Вице-премьер Морозов о доступности жилья: «Не надо отчаиваться!»

— Правительство предприняло все меры, для того, чтобы выполнить плановые задания, которые мы ставили перед собой. И в итоге сдали в эксплуатацию 544 тыс квадратных метров жилья, что составило 103% от показателей 2010 года. У нас неплохие результаты, рост произошел, пускай он, по сравнению с предыдущим годом, и небольшой. Более того, мы подтянули некоторые муниципальные образования, в том числе Калининград. У нас практически все основные муниципалитеты выполнили программу, поэтому нельзя сказать, что мы в 2011 году ее провалили.

— В середине года положение было непростое. Но так как мы регулярно проводили совещания с муниципальными образованиями, встречи с застройщиками, подрядчиками, это дало ощутимые результаты, мы за октябрь—декабрь наверстали упущенное. Мне очень это приятно, я благодарю за это строителей.

Да, в итоге Калининград тот план, который мы ставили, выполнил. В городе было сдано порядка 350 тысяч квадратных метров. Также удалось выполнить и перевыполнить планы в Балтийском, Гурьевском, Гусевском районах, Зеленоградском районе и ряде других муниципалитетов.

— На 2012 год план мероприятий по вводу в эксплуатацию жилья утвержден. Мы проанализировали каждый объект с региональным министерством строительства и ЖКХ. Мы не стали особо заставлять муниципалитеты, и теперь план, на мой взгляд, еще более объективный — 580 тыс квадратных метров. Хотя по программе «Жилище» регион должен выйти на 560 тыс. Но мы для себя ставим более высокую планку. Это на 40 тыс квадратных метров больше, чем в предыдущем году. Если рассматривать не только жилищное строительство, а отрасль в целом, то у нас, по сравнению с предыдущим годом, увеличился объем строительно-монтажных работ на 4 млрд рублей.

— Первое: когда мне говорят, что в регионе много нереализованных квартир, я говорю однозначно — это не так. Да, у нас пока достаточно большое количество непроданных квартир у тех компаний, которые завышают цены. Это так называемое сверхкомфортное, элитное жилье. На подобные квартиры застройщики и риэлторы держат достаточно высокую цену, и такое жилье, действительно, продается не так активно. То, что касается жилья эконом-класса, то его не хватает. Сегодня мы рассматриваем вопрос о том, чтобы дать возможность строить как можно больше жилья именно эконом-класса. Какое это жилье? Метраж однокомнатных квартир — до 35 квадратных метров, двухкомнатных — до 55. Также стоимость зависит от расположения в городе. В целом, на сегодня стоимость жилья эконом-класса повышена из-за того, что ощущается его нехватка на рынке. Она колеблется на первичном рынке в пределах 39 тыс рублей за квадратный метр на однокомнатные квартиры, 36–37 тыс — на двухкомнатные квартиры, и чуть ниже — на трехкомнатные квартиры. Если взять вторичное жилье, его стоимость колеблется примерно в таких же ценовых пропорциях, ну, может, чуть меньше, на 3–4 тыс. Поэтому, на мой взгляд, сегодня задача и правительства, и всех муниципальных образований, — дать возможность застройщикам продолжать строить, помогать реализовывать национальную программу «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Выставлять на аукционы участки под застройку, осуществлять технологические подключения, прокладывать коммуникации к будущим местам застройки. То есть вести системную работу, я именно это прошу. Не просто вести единичную точечную застройку. Ведь дом в рамках точечной застройки будет построен в любом случае: там рядом коммуникации, квартиры будут хорошо реализовываться. А сейчас нужно застраивать крупные территории, например, такие как юго-восток Калининграда, район улиц Емельянова-Левитана. На востоке города цены на квартиры эконом-класса даже ниже, чем в среднем по области — 34–35 тыс рублей за квадратный метр. То же можно сказать о застройке юга Калининграда или строительстве малоэтажных домов в районе Гвардейска.

Наша задача — предоставить возможность строить как можно больше жилья, потому что тогда не будет роста цен из-за нехватки квартир. Конечно, признаю, что у нас некоторые районы области отстают. Правдинский район не так активно строит, Черняховск. Там больше предполагается индивидуальное жилищное строительство, одноэтажные дома. Но, тем не менее, мы ставим задачу, чтобы в этом направлении развиваться и строить.

