расширятся путем установки выносного сборно-разборного павильона на придомовой территории. Было проведено общее собрание собственников и заочное голосование. По результатам последнего 53% жильцов высказались "за". Но позже выяснилось, что планы владельцев кафе сильно отличаются от тех, о которых говорилось на первоначальном собрании. И многие из проголосовавших "за" говорят, что их ввели в заблуждение, так как оказывается, что данный павильон возможно будет работать круглый год, возможно будет отапливаться, возможно изменится меню и, соответственно, будет уже не летнее кафе с булочками, а полноценная общепитовская точка. Если со временем в меню появится алкоголь (сейчас владельцы категорически это отрицают), то это будет мрак! Вопрос, собственно, следующий. Большинство жителей дома не против легкой летней террасы с кофейными столиками. Но проголосовав сейчас за разрешение на выделение этому кафе части придомовой территории для установки сборно-разборного павильона, не окажемся ли мы заложниками ситуации, сможем ли мы дальше, каким-либо образом, влиять на происходящее в нашем дворе? Окончательного проектного решения, как будет выглядеть данный павильон, у владельцев кафе нет. Так как проект стоит больших денег, с их слов, и пока у них не было разрешения большинства жителей дома, они данный проект не заказывали.

В первую очередь надо проанализировать уведомление о проведении собрания собственников многоквартирного дома и протокол собрания. Посмотрите, на что конкретно давалось согласие. Соответствует повестка дня содержанию протоколу и принятому решению. Собственники дают согласие на занятие территории определенным движимым или недвижимым имуществом, но закон не запрещает ставить иные условия такого занятия. Вопрос в том, как была сформулирована повестка дня и есть ли возможность расширительно трактовать такое право пользования земельного участка. В то же время вынос инженерных сетей, если это не будет электрическое отопление, независимое от существующего магазина, можно расценивать как реконструкцию. Нюансов очень и очень много и без изучения документов однозначный ответ дать проблематично. 

Василий

Спасибо за ответ на вопрос 1. В моем случае пока хочу оформить аренду этого помещения. Нужно ли согласие 100% собственников и какова процедура в этом случае?

Василий, согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников (ОСС) многоквартирного дома относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Полагаю, что указанное правило не должно применяться по аналогии к собственнику доли в праве общей долевой собственности (на чердак), т.е. к вам, как владельцу квартиры в этом доме, так как вы не являетесь «иным лицом». Вы сособственник всего общего имущества, в том числе чердачного помещения. ОСС правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. По общему правилу решение принимается большинством голосов.

Наталья

Здравствуйте! Имеется квартира в "брежневке" 1969 г. постройки. Хотим сделать проход из одной комнаты в кухню, при этом не убирать старый проем (и комната, и кухня становятся "проходными"), из "радикальных" перемен будет только появление нового дверного проема. Можно ли делать этот проем (стена не несущая), насколько сложно согласование и нужно ли согласие соседей на такую перепланировку? И еще: есть 2 кладовки, планируем их убрать и сделать гардеробную немного в другом месте. Такая перепланировка тоже требует согласования с соседями? Спасибо.

Наталья, ваши планируемые действия являются перепланировкой, если вы еще будете переносить батареи, то и переустройство. Однако все это оформляется как «одно действие».

Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ вам необходимо обратить в администрацию муниципального образования со следующими документами:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. К примеру, такой проект делают многие организации. Начиная от БТИ и заканчивая ОАО «Калининграджилкоммунпроект»;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В Калининграде документы подаются в отдел документооборота в сфере городского хозяйства, архитектуры и строительства управления организации документооборота административного управления администрации городского округа "Город Калининград". При этом, как вы видите, согласия соседей на это не требуется, как и на любую другую перепланировку, если права и законные интересы ваших соседей не нарушаются, т.е. нет угрозы их безопасности, санитарному благополучию и т.п.

Кроме того, вы вправе сейчас, так как есть межведомственное взаимодействие, не предоставлять документы из п. 4 и 6, а если у вас свидетельство о праве собственности выданное уже учреждением юстиции (с 1998 г.) или позднее Росреестром, иными словами, ваша квартира уже есть в ЕГРП, то не требуется предоставлять документы из п. 2.

Подписи о согласии на переустройство и (или) перепланировку от совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма ставятся в заявлении в присутствии специалиста Отдела документооборота, ответственного за прием и выдачу документов. В ином случае представляется оформленное в письменном виде согласие члена семьи, заверенное нотариально, с проставлением отметки об этом в заявлении.

