По ценам на квартиры областной центр примеряет на себя шкуру столицы

Все новости по теме: Ипотечное кредитование
Цены что скакуны

Анализ ценовой политики рынка недвижимости необходимо начать со стоимости земли. Ценообразование под жилую застройку на земельном рынке Калининграда в последние годы приобрело характер необузданного скакуна. Цепочка посредников между продавцом и покупателем длинна - порой доходит до десятка участников. И всем нужно накрутить свой процент. Даже в самых неликвидных районах Калининграда сотка земли под застройку обойдется от 30 тысяч долларов. После столицы янтарного края в лидерах цен держится Куршская коса, где за сотку земли под строительство придется отвалить 40-50 тысяч долларов.

Если верить риэлторам, на вторичном рынке земли за последние 4 года цены выросли по области в 4 раза, по Калининграду - в 5 раз.



Была избушка лубяная...

Спрос превышает предложение не только на землю, но и непосредственно на жилье. Во-первых, многие калининградцы считают приобретение «лишних» квартир самым надежным вложением капитала. Во-вторых, многим жилье нужно для использования его по прямому назначению. Но тут возникает проблема несоответствия ассортимента спросу. Большинству покупателей нужны маленькие и не очень дорогие квартирки, тогда как предлагают большие. Цены в разы подскакивают именно на малогабаритные «гостинки» и «однушки».

Спрос на жилье в нашем регионе специалисты оценивают в 12-12,5 млн кв. м жилья. В прошлом году в области сдано 265 тыс. кв. м жилья, в нынешнем - 500 тыс. кв. м. К 2010 году эта цифра должна составить 2,5 млн. кв. м жилья в год. В общем, дома строятся и их вроде бы много. Так почему же цены растут?

Недавно разговаривала на эту тему с московскими риэлторами, которые уверены в том, что местные коллеги и застройщики не проводят исследований рынка, оттого и происходит перекос между спросом и предложением и как следствие - рост цены. Так, по оценкам некоторых фирм по сделкам с жилой недвижимостью, в 2006 году рост составил 30 процентов, тогда как в 2005 он не превышал 20 процентов годовых.

По информации калининградских агентств, стоимость квадратного метра жилья в однокомнатной квартире при долевом способе строительства составляет на начальном этапе 650-700 долларов, трехкомнатной - 580-650 долларов. Если купить квартиру в уже сданной новостройке, то за метр однокомнатного «гнезда» придется заплатить 900-1500 долларов, трехкомнатного - 870-1000 долларов.

Цены за квадратный метр в домах советской постройки и в старом немецком фонде, опять же по сведениям риэлторов и по собственным опросам, проведенным по объявлениям в газетах, составляют от 1150 до 1350 долларов за кв. м. Если повезет, то в поселках Васильково, Исаково, Космодемьянского или Чкаловске сможете купить «квадрат» от 850 до 1100 долларов на вторичном рынке и от 650 долларов - на первичном.

Цифры хорошо иллюстрируют современную особенность калининградского рынка жилья: местоположение квартиры - «спальный» или центральный районы - практически не влияет на цены.



Не ждите падения

Казалось бы, дорожать квартирам уже больше некуда. Однако эксперты не согласны с оценкой желающих купить квартиру. Из-за популярности нашего провинциального «мегаполиса» стоимость квартир будет только расти!

Чтобы сдержать рост цен, нужно больше строить. В этом мнении едины риэлторы-оценщики и региональные власти. А застройщики с ними спорят. Ссылаются на то, что в регионе практически не осталось годных и готовых под строительство площадей. Из 1130 га, предусмотренных генеральным планом застройки Калининграда, застройщикам импонируют лишь 20-30 процентов земель. Это центральные части Ленинградского, Октябрьского, Московского и Балтийского районов. Окраины требуют слишком больших вложений в инженерную инфраструктуру. А это только увеличит стоимость построенного жилья. Жалуются застройщики и на то, что объемы производства стройматериалов непосредственно в регионе слишком малы. Импорт - слишком дорог, чтобы возводить дешевые дома.

К 2010 году в регионе должно сдаваться 2,5 млн. кв. м нового жилья в год. Региональный министр ЖКХ и строительства Сергей Бучельников уверил, что это «существенно снизит завышенные из-за дефицита предложения цены на жилье».

Но даже если доверять специалистам и считать, что рентабельность строительного рынка возрастет до 300 процентов, застройщики, скорее всего, не будут торопиться насытить рынок жилья и снизить цену квадратного метра. Поэтому лучше не ждать падения цен и решать свой жилищный вопрос уже сегодня.
Источник: КП - Калининград

Дискомфортная среда

Главный редактор «Нового Калининграда» Алексей Милованов о том, чего не хватает Калининграду, чтобы стать удобным для жизни городом.