— Да, я могу назвать ряд компаний, которые продают по таким ценам. Но это «серый ключ» эконом-класса и долевое участие.

— Рассчитывайте, что на отделку дополнительно на метр квадратный нужно еще вложить 3,5–4 тыс рублей. Скромную отделку, без излишеств. В принципе, если с отделкой — цена вопроса около 41–43 тыс рублей.

— Я не могу так сказать, какая у нас цена в большинстве городов страны. Знаю, что в районе Краснодарского края цена выше, Санкт-Петербург и Москва — понятное дело, тоже. Наверное, где-нибудь в Мурманской или Архангельской области ниже. Полагаю, что у нас та цена, которая соответствует реалиям.

— То есть вы можете сказать, что эти цены не завышены?

— Они не завышены. Однако, например, Минрегион России ставит задачу, чтобы мы «входили» в 30 тыс 800 рублей за квадратный метр. Причем с отделкой. Но это цена, приближенная к себестоимости, которая во многом зависит от стоимости прокладки коммуникаций.

— Первое, думаю, что за счет инфляции будет какой-то рост. Но если брать только инфляцию, рост будет незначительным. Второе — если не будут создаваться условия для жилищного строительства, а каждое муниципальное образование, начиная от Калининграда, заканчивая любым малым городом, не проявит активность в этом вопросе, то цена может подняться. В целом я прогнозирую, что цена на жилье будет повышаться в пределах 5% в первом полугодии. Это мои суждения, они исходят из опыта. Но все же цены повысятся незначительно, потому что есть еще на рынке квартиры, они строятся, и они продаются достаточно активно. На мой взгляд, нужно, конечно, давать возможность строить. Там, где не дают строить, там, конечно, может быть рост цен.

— Я имел в виду то, что сейчас трудно назвать какие-либо новые крупные площадки под застройку, которые бы у нас готовили муниципалитеты. В настоящий момент активно застраиваются только крупные площадки, которые уже существуют, в том числе — в Калининграде. Например, интенсивно развивается восток и юго-восток города, где строятся дома для уволенных военнослужащих. К сожалению, по юго-востоку мы только в декабре 2011 года провели конкурсные процедуры, но я думаю, что уже в марте мы приедем на объект, и вы увидите, насколько это другой район. Там прокладываются дороги, там строятся коммуникации, заложены фундаменты двух домов, возводятся первые этажи, и готовятся еще два котлована. Я думаю, что в июне первые четыре дома мы уже сдадим в эксплуатацию. В них военнослужащие получат порядка 300 квартир.

— Правительство области подготовило проектно-сметную документацию и подписало соглашение о выделении федеральных денег на развитие этого микрорайона. Так мы показываем пример, как должно вестись комплексное освоение территорий. Мы добились финансирования строительства инфраструктуры в рамках ФЦП в сумме порядка 600 млн рублей.

— Во-первых, территория находится в городе, и она не используется, а земля в Калининграде стала дорогой. То, что есть необходимость размещения там стадиона, уже было решено ФИФА. Сейчас речь идет только о расположении либо ближе к мосту, либо дальше. Этот вопрос только обсуждается, и, конечно, здесь хотелось бы, чтобы была активность и помощь со стороны города Калининграда, потому что от них тоже зависит развитие этого участка земли.

Я считаю, что стадион на этом участке, конечно, будет дороже, потому что грунты там хуже, значит, основание фундамента потребует более серьезных вложений. Но мы уже сейчас продумываем и включаем в ФЦП прокладку канализационного коллектора с юго-востока через два рукава Преголи. По воде тоже есть возможность решать вопросы. Самое главное, что это будет уже инфраструктура — дороги, теплоснабжение и так далее.

