Властям все же пришлось признать необходимость пересмотра механизмов исполнения одного из ключевых национальных проектов — «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Это обусловлено, прежде всего, тем, что население страны стало с раздражением воспринимать все инициативы, проводимые госчиновниками в этом направлении. На фоне мощной государственной PR – компании, жилье с каждым днем становится все менее доступным из-за стремительного роста цен на квадратные метры практически во всех регионах страны. Стало звучать мнение о том, что цены на недвижимость подстегивает реализация нацпроекта, в частности, сопутствующее распространение ипотеки.
Эксперты стали все чаще говорить о необходимости переломить ситуацию на рынке недвижимости. Масло в огнь подлили данные соцопросов. В частности, по данным Фонда «Общественное мнение» (ФОМ), 80% желающих купить жилье на скорое осуществление своих мечтаний не надеются. При этом 42% россиян заявляют, что у них (или у их семьи) есть потребность купить квартиру или дом. 20% из них новое жилье необходимо, чтобы разъехаться с детьми, родителями, родственниками. Еще 20% просто хотели бы сменить свое нынешнее жилье на более удобное, просторное, качественное. Но только один из десяти респондентов, жаждущих приобрести новое жилье, полагает, что сможет удовлетворить эту потребность в ближайшие два-три года.
Такое расхождение госпропаганды и реальной ситуации уже открыто признано властью. Первый вице-премьер Дмитрий Медведев 13 сентября устроил публичный разгром по поводу реализации нацпроекта «Доступное жилье». В результате было объявлено о создании специальной комиссии по продвижению нацпроекта, которую возглавит заместитель председателя совета, помощник президента Игорь Шувалов. По сути, комиссия станет основным исполнительным органом этого нацпроекта, и административные полномочия по его реализации переходят из правительства в администрацию президента.
По мнению Медведева, реальной причиной роста цен являются административные издержки, коррупционные сборы, дефицит коммунальной инфраструктуры, а также недостаточные темпы жилищного строительства. «Без реального значительного увеличения объемов и темпов строительства жилья все наши разговоры по жилищному проекту останутся словами», — считает Медведев.
По данным ассоциации региональных банков России, крах финансирования строительства и развал производственных комплексов стали причиной резкого падения темпов строительства жилья в 90-х годах. Однако за последние 5 лет объемы возросли с 31,7 млн кв. м в 2001 году до 43,6 млн кв. м в 2005 году, т. е. на 40,6%. Достигнутые объемы строительства, тем не менее, вряд ли можно считать достаточными для удовлетворения потребности населения в новом жилье. Строительная отрасль все еще заметно отстает по производственным показателям от дореформенного периода.
Для удовлетворения потребностей страны в жилой недвижимости необходимы объемы строительства, существенно превышающие не только нынешние, но и предусмотренные федеральной целевой программой «Жилище». По планам правительства, ежегодный объем жилищного строительства к 2010 г. возрастает до 80 млн кв. м. Согласно международным нормам, годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 кв. м на человека. Следовательно, в России значение данного показателя должно составлять как минимум 145 млн кв. м., что примерно в 3,5 раза выше существующих объемов. Согласно социальным стандартам ООН, касающимся минимальных жилищных условий, на одного гражданина должно приходиться в среднем не менее 30 кв м. Таким образом, соблюдение минимальных социальных стандартов ООН будет достигнуто в России только к 2050 году.
Необходимость увеличения объемов строительства для насыщения рынка недвижимости полностью отражает ситуация, которая складывается в различных регионах страны. Во много именно показатель объемов ввода нового жилья и влияет на ценовую конъюнктуру рынка недвижимости в регионе.
Московские страсти
За 7 месяцев 2006 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, цены на рынке вторичного жилья в Москве выросли на 60%, первичного — на 95%. Весной рост цен составил от 10 до 13%, однако на протяжении лета цены снижались. В июне квадратный метр стоил примерно $4070, рост составил 6,8%, в июле — около $4226 (рост — 3,8 %), в августе метр стоил $4353 (рост — 3%). Показатели по области за июнь — $1655 за метр (рост — 12%), июль — $2129 (8,3%), август — $2271 (6,8%).
