Мы продолжаем тему малоэтажного строительства, начатую в прошлом году. Чтобы стать «малоэтажной Россией», прежде всего надо решить вопросы земельных отношений, а с этим, как выяснилось, у нас тоже проблемы.
Юридический статус земли
Наиболее распространенная проблема при покупке дома за пределами городской черты – земельный участок, на котором он построен, не предназначен для ИЖС. В этом случае строительство объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей, в соответствии со статьей 222 ГК РФ является основанием для признания такого объекта самовольной постройкой. В последующем возведенный объект недвижимости по решению суда может быть снесен, что вызовет значительные затраты у гражданина, в том числе расходы на его снос. Также возможны случаи, когда право собственности на объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой, зарегистрировано в установленном порядке и лицо, осуществившее самовольное строительство, продает этот объект. Затем по истечении времени возникает спор, и объект недвижимости признается самовольной постройкой, что тоже, безусловно, приводит к определенным затратам лица, купившего этот объект. Потому что в этом случае договор купли-продажи является недействительным – самовольная постройка не может быть предметом купли-продажи. Чтобы избежать такой проблемы, нужно перед сделкой проанализировать кадастровый паспорт земельного участка, в котором есть информация о категории земли и виде ее разрешенного использования. В договоре может быть указано, что земельный участок предназначен для ИЖС. Однако если это не так, то этот пункт договора не будет иметь юридического значения. Действительной будет считаться информация, соответствующая кадастровым сведениям о земельном участке (содержащаяся в кадастровом паспорте земельного участка). Ввиду чего важно изучать не только содержание самого договора, но и кадастровый паспорт земельного участка. Это вам посоветует любой юрист. А вот найти достоверную информацию бывает совсем непросто.
И президент об этом знает
В октябре прошлого года президент России Владимир Путин встретился с членами президиума Госсовета и говорил с ними о земле, вернее, о том, как правильно ее делить. «По сути, – признался Владимир Путин, – в нашей стране никогда не было частной собственности на землю, если только самый коротенький период времени, да и то в достаточно ограниченном виде... Люди пишут, что невозможно найти информацию о свободных землях, что они находятся в положении бесправных просителей, что с их запросами и потребностями никто не считается и что им надо помучиться от трех и более лет, прежде чем получить участок. В результате земля остается нереализованной и не работает в полную силу. Произвол и коррумпированность чиновников гасят, тормозят полноценное развитие земельных отношений в России. И, как следствие, замедляется продвижение страны в целом». «У нас, – сказал Владимир Путин, – есть исторический шанс кардинальным образом решить земельный и жилищный вопросы в России».
Первое, по его словам, – это разграничение собственности на землю.
«В отношении неэффективно используемых участков земли нужно принимать меры и требовать внятного обоснования потребности в земле от ведомств и организаций, в расположении которых находятся миллионы гектаров, – заявил он. – Если земля не работает, давайте будем передавать ее другим собственникам, в том числе муниципалитетам, они ближе к людям и вполне способны решить, где дом построить, где картошку посадить или как-то по-другому использовать землю с пользой для людей и для страны».
Как разрубить гордиев узел?
Об актуальности проведения инвентаризации, кадастрового учета земель и создании единого кадастра недвижимости начали говорить сразу после принятия Земельного кодекса в 2001 году. К середине 2009 года, по разным оценкам, через кадастровый учет прошло всего 30-40 % земель. В настоящее время существуют три основные базы, которые содержат данные о земельных участках и объектах недвижимости: Государственный земельный кадастр, база БТИ, база регистрационной палаты при Минюсте. Соответствующий Закон «О Государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ был принят в июле 2007 года. В соответствии с этим законом предполагалось, что к 2011 году должна быть сформирована вместо трех баз единая информационная база по земле, объектам недвижимости и их собственникам. При попытке свести эти три базы в одну выяснилось, что не совпадают границы участков, неточно описаны объекты, здания и наделы «налезают» друг на друга, поэтому, по мнению экспертов и чиновников, предстоит большая работа, и к указанному сроку она вряд ли будет завершена. Так и вышло. Общей базы нет до сих пор. А страдают люди. Собрал, к примеру, гражданин необходимые для регистрации документы, а ему в регистрации права собственности на землю отказано из-за того, что сведения разных ведомств противоречат друг другу, но гражданин не виноват в том, что о создании единого кадастра недвижимости начали говорить в 2001 году, соответствующий закон приняли в 2007 году, база должна быть сформирована к 2011 году, а реально она будет создана неизвестно когда, а может, и вовсе не будет создана, так как законодатели пекутся об интересах гражданина правового государства и придумают еще что-нибудь.
Земля в Калининграде: что почем?
Земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство, в черте Калининграда оцениваются в 70 тысяч рублей за сотку или в 420 тысяч за 6 соток. Эту информацию озвучил в прошлом году на оперативном совещании горадминистрации глава комитета по имуществу администрации Калининграда Александр Зуев. Иногда, по его словам, на аукционах стоимость участков повышается до 100-150 тысяч рублей за сотку, то есть до 600-900 тысяч рублей за участок. Он также отметил, что земельные участки под ИЖС, комплексное освоение и промышленные зоны «плохо продаются». Глава комитета по имуществу объяснил эту ситуацию плохим оснащением земельных участков инженерной инфраструктурой.