— Это, наверное, нужно обсудить на строительной коллегии. В прошлом году впервые была создана коллегия при региональном министерстве строительства и ЖКХ, и теперь мы будем такие вопросы обсуждать совместно с профессиональным сообществом. Конечно, опыт показывает, что лучше, чтобы в подобных районах было развитие малоэтажного строительства. У нас есть, где строить высотки — это как раз микрорайоны юго-востока, востока, юга города. Я бы хотел, чтобы не гнались за высотностью. Понятно, это выгодно, но важна еще и архитектура.

Вообще сейчас я совместно с агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию прорабатываю вопрос об архитектурном облике городов региона. Важно знать — где и какие здания строятся. Мы хотим совместно с муниципалитетами согласовывать эти вопросы, чтобы вновь построенные дома действительно вписывались в окружающую среду. Правительство сейчас завершает подписание таких соглашений с курортными городами. Однако пока в застройке нет единства: стоит маленький дом, а рядом с ним выползает высотка. Нужна она там или не нужна? Давайте лучше посоветуемся. Конечно, мы не можем «влезать» в градостроительную политику муниципалитетов, но мнения архитекторов, профессионалов — какой дом можно «посадить» в этом месте, а какой нет, — знать очень важно. Для этого и был создан региональный градостроительный совет.

— Он уже работает, но мы хотим расширить сферу его действия. При этом все, что касается разработки концепции застройки, будет обсуждаться не для давления, а для помощи. Мы буквально перед Новым годом приняли схему территориального планирования области. До конца 2012 года в каждом муниципальном образовании должны быть приняты такие схемы и утверждены правила землепользования и застройки.

— Вот так четко, жестко сказать сложно, потому что правительство не может вмешиваться до такой степени в работу муниципальных образований и диктовать свои условия. Ведь у многих уже заключены договора аренды на строительство. Кто-то уже сделал проекты. Но я живу не сегодняшним днем, я живу завтрашним днем. Надо, чтобы мы не допустили нарушений в будущем. Понимаете, там, где уже заложен фундамент, будет уже сложнее что-либо изменить.

— 4 проблемных объекта мы уже ввели в эксплуатацию — на Невского один дом, и три дома на Иртышской. У нас всего было их 30, сейчас осталось 26 проблемных объектов. Комплекс «Вальдау» туда не включали, так как он идет отдельно. Конечно, мы планировали сдать в эксплуатацию в 2011 году еще и «Вальдау», и еще 2–3 дома на Иртышской. Там, кстати, дома готовы, но их ввод перенесен на первый квартал 2012 года. В жилом комплексе «Вальдау» тоже готовность жилой части очень высокая. Но здесь оказалось, что отделить спортивный комплекс от жилья сложно, поэтому сейчас пытаемся решить вопрос об окончании строительства спортивно-досугового центра. Сам жилой комплекс на 90 с лишним процентов готов. Все принципиальные вопросы решены.

— В первую очередь мы рассматриваем те проблемные объекты, которые были. Я считаю, что сейчас довольно активно стала работать межведомственная комиссия по вопросам обманутых дольщиков. На мой взгляд, уже сдвинулся вопрос по «Ясной поляне». Конечно, там пока нет еще большой активности, но из четырех домов один дом уже начат, и мы в феврале на заседании комиссии определим сроки по всем остальным домам.

На последнем заседании также рассматривались объекты «Балтик-Сити» на Богдана Хмельницкого. Там найден инвестор, обманутые дольщики создали ТСЖ, и этот объект должен быть завершен в этом году. Планируется, что строительство дома начнется в конце февраля.

— Задача стоит, чтобы к концу года мы решили все проблемы.

— По нашим данным, если брать объекты без «Вальдау», — 786 человек. Но если взять и «Вальдау», то это еще 517 квартир. Плюс есть ряд объектов, по которым вопросы решаются оперативно — на улице Суворова одна организация собиралась строить дом, но потом отдала деньги и проблема с дольщиками была закрыта.

Правительство также было инициатором внесения ряда дополнений в закон об обманутых дольщиках. Особенно активно наши специалисты работали над ним в течение двух последних месяцев, прорабатывали пути помощи тем, кто инвестировал в строительство. И такой закон был недавно принят Калининградской областной Думой. Он дает возможность решать ряд вопросов и помогать обманутым дольщикам, включая меры социальной поддержки.

