По ценам на квартиры областной центр примеряет на себя шкуру столицы

Цены что скакуны

Анализ ценовой политики рынка недвижимости необходимо начать со стоимости земли. Ценообразование под жилую застройку на земельном рынке Калининграда в последние годы приобрело характер необузданного скакуна. Цепочка посредников между продавцом и покупателем длинна - порой доходит до десятка участников. И всем нужно накрутить свой процент. Даже в самых неликвидных районах Калининграда сотка земли под застройку обойдется от 30 тысяч долларов. После столицы янтарного края в лидерах цен держится Куршская коса, где за сотку земли под строительство придется отвалить 40-50 тысяч долларов.

Если верить риэлторам, на вторичном рынке земли за последние 4 года цены выросли по области в 4 раза, по Калининграду - в 5 раз.



Была избушка лубяная...

Спрос превышает предложение не только на землю, но и непосредственно на жилье. Во-первых, многие калининградцы считают приобретение «лишних» квартир самым надежным вложением капитала. Во-вторых, многим жилье нужно для использования его по прямому назначению. Но тут возникает проблема несоответствия ассортимента спросу. Большинству покупателей нужны маленькие и не очень дорогие квартирки, тогда как предлагают большие. Цены в разы подскакивают именно на малогабаритные «гостинки» и «однушки».

Спрос на жилье в нашем регионе специалисты оценивают в 12-12,5 млн кв. м жилья. В прошлом году в области сдано 265 тыс. кв. м жилья, в нынешнем - 500 тыс. кв. м. К 2010 году эта цифра должна составить 2,5 млн. кв. м жилья в год. В общем, дома строятся и их вроде бы много. Так почему же цены растут?

Недавно разговаривала на эту тему с московскими риэлторами, которые уверены в том, что местные коллеги и застройщики не проводят исследований рынка, оттого и происходит перекос между спросом и предложением и как следствие - рост цены. Так, по оценкам некоторых фирм по сделкам с жилой недвижимостью, в 2006 году рост составил 30 процентов, тогда как в 2005 он не превышал 20 процентов годовых.

По информации калининградских агентств, стоимость квадратного метра жилья в однокомнатной квартире при долевом способе строительства составляет на начальном этапе 650-700 долларов, трехкомнатной - 580-650 долларов. Если купить квартиру в уже сданной новостройке, то за метр однокомнатного «гнезда» придется заплатить 900-1500 долларов, трехкомнатного - 870-1000 долларов.

Цены за квадратный метр в домах советской постройки и в старом немецком фонде, опять же по сведениям риэлторов и по собственным опросам, проведенным по объявлениям в газетах, составляют от 1150 до 1350 долларов за кв. м. Если повезет, то в поселках Васильково, Исаково, Космодемьянского или Чкаловске сможете купить «квадрат» от 850 до 1100 долларов на вторичном рынке и от 650 долларов - на первичном.

Цифры хорошо иллюстрируют современную особенность калининградского рынка жилья: местоположение квартиры - «спальный» или центральный районы - практически не влияет на цены.



Не ждите падения

Казалось бы, дорожать квартирам уже больше некуда. Однако эксперты не согласны с оценкой желающих купить квартиру. Из-за популярности нашего провинциального «мегаполиса» стоимость квартир будет только расти!

Чтобы сдержать рост цен, нужно больше строить. В этом мнении едины риэлторы-оценщики и региональные власти. А застройщики с ними спорят. Ссылаются на то, что в регионе практически не осталось годных и готовых под строительство площадей. Из 1130 га, предусмотренных генеральным планом застройки Калининграда, застройщикам импонируют лишь 20-30 процентов земель. Это центральные части Ленинградского, Октябрьского, Московского и Балтийского районов. Окраины требуют слишком больших вложений в инженерную инфраструктуру. А это только увеличит стоимость построенного жилья. Жалуются застройщики и на то, что объемы производства стройматериалов непосредственно в регионе слишком малы. Импорт - слишком дорог, чтобы возводить дешевые дома.

К 2010 году в регионе должно сдаваться 2,5 млн. кв. м нового жилья в год. Региональный министр ЖКХ и строительства Сергей Бучельников уверил, что это «существенно снизит завышенные из-за дефицита предложения цены на жилье».

Но даже если доверять специалистам и считать, что рентабельность строительного рынка возрастет до 300 процентов, застройщики, скорее всего, не будут торопиться насытить рынок жилья и снизить цену квадратного метра. Поэтому лучше не ждать падения цен и решать свой жилищный вопрос уже сегодня.

Нашли ошибку? Cообщить об ошибке можно, выделив ее и нажав Ctrl+Enter