В среднем в столице цена за квадратный метр жилья в данный момент составляет примерно $4350. Из девяти административных округов самым дорогим в плане недвижимости считается Центральный. Здесь цена на обычное жилье начинается от $5585 и доходит до $30-$35 тыс. в элитных домах. Самый недорогой округ – Юго-восточный, здесь метр стоит приблизительно $3725. Метр в панельной «хрущевке» стоит в среднем $3725, в типовом современном панельном доме – $3770, в кирпичной «хрущевке» — $3940, в кирпичной «хрущевке» с малой кухней — $4380, в «сталинском» доме — $4690, в доме с повышенным уровнем комфорта (паркинги, охрана, парки) – $5830. Стоимость метра в строящемся доме – $4590.
По данным Мосгорстата, в 2006 г. в Москве планируется построить 4,7 млн кв. м жилья. За первое полугодие введено 2,6 млн кв. м. В то время, как еще в 2000 г. столичный мэр заявлял, что для удовлетворения потребности москвичей в жилье необходимо ежегодно строить по 7 млн кв. м. Таким образом, сегодняшние объемы строительства в столице даже не могут покрыть потребности шестилетней давности.
По мнению экспертов, сегодня спрос значительно превышает предложение во всех сегментах рынка жилья в Москве — даже в элитном секторе, где число потенциальных покупателей значительно меньше, чем в массовом сегменте. По прогнозам заместителя директора аналитического консалтингового центра «Миэль–Недвижимость» Владислава Луцкова, картина с предложением на рынке недвижимости вряд ли изменится до 2007 г. Дефицит квартир отчасти обусловлен вступлением в силу федерального закона об участии в долевом строительстве, отчасти — политикой самих девелоперов, которые стараются удерживать «лакомые квартиры», считает эксперт. С 2008 г. количество предлагаемого к продаже жилья будет расти на 500 тыс. кв. м в год. Спрос же, по его словам, будет сохраняться до тех пор, пока в стране будет оставаться положительная экономическая конъюнктура. Кроме того, в последнее время отмечается тенденция постепенного перетекания спроса из Москвы в Московскую область.
Всю сумму сразу покупатели вносят, в основном, приобретая элитное жилье. При покупке квартиры в обычных домах люди стараются пользоваться потребительскими кредитами. Но процент вносящих всю сумму посчитать трудно, так как совершается большое количество альтернативных сделок, когда старое жилье меняется на новое с более благоприятными условиями. Также стоит отметить, что россияне из других городов покупают в Москве от 40 до 45% жилья. На долю же иностранцев, в отличие от остальных столиц мира, приходится мене 5%. Однако в последнее время западные инвесторы жилой недвижимости стали проявлять к российскому рынку интерес.
По мнению Луцкова, дальнейший рост цен будет сохраняться на уровне инфляции: на цены не повлияет удорожание стройматериалов и энергоносителей, так как темпы повышения цен за 2006 год компенсировали этот показатель.
Северная столица не отстает
Эксперты отмечают, что спрос на жилье в Петербурге, пик которого пришелся на апрель, сейчас пошел на убыль, ситуация на рынке стабилизировалась. В среднем, квартиры еженедельно растут в цене на 4%.
По данным корпорации «Петербургская недвижимость», в августе средняя цена на первичном рынке жилья увеличилась на 10% и составила $2010 за кв. м. Таким образом, с начала года типовое строящееся жилье подорожало в среднем более чем на 80%. На вторичном рынке все еще ощущается острый дефицит предложения. «В настоящее время найти однокомнатную квартиру за $80 тыс. уже практически нереально. Средняя же цена сделок достигла $2200 за квадратный метр. Рост стоимости ликвидных объектов с начала года составил 100%», — говорит вице-президент корпорации Вячеслав Семененко.
Ценовыми лидерами петербургского квартирного рынка до сих пор остаются исторические Василеостровский и Петроградский районы. По данным «Бюллетеня недвижимости», там средняя стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире составляет около $2000. В то время, как еще в декабре 2004 г. квартиры здесь стоили на треть, а то и в половину дешевле.
Однако самую яркую динамику роста показали как раз менее престижные — так называемые «спальные» — районы города: Фрунзенский, Невский. На конец августа лидером по ценам стал Выборгский район – $2220 за квадрат.
По мнению некоторых экспертов, к зиме можно ожидать снижения цен на жилье. В настоящий момент меняется структура спроса: Петербург для многих оказывается неприступной крепостью, и покупатели идут в пригороды и Ленобласть. Всеволожск, Колпино, Красное Село — доля спроса здесь выросла в три раза, следовательно, выросли и цены на жилье. Вторичный рынок жилья в Колпино предлагает однокомнатны квартиры по цене от $55000 до $80000, а средние «двушки» — по $86000 и $89000. Сегодняшний покупатель уже не боится ехать в Ленобласть. Например, в Кировске, который находится в 50-ти м нутах езды от Петербурга, за $70000 можно купить неплохую трехкомнатную квартиру.