— Мы долго думали и тоже задавали себе этот вопрос: как можно помочь? Мы проработали все вопросы в рамках полномочий правительства. Первое, в законе было установлено понятие «обманутого дольщика». Одно дело если это человек, которому действительно жить негде, и мы в любом случае должны оказать ему помощь, другое — если это коммерческие организации, которые купили с десяток квартир.

Второе — как помочь? Например, если дольщик пострадал от двойных продаж, его вносят в реестр обманутых. Согласно новому закону, теперь при правительстве области будет создан уполномоченный орган, который будет вести соответствующий реестр обманутых дольщиков. Вот конкретный пример: пришли ко мне дольщики из Чкаловска, там были двойные продажи. Они понимают, что квартиру если и дождутся, то очень нескоро. Они готовы были взять участок земли под индивидуальное строительство и строить сами, чтобы мы их сняли с очереди. И это тоже вариант. Теперь в законе в качестве меры социальной поддержки определена возможность выделения земельного участка в подобных случаях. Есть также ряд других мер.

— Конечно, я не хотел бы, чтобы такие ситуации повторялись. На мой взгляд, прежде чем вступать в долевое строительство, нужно посмотреть, как компания себя зарекомендовала. Если она существует не один год, много строит, то она, наверное, имеет активы. И, значит, вероятно, этой компании можно доверять, так как у нее есть история. Второе — необходимо наличие документов на землю, плюс разрешение на строительство. И самое главное — нельзя вкладывать средства, если договор не будет зарегистрирован в юстиции. Ну, а дальше — есть необходимость застраховать свои средства.

— Нет, это было не на эмоциях, хотя так и писали, а вполне просчитанное предложение. Министерство строительства и ЖКХ планировало получить первые деньги для строительства 9-этажного дома. Министерство работу по этой программе начало давно. Это не «доходные дома», которые больше относятся к коммерческой деятельности, мы говорим об арендном жилье. Есть проект закона, и в настоящее время он находится на согласовании. В середине февраля мы планируем вынести на рассмотрение правительства закон о жилищном фонде Калининградской области коммерческого использования. Скорее всего, в конце марта с учетом обсуждения в Облдуме уже будут какие-то результаты по данному законопроекту.

Сразу предупреждаю: арендное жилье предусмотрено для бюджетников, то есть для работников сферы здравоохранения, культуры, образования, спорта. Причем для тех бюджетников, которые стоят в очереди на жилье. Вообще, в очереди у нас 29 тысяч человек, 30% из них — работники бюджетной сферы.

— Суть этой программы заключается в том, что квартира предоставляется с рассрочкой платежа, с ежемесячной выплатой. Мы предполагаем, что аренда однокомнатной квартиры будет стоить 5700–5800 рублей в месяц. Двухкомнатная квартира будет чуть дороже, для трехкомнатной квартиры мы ставили ежемесячный платеж на уровне 9 тысяч. Это плата чисто для компенсации стоимости строительства жилья. Плату за коммунальные услуги и содержание жилья будут вносить сами арендаторы.

— Да, мы изначально хотели сделать так, чтобы все эти деньги шли в счет погашения стоимости квартиры. Здесь же цель не зарабатывание денег. Это, скорее, социальная поддержка граждан. Почему мы рассматриваем в качестве площадки для строительства таких домов юго-восток города, а именно район Емельянова-Левитана? Дело в том, что квартира должна стоить до 30 тыс рублей за квадратный метр, а правительство там уже строит по цене ниже 30 тыс рублей с отделкой. Вот такие дома мы и хотим спроектировать для строительства арендного жилья. А дальше, если процесс пойдет, мы будем развивать эту программу. Условно говоря, это будет первый опыт, который мы хотим апробировать. Но все это не так просто.

— Я думаю, что стоит. Мы для этого средства в бюджет заложили.

— Нет. Сейчас прорабатывается вопрос о возможности взаимодействия с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Оно готово софинансировать, у них есть определенные программы. Работа в этом направлении идет, но это жизнь, поэтому я не могу сказать, что завтра все 29 тысяч человек из очереди получат жилье. Это вопрос времени.