Срок рассмотрения документов (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ) составляет 45 дней, однако в г. Калининграде он уменьшен до 21 рабочего дня. Порядок оформления документов содержится в Постановлении администрации городского округа "Город Калининград" от 29.06.2012 N 1194 "Об утверждении Административного регламента администрации городского округа "Город Калининград" по предоставлению муниципальной услуги по оформлению и выдаче решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Основанием для начала административной процедуры является срок завершения работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, указанный в решении о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Акт передается муниципалитетом напрямую в Кадастровую палату. Срок внесения изменений сейчас 18 календарных дней.

Часто собственники и наниматели по договору соцнайма практикуют сначала произвести перепланировку, а потом через суд ее узаконить. 

Ирина Викторовна

Добрый день, подскажите , пожалуйста, как решить проблему с получением согласия на перепланировку всех совместно проживающих членов семьи нанимателя. Дело в том, что в муниципальной квартире прописано 8 человек. Трое по сложившимся обстоятельствам проживать не имеют возможности, так устраиваются скандалы со стороны проживающих там. Они ( проживающие) добиваются этого специально. 2-е комнаты в квартире изолированные, 2-е смежные. Я подавала в суд на определение порядка пользования на 1-у из отдельных комнат, но мне отказали. сейчас хочу посредством перепланировки сделать все комнаты изолированными, но из вредности мне не дают согласия на перепланировку. Есть ли законодательные нормы , которыми можно обязать дать согласие на перепланировку муниц. квартиры? Перепланировка нужна для определения порядка пользования и дальнейшей приватизации комнаты. лиц счета для оплаты ком. услуг уже разделены по суду. И как лучше поступить: сделать перепланировку, а потом узаконить через суд, или сначала получить разрешения? Спасибо.

Ирина Викторовна, полагаю, что проблему перепланировкой у вас не решить, так как для приватизации жилого помещения требуется согласие ВСЕХ нанимателей и разделение лицевых счетов тут значения не имеет. Известно, что была практика приватизации как комнат и создание фактически коммунальных квартир, однако сейчас, насколько мне известно, такое не возможно, в том числе и потому, что стали соблюдать закон. А как указывал выше, по закону лицевые счета значения не имеют. Тем более, что сейчас практика разделения лицевых счетов так же не имеет перспектив в суде. В вашем случае я бы рассмотрел вопрос признания утраты права пользования жилым помещением за теми, кто там не проживает. Но чтобы ответить на вопрос возможно ли это, необходимо полностью изучить ваше дело, которое было в суде. Так как решение и выводы, данные в его рамках показания каждой из сторон могут как сыграть вам на руку, так и наоборот.

Еще есть вариант заручившись поддержкой администрации муниципального образования, как собственника квартира, попробовать преодолеть в судебном порядке несогласие нанимателей, однако нечто подобное пока удавалось только по делам о реконструкции, когда часть собственников не была согласна на реконструкцию. Удавалось ли кому-то такое провести при перепланировке мне не известно. Если администрация будет против, то сделать это будет проблематично. Вероятность того, что она будет против тоже высока, так как по закону требуется согласие всех нанимателей и она может формально следовать букве закона. Однако в гражданском законодательстве и в судебном производстве сейчас активно используется механизм противодействия злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ), поэтому определенные предпосылки для решения вашей проблемы имеются.

Cергей

Станислав, спасибо Вам за ответы по вопр.6,8. Из Ваших ответов на другие вопросы, я услышал, что преодоление 100% согласия членов ТСЖ вполне реально. Ведь, многие не дают согласие просто из вредности (напр.на реконструкцию чердака или его части, которая интересна только жильцам с верхних этажей). Понятно, что каждый случай индивидуален. И все же: шанс есть? Если да, я Ваш клиент! Спасибо!

Сергей, прошу не путать ТСЖ и общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ ни на общем собрании, ни тем более через органы (правление, председатель) не принимает никаких серьезных основополагающих решений. Шансы есть, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Надо понимать, что не имея 50% голосов собственников (прошу отличаться от 50% квартир, подсчет идет обычно «квадратными метрами» квартир и нежилых помещений, если таковые имеются в вашем доме) запускать процесс преодоления несогласия остальных бессмысленно.

Михаил

По поводу 5 вопроса - если вы жители дома согласны, что дальше? Опишите последовательность

Михаил, посмотрите ответ на вопрос №3, там описана примерная процедура реконструкции многоквартирного дома. В вашем случае это будет именно реконструкция.


« Вернуться в раздел Прием вопросов закончен

Кремль и большой предмет

Замглавного редактора «Нового Калининграда» Вадим Хлебников о том, что происходит, когда власти пытаются бить гражданское общество.