Растет популярность загородных домов и коттеджей. По данным компании «Адвекс», пригодные для жизни дома в области с прошлого года подорожали всего на 10-15%. В настоящее время в Ленинградской области существует недостаток предложения новых коттеджей. Спрос начал расти 2 года назад, и сейчас догоняет и даже обгоняет предложение. Наибольшим спросом пользуются объекты класса комфорт и бизнес-класса.
Самое популярное направление для строительства современных коттеджных поселков – Карельский перешеек. Также очень популярны Курортный и Всеволожский районы, они же – самые дорогие. Но в скором времени ситуация изменится – произойдет рывок в сторону южного направления. Рынок коттеджного строительства будет все больше ориентироваться на низкую ценовую категорию, коттеджи бизнес-класса с хорошей транспортной доступностью. В ближайший год сохранятся темпы вывода на рынок 5-6 новых проектов в месяц, так что к следующей весне объем предложения на рынке составит уже более 100 поселков (сейчас – около 60).
Но большинство специалистов сходится во мнении, что область не сможет кардинальным образом перестроить структура спроса, и снижение цен на жилье в Петербурге возможно лишь в пределах 10-12%. Здесь сыграет и сезонный фактор, и снижение общей нервозности на рынке – продавцы начнут выставлять объекты на продажу. Однако некоторые эксперты говорят о возможности отката цены на 15-20% в самом ликвидном сегменте однокомнатных квартир, считая, что эта часть рынка неоправданно переоценена в период перегрева рынка.
По прогнозам отраслевого «Союзпетростроя», к концу 2007 г. цена жилья в Петербурге достигнет $3000 за кв.м. В числе основных причин — резкое сужение предложений, изменившееся федеральное законодательство, отсутствие обещанного социального жилья, новый закон о долевом участии, который не работает, отсутствие настоящей ипотеки, дешевеющий доллар. За первое полугодие 2006 г. объем предложения снизился на 45% по сравнению с 2005 г., за это время продано 1,7 млн кв. м, из них во вновь строящихся домах — лишь 360 тыс. За этот же период при таких темпах продаж введено лишь 800 тыс. кв. м. Причем по признанию самих же компаний, они придерживали продажи. В Петербурге «кризис безземелья». В течение 2004-2005 гг. было издано более 400 постановлений об отмене изыскательских работ под строительство.
Столичные проблемы на региональном уровне
Столица Башкирии — Уфа — сегодня попадает в число лидеров по темпам роста стоимости жилья на первичном и вторичном рынках. С начала 2006 г. стоимость квадратного метра жилой площади в городе возросла в среднем на 65%, причем наиболее заметно — на однокомнатные и двухкомнатные квартиры (69% и 71% соответственно). Трехкомнатные квартиры в Уфе возросли в цене на 66%, четырехкомнатные — на 54%. В настоящее время цена квадратного метра в однокомнатной квартире Уфы на вторичном рынке в среднем превышает 50 тыс. руб. На первичном рынке, в домах нулевого цикла, она колеблется от 32 до 40 тыс. руб.
Сегодня стоимость однокомнатной квартиры в Уфе на первичном рынке, в хорошем спальном районе колеблется от 1,4 млн. руб. в «спальном» районе до 2,5 млн. рублей в центре. Цены на вторичном рынке готового жилья выше в среднем на 15-20%. Самые дорогие квартиры в Уфе – во вновь построенных и строящихся домах в историческом центре города, а также рядом с центром (близ набережной реки Белой), в экологически чистых «спальных» районах города. Самые дешевые квартиры — в неблагополучных и криминализированных, близких к «промзоне» кварталах типа Черниковки и Шакши.
Все большую привлекательность на рынке недвижимости в Уфе получает загородное жилье. В августе стоимость средней двухкомнатной «хрущевки» в Уфе (общая площадь 45 кв. м) была сопоставима со стоимостью коттеджа площадью до 100 кв. м в 30 км от города. Наибольшей популярностью пользуются земельные участки в направлении аэропорта, обеспеченные инфраструктурой. По данным риелтерских агентств, стоимость «сотки» земли в радиусе до 30 км от Уфы (кроме северной промзоны) оценивается в 150-400 тыс. руб. Чем ближе к городу, тем дороже земля.