— У нас в рамках региональной программы «Жилище» на этот год заложены 13 млн рублей. 3 млн пойдут на субсидирование процентной ставки. То есть гражданин может взять ипотечный кредит, а процентную ставку субсидируем мы. Естественно, бюджет не может субсидировать все проценты, но часть средств — да. Соответствующий региональный закон о мерах соцподдержки должен быть принят в ближайшие дни, затем будет принято постановление правительства о порядке предоставления таких субсидий. Там будет прописано, как эта процедура будет происходить, какой процент будет субсидироваться.

Второе. 10 миллионов мы предусмотрели в областном бюджете на страхование рисков невозврата гражданином части суммы ипотечного кредита. Это делается для уменьшения первоначального взноса с 30% до 10%. Иногда заемщик может взять ипотечный кредит, но не имеет средств на первоначальный взнос. Поэтому гражданин обращается в органы соцподдержки, и ему говорят: пожалуйста, если документы в порядке, если ты работаешь, мы тебе застрахуем часть суммы. Он берет ипотеку, въезжает в жилье. Конечно, нужны какие-то средства, чтобы отремонтировать его, но это уже другой вопрос.

И для молодых семей у нас есть ряд возможностей. В прошлом году 205 молодых семей попали в федеральную программу. Всем мы выдали свидетельства. 81 семья уже получила субсидии на приобретение жилья. Оставшиеся получат деньги до конца первого квартала.

— К сожалению, такое есть. Из списка участников программы, которая была остановлена еще до 2009 года, 20 семей, перед которыми у муниципалитетов есть жесткие обязательства, не получили средства. Больше всего таких семей в Гвардейском районе, немного — в Светлом, в Черняховске. Они не получили свои субсидии, так как средств у муниципалитетов не хватает. Конечно, мы пытаемся как-то отрегулировать этот вопрос. Но так однозначно сказать, чтобы Гвардейский район при своем бюджете выдал всем семьям деньги, когда им их не хватает, мы не можем. За них заплатить — это не предмет региональной программы. В настоящий момент у нас работает федеральная программа по молодым семьям.

— Ну что значит «возобновление»? Она существует в рамках неисполненных муниципальными образованиями обязательств.

— Программа была принята давно, но до сих пор не выплачен остаток средств тем семьям, которые встали в очередь. Поэтому на сегодняшний день этот вопрос открытый, и решение пока не найдено. Как муниципалитеты выплатят субсидии молодым семьям? Этот вопрос сегодня нуждается в проработке.

— У нас 290 компаний входят в калининградскую саморегулируемую организацию. Но в целом, в регионе работают порядка 700–750 строительных организаций.

— Достаточно. У нас, на мой взгляд, очень сильный потенциал становится, есть сильные организации. Но надо, конечно, помогать. У нас стала очень сильная стройиндустрия. Работают два хороших кирпичных завода — «БалтКерамика» и «Пятый элемент» по производству керамического блока. Плюс силикатный завод, который существует уже давно. Также у нас есть несколько хороших предприятий, выпускающих современные железобетонные конструкции. Это ЖБИ-2, ДСК XXI век и другие.

— А вот приходят у нас на конкурс три разные компании. Все у них по документам есть. Участвуют в электронных торгах, согласно 94-ФЗ. Компания, которая имеет опыт 20 лет, и компания, которая имеет опыт 2 года. У компании с опытом 20 лет есть активы, транспорт и все, что нужно. У компании, которая имеет опыт 2 года, только офис и ничего больше. Вот эта последняя и выигрывает, потому что опустила цену ниже, чем это возможно. И эта выигравшая компания нанимает компанию с опытом 20 лет. Последняя выполняет какую-то работу, а потом идут неплатежи и так далее. Что мне делать? А та компания с опытом и с активами не стала участвовать лишь потому, что просчитала, до какого порога может снизить цену, чтобы было возможно построить здание.

Когда я был президентом Союза строителей, со мною советовались ребята из компаний, участвовавших в торгах на строительство школы на Карамзина. Все организации тогда просчитали, насколько они могут снизить цену. Когда одна из компаний снизила на 30%, все сказали, что это нереально. Выиграла «МСК-77». Вот результат — школа на Карамзина. Потом в итоге с «МСК-77» расторгли контракт, который был снова отторгован. Пришла порядочная организация, которая достроит школу, в этом я уверен.