За 9 месяцев 2012 года комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации Калининграда было проведено 14 аукционов по продаже земельных участков и права заключения договора аренды земельных участков. По словам Александра Зуева, всего за этот период на продажу было выставлено 36 земельных участков общей площадью 37 га. 27 участков выставлялись по два и более раз, определенное количество участков так и не были реализованы. Он также отметил, что сократилось количество земельных участков, предоставляемых под ИЖД, так как порядка 50 участков муниципалитет предоставит бесплатно в соответствии с законом о предоставлении земли многодетным семьям.
Так или иначе, а из проданных в 2012 году земельных участков 7 были проданы на праве аренды, 4 – под расселенными аварийными домами, 1 участок – под индивидуальное жилищное строительство, 3 – под строительство многоквартирных домов, 2 – под комплексное освоение, 8 – для прочего строительства. Общий доход от продажи земельных участков в 2012 году составил 63 млн руб.
Низкий уровень продаж участков под ИЖС Александр Зуев объяснил большим количеством судебных разбирательств по искам льготников, имеющих внеочередное право на приобретение земельных участков.
Барьеры или коррупция?
Стоит отметить, что, по мнению экспертов, разного рода процедуры передачи в аренду сравнительно дорогих земельных участков с последующим их выкупом за скромную сумму крайне коррупциогенны. У чиновников есть десятки способов, как создать барьеры для подачи заявок всем желающим и допустить только «нужного» покупателя, заплатившего взятку.
Нешуточный скандал на земельную тему разгорается в Гвардейском районе. Сначала некий источник – депутат районного совета депутатов Гвардейского района – размещает в Интернете информацию:
«Гвардейский район охватила тотальная коррупция при распоряжении землей. За последние четыре месяца по инициативе администрации района нарезано больше земельных участков, чем за все последние 10 лет!!! Более ста участков в самых доходных местах, на любой вкус и размер ждут своих хозяев. Крохоборы не щадят даже государственный лесной фонд!!!
Общая рыночная стоимость наскоро нарезанных участков, которая влет ушла бы с торгов, составляет порядка 80 миллионов рублей. Эта сумма больше, чем финансирование всех сельских поселений района и масштабной реконструкции городской площади вместе взятые!!!
Однако ни один участок умышленно не выставляется на аукцион, а право аренды достается «бесплатно» заранее известным обладателям! Такой же алчный подход и при выкупе земельных участков, находящихся на праве аренды. Схема проста: «договорился» с председателем управления по земельным делам администрации района – выкупаешь дорогой участок за гроши, не договорился – тогда из-за того, что не там поставил запятую в документах, откажут вовсе!
Чиновники Богом данную людям землю превратили в собственный товар для конвертации в баксы и евро. Вместо пополнения скудного бюджета сельских администраций, идет процесс увода земельных участков через различные мошеннические схемы. Образовавшийся коррупционный нарыв нужно вырезать путем срочного хирургического вмешательства правоохранительных органов!»
Органы пока молчат. А вот и схема
Первый заместитель главы муниципального образования «Гвардейский район» Владимир Минько в конце прошлого года во время прямой линии в редакции газеты «Наша жизнь» невольно раскрыл схему узаконивания участков. Сразу несколько дозвонившихся интересовались вопросом, как им можно оформить арендуемый участок в собственность.
Владимир Минько ответил: «Преимущественным правом на приобретение в собственность земельного участка после соответствующей оценки обладает лицо, арендующее данный земельный участок. В самом Гвардейске действуют ограничения, установленные генпланом и правилами землепользования и застройки. В частности, нормативными актами определены максимальный и минимальный размеры участков, которые выделяются под индивидуальное жилищное строительство.
Гражданам необходимо написать на имя главы района заявление с просьбой предоставить земельный участок с конкретным кадастровым номером и разрешенным использованием. Советую решать земельные вопросы, пока в районе у руля находится человек, который блюдет законодательство на все сто процентов и предоставляет земельные участки, не исходя из личных предпочтений, а так, как этого требует закон. Если же по генплану в перспективах на данном участке планируется жилищное строительство, промышленная или административная зоны, то это уже изменение целевого назначения, и у вас не будет преимущественного права. Причем законодательство не учитывает, сколько лет вы пользовались земельным участком – 10, 20, 40 или 50». Комментарии, думаю, излишни.
Губернатора волнует земля на побережье
Николай Цуканов: «Земля зачастую принадлежит кому-то или находится в долгосрочной аренде. Как правило, собственники не используют эту землю, не платят арендные платежи. Как раз в этой части муниципалитеты должны работать по полной программе. Мы рассчитываем при поддержке прокуратуры взять ситуацию под контроль, системно проверить каждый земельный участок в курортных городах Калининградской области. Не платится арендная плата – приглашаем собственника или арендатора, разговариваем и принимаем решение, со специалистами обсуждаем, как с наибольшей пользой для города и повышения туристической привлекательности территории использовать землю. Времени у нас нет. Курортные города необходимо приводить в порядок».
Но надежда на справедливость есть
В Калининградской области разрабатывается электронная земельная карта, в которой будут отражены данные по мелиорации, плодородию почв, о режимах использования земель, кому принадлежит тот или иной участок. На эти цели из областного бюджета выделено четыре миллиона рублей. По сообщению регионального правительства, 13 из 15 районов области уже паспортизированы, и сведения заложены в базу данных. Вот-вот работа над картой будет завершена. По электронному источнику можно будет отслеживать судьбу земли калининградской.
Текст: Наталья Будоян
Фото: Роман Пучко
На правах рекламы
© 2003-2024