К началу учебного года цены на вторичном рынке жилья в Уфе повысились по сравнению с июлем на 5%. Количество сделок по недвижимости возросло на 10%. Прирост средней цены в августе колебался от 0,1% до 3% в неделю. Кроме сезонного фактора подорожания стоимости жилья, на повышение ставок жилищного рынка влияют все более доступные ипотечные проекты, программы покупки жилья в рассрочку, а также растущие затраты застройщиков на инженерные коммуникации и землю. В последнее время цена земли в Уфе существенно растет.
Большинству рядовых уфимцев покупка квартиры все еще не по карману. Интерес к рынку жилья в городе — как готового, так и строящегося — подогревают как свои, так и иногородние инвесторы — газовики, нефтяники, работающие в Башкирии и за ее пределами. Ведь недвижимость сегодня — одно из самых ликвидных вложений для обладателей «нефтедолларов».
В первом полугодии 2006 г. в Уфе было построено и введено в эксплуатацию 214,5 тыс. кв. м жилья (3 276 квартир), что на 7% выше показателей аналогичного периода прошлого года. В том числе 191 тыс. кв. м многоэтажного жилья, 23,38 тыс. кв. м индивидуального. В столице Башкирии строится треть всего республиканского жилья и десятая часть индивидуальных построек. До конца года темпы строительства в Уфе планируется увеличить на 8-10% и сдать ориентировочно 520-530 тыс. кв. м жилплощади.
Сегодня Башкирия занимает шестое место в России по объемам строительства жилья, но по ежегодному приросту квадратных метров на душу населения — одно из последних мест. Обеспеченность жильем в среднем на одного жителя в Уфе составляет 18,7 кв. м. В целом по Башкирии показатель варьируется от 17,5 до 19,2 кв. м (в регионах-лидерах — до 24 кв.м).
Географическое расположение Уфы, наличие ветхого жилого фонда в историческом центре — факторы, не допускающие объективного «дефицита» в площадках под строительство. С 2001 г. в городе разрабатываются проекты застройки кварталов со сносом ветхого и аварийного жилья. В настоящее время таких кварталов более ста, и емкость этого рынка застройки эксперты оценивают в 1,5 млн кв. м. К 2020 г. в Уфе планируют строить до 8 млн кв. м жилья, что позволит довести показатель обеспеченности горожан жильем в среднем до 25 кв. м.
Нижегородские сказки
Ситуация с ценами на жилье в Нижнем Новгороде не столь удручающая. Цены на готовое жилье за 7 месяцев 2006 г. выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 32,1%. В июле по сравнению с июнем текущего года стоимость готового жилья выросла на 5,9%.
Средняя цена предложений к продаже по городу составила $946 за 1 кв. м. Самые дорогие квартиры предлагались в центре города, Нижегородском районе — $1311 за кв. м. По мере удаления от центра стоимость жилья колеблется от $803 до $1064 за кв. м.
Квартиры элитного типа на рынке редки и предлагаются по ценам почти на 60% дороже среднегородского уровня. Квартиры «народной стройки» (2-х и 3-х этажные дома старого типа) продаются в среднем на 20% дешевле среднегородской цены. Стоимость элитных квартир в июле составляла $1 489 за 1 кв. м, квартир сталинского типа — $986, улучшенной планировки — $973, «гостинки» — $929, «хрущевки» — $922, современного типа — $918, «брежневки» — $904, «народная стройка» — $756.
Также отмечается рост цен на строящееся жилье. За 7 месяцев текущего года их цена возросла на 30%. В среднем стоимость кв. м строящегося жилья в Нижнем Новгороде в июле составила $913.
По мнению аналитиков нижегородской группы компаний «Триумф», для рынка готового жилья в 2006 г. прогнозируется более динамичный рост цен по сравнению с 2005 г. Это отчасти объясняется постепенным снижением процентной ставки по кредитам банков на покупку жилья и ростом доходов населения, что делает ипотеку доступнее. Расселение жителей ветхого фонда при освобождении площадок под новое строительство также повышает спрос на готовое жилье. Рост цен на жилье в новостройках Нижнего Новгорода по мнению аналитиков, в 2006 г. связан с увеличением спроса и повышением покупательской способности нижегородцев при недостаточно активном предложении на рынке жилья.