— Ну, если это дом 2008 года, то саморегулируемая организация была создана позже. Претензии по качеству работ нужно предъявлять к строителям, но опять же — кому предъявлять? Здесь не столько подрядчик несет ответственность, а застройщик, потому что он эту компанию нанимал. Но когда принимался этот дом, то строительный надзор не должен был принять этот объект с таким качеством. Это нарушение номер один. Если он принял, то ответственность несет архитектурно-строительный надзор. Тогда вопрос, — каким образом, допустим, в 2008 году, принимались такие дома? Это первое.

Второе. На сегодняшний момент, если существуют проблемы с эксплуатацией, у нас есть жилищная инспекция, которая может предъявить требования. Но претензии они предъявляют к управляющей компании, которая отвечает за содержание жилья. А так — все претензии только в судебном порядке к тому застройщику, который допустил брак.

— Я думаю, что это был единственный раз, когда компания «Мегаполис» захотела участвовать в конкурсе, у них действительно оказались квартиры в готовых домах. Ведь требование конкурса было, чтобы дома были введены в эксплуатацию и имели квартиры под «белый ключ». Когда компания захотела участвовать — у них было 6 однокомнатных квартир. А у других организаций не оказалось и этого. И ставить в вину это компании «Мегаполис»? Причем «Мегаполис» продавал квартиры по 43,5 тыс за квадратный метр, с отделкой, а другие компании продавали по 43 тыс без отделки. Но я не хочу комментировать эту ситуацию.

— Для меня сегодня, как для государственного служащего, все компании равны. И если приходят на конкурс те или иные компании, я им так же помогаю, как и всем. Я на сегодняшний момент даже не могу помочь своей компании, даже посоветовать, потому что я могу потом быть битым. Но компания работает, это самостоятельный коллектив.

На мой взгляд, здесь не обида должна быть на то, что кто-то развивается, а, наоборот, нужно оказывать помощь. Хорошо, завтра у компании отберут землю, завтра не дадут людям квартиры, не будут они введены в эксплуатацию. Это кому приятно? Тем людям, которые этим занимаются? Люди потеряют работу, будет новый виток недовольства. Я председатель межведомственной комиссии, я борюсь за каждый дом, чтобы помочь каждому застройщику. Ведь если у нас больше будет добросовестных компаний, если у нас больше будут строить, тогда будет и решение жилищного вопроса.

— Если развивать программы так, как это предусматривает правительство России, в рамках комплексного развития территорий, как можно больше строить, то тогда стоимость квартир не будет так «прыгать». Это раз. Второе — тогда, когда у нас будет возможность использовать ипотечные ресурсы, по которым сейчас началась активность. Но самый главный ресурс, это, конечно же, благосостояние. Чтобы человек мог зарабатывать так, чтобы смог купить жилье. Благосостояние — это один из ключевых моментов.

Главное — не надо отчаиваться! Если человек работает, он, в любом случае, получает достойную зарплату. У него уже есть возможность взять ипотеку, а у нас сейчас в Калининградской области очень востребовано ипотечное кредитование. Этот инструмент сегодня хорошо развивается, и выданные кредиты — колоссальны. Остальные возможности — использование программ, о которых я упомянул.

Региональная власть и муниципальные образования должны объединить усилия. Нужно вместе решать задачи комплексного развития инженерных коммуникаций. Чтобы у нас вода была не из речки, а из скважин, нормальная, очищенная; чтобы у нас были очистные сооружения, чтобы у нас было нормальное теплоснабжение, газификация, и чтобы у нас была выстроенная система обращения с отходами.

И у нас должна быть красивая архитектура домов. Не только новых, но и старых. Николай Николаевич (Цуканов, — прим. «Нового Калининграда.Ru») поручил разработать в дополнение к федеральной региональную программу по капремонту, в том числе и фасадов, для всех муниципальных образований. На решение этого вопроса планируется выделить целый миллиард рублей.