Число предложений на рынке строящегося жилья в 2006 г. может сократиться из-за того, что в 2002 г. по решению мэрии Нижнего Новгорода в городе на 5 месяцев было приостановлено выделение земельных участков под строительство. Учитывая, что средний срок реализации инвестпроекта в жилищном строительстве составляет 3 года, сокращение введенных в эксплуатацию жилых домов приходится как раз на 2006 г. Кроме того, с 1 апреля 2005 г. вступил в силу федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который ужесточил требования к работе застройщиков. В частности, закон требует четкого оформления разрешительной документации, а при существующем порядке документооборота это приведет к переносу сроков начала строительства и продажи квартир на объекте.
В 2005 г. в подавляющем большинстве случаев продавались квартиры в домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005. Таких квартир на рынке становится все меньше. Вместе с тем, усиление правовой защищенности участника долевого строительства, а также активное развитие ипотечных программ привлечет на рынок строящегося жилья дополнительное число покупателей. Таким образом, спрос на строящееся жилье в 2006 г. может превысить предложение, что неизбежно опять же повлечет за собой рост цен.
По данным директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романычевой, в основном в Нижнем Новгороде приобретают жилье люди с устойчивым, стабильном доходом: топ-менеджеры, руководители среднего звена. Если в историческом центре Нижнего Новгорода покупатели оплачивают сделку единовременно на 100%, то в заречной части города квартиры чаще приобретаются в кредит. По словам Романычевой, на первичном и вторичном рынках жилья 20-23% квартир — так называемые «инвестиционные», то есть те, которые сдаются внаем либо которые приобретаются с целью дальнейшей перепродажи. Несколько лет назад доля «инвестиционных» квартир не превышала 12%.
Калининградские мечты
С начала года в Калининграде цены на рынке жилья выросли более чем на 20% — до 29 тыс. руб. за метр. Местные риэлторы считают, что это не предел, потому что спрос намного превышает предложение. Это объясняется тем, что основная масса калининградцев проживает в низкокачественном жилье довоенной постройки и в «хрущевках», а также повышением доходов, хотя и не настолько, чтобы приобретать новострой.
Поэтому большинство желающих улучшить свои жилищные условия стремятся воспользоваться услугами ипотечного кредитования, что еще больше «подогревает» спрос, которому не соответствуют объемы жилищного строительства. В региональном правительстве их считают недостаточными, и в рамках национального проекта «Доступное жилье» министерство ЖКХ и строительства подготовило рассчитанную до 2010 года областную программу, предусматривающую развитие местной базы стройиндустрии, подготовку кадров массовых строительных профессий, а также широкое использование ипотеки.
Так, если в прошлом году в Калининградской области было возведено всего 265 тыс. кв. м нового жилья, то в этом планируется ввести в строй не менее 500 тыс., а в следующем – уже около 1 млн. В целом к 2010 году будет построено 6,2 млн. Правда, из стимулирующих средств программа «Жилище» предусматривает, в основном, дальнейшее расширение ипотечного кредитования бюджетников и предоставление субсидий молодым семьям, которым, в частности, планируется погашать проценты по кредиту за счет бюджета от 5 до 35% стоимости квартиры — в зависимости от количества детей. Вдвое больше прошлогоднего предоставлено в этом году ипотечных кредитов работникам бюджетной сферы и областным Фондом жилищного и социального строительства – на общую сумму 80 млн. руб. Могли бы и больше, но у 18% из почти 770 калининградцев, обратившихся за займами к этому оператору, нет средств для первоначального взноса.
Однако эксперты считают, что дисбаланс спроса и предложения в ближайшие годы сохранится, как и рост цен на жилую недвижимость, который, по их мнению, будет составлять ежегодно до 15%. Провоцировать его будет, с одной стороны, распространение и доступность ипотеки, а с другой, дефицит мощностей местной стройиндустрии и инженерной инфраструктуры. Достаточно напомнить, что в областном центре нет очистных сооружений, уже сейчас существует недостаток тепло- и водоснабжения. А если оправдаются планы губернатора по увеличению численности населения области за счет привлечения иммигрантов, а также произойдет снижение ставки ипотечного кредита и упрощение схем его получения, то стоимость квартир может увеличиться на 100%.
С этим согласен депутат областной Думы Сергей Козлов, который не исключает, что к концу года цена квадратного метра жилья эконом-класса перевалит за 35 тыс. рублей. Причем в квартирах без отделки. Что же касается так называемого элитного жилья, то этот барьер уже преодолен еще в первой половине года.
Нашли ошибку? Cообщить об ошибке можно, выделив ее и нажав
Ctrl+Enter
© 2003-2024