«Попросту пустырь»: как зам Алиханова помогла застройщикам получить городской лес

Все новости по теме: Точечная застройка

В июле стало известно, что областные власти планируют отдать большую зеленую зону в восточной части города под общественно-жилую застройку. «Новый Калининград» попытался подробно разобраться, как застройщики выкупили городской лес, причем тут полулегальные гурьевские земельные схемы и почему губернатор Антон Алиханов подписывает градостроительные документы не том виде, в котором их показывают общественности.

В Калининграде осталось немного зеленых зон, а на востоке города их буквально единицы — несколько пятен в районе улицы Гагарина. Эта часть города активно застраивается высотным жильем: например, здесь строится самый большой в области жилой дом площадью почти 50 тыс. кв. м, но вопрос обеспечения территории парковыми пространствами как бы остается за скобками.

Одна из зеленых зон в восточной части города расположена на улице Стрелецкой. Не так давно стало известно, что областные власти хотят на месте оказавшейся маловостребованной парковки ЧМ-2018 между лесным участком и аэродромом Девау построить высотный жилой микрорайон. Это не понравилось авиалюбителям из ДОСААФ, в итоге землю под аэродромом Росимущество передало областным властям и в обозримом будущем аэродром, вероятно, прекратит свое существование, чтобы не мешать застройке.

Теперь областные власти готовят документы для застройки непосредственно зеленой зоны — порядка 9 гектаров леса, которые можно было бы превратить в парк для жителей активно растущих вокруг высотных жилых микрорайонов.

сибирева.jpg

Губернатор Антон Алиханов и Наталья Сибирева.

Эффективное отчуждение

Вопросы градостроительной политики в областном правительстве курирует вице-премьер Наталья Сибирева. Губернатор Антон Алиханов позиционирует ее как своего заместителя по повышению эффективности областных властей. До перехода в региональное правительство Сибирева два с половиной года руководила управлением Росимущества Калининградской области. Одной из наиболее заметных сделок по приватизации госимущества в период ее работы во главе управления, как оказалось, была передача застройщикам Суздальского леса.

Работа по отчуждению земли началась в 2017 году. К декабрю управление Росимущества размежевало территорию леса на несколько участков и поставило их на кадастровый учет. Затем Наталья Сибирева распорядилась провести аукционы по передаче земли в аренду под организацию спортивной деятельности. В трех аукционах с минимальным превышением стартовой цены победила компания «Прямые инвестиции». Она согласилась платить за половину лесного массива (почти 42 тыс. кв.м.) 1,44 млн руб. в год — на 2% больше стартовой цены.

«Прямые инвестиции» были созданы Виктором Павелко через два дня после того как Сибирева заняла пост главы управления Росимущества. Сейчас, согласно ЕГРЮЛ, он сдает помещения в аренду как индивидуальный предприниматель (в 2016 году он предоставлял по госконтракту без торгов помещения «Почте России» на ул. Согласия 44а). Основным профилем деятельности компании является строительство. В 2017 году он фигурировал как один из интересантов строительства жилья на Автомобильной. 

Незадолго до торгов по передаче в аренду половины Суздальского леса Павелко переоформил компанию на предпринимателей Кирилла Шовкуна и Александра Главацкого. Шовкун на тот момент управлял девелоперской компанией «Фестивальная аллея», а сейчас возглавляет строительную компанию «Гала-Инвест». Ранее она принадлежала Павелко. Главацкий также сдает имущество в аренду и возглавляет строительную компанию.

Поскольку участки земли формально передавались в аренду под организацию спортивной деятельности, «Новый Калининград» обратился за комментарием к пресс-секретарю министерства спорта Дмитрию Иванову. Он сообщил, что о каком-либо участии участии Шовкуна или Главацкого в развитии спорта в Калининградской области ему не известно.

Предприниматели возвели в лесу три небольших одноэтажных постройки — якобы спортивные объекты с названиями, согласно кадастровой карте, «клуб спорта и активного отдыха», «клуб велоспорта» и «клуб скандинавской ходьбы» площадью от 120 до 183 кв.м. и зарегистрировали на них право собственности в мае 2019 года.

Владение зданием на государственной земле, по российскому законодательству, позволяет выкупить ее в собственность без торгов по льготной цене. Через месяц после регистрации прав на постройки половина городского лесного массива перешла в собственность «Прямых инвестиций».

В период между постановкой на учет построек и оформлением земли в собственность сама компания была продана депутатам горсовета — бывшему и нынешнему главам комиссии по градорегулированию, застройщикам Валерию Макарову и Евгению Верхолазу. Валерий Макаров сообщил «Новому Калининграду», что покупал компанию с землей в собственности по рыночной цене. Сумму сделки он называть не стал.

Постройки в настоящее время выглядят так, будто никто ими и не планировал пользоваться: на них нет полноценной кровли — вместо нее на досках разложен прозрачный пластик, через который дождевая вода заливается прямо в помещения, — на домиках есть фасадная отделка, но нет внутренней. Одну из построек облюбовали бездомные: приспособили двери, притащили диваны, старый холодильник и туалетное зеркало. Левый фасад домика закоптился от того, что на кострище, примыкающем к стене здания, готовили пищу.

«Спортивные объекты», созданные после торгов, организованных Натальей Сибиревой.

В окнах строений выбиты стекла, а внутри разбросаны грязные вещи и пустые бутылки. Если в этих помещениях кто-то и занимался спортом, то «литрболом», иронично комментирует «спортивный проект» проправительственный активист Ярослав Воловик. Кирилл Шовкун, при котором «Прямые инвестиции» получили землю от Росимущества для организации спортивной деятельности, отказался от комментариев.

Ранее «Новый Калининград» подробно рассказывал о так называемой «гурьевской» схеме приватизации земли, когда предприниматели, в том числе лучший друг главы администрации Гурьевска, получали в аренду крупные земельные массивы, строили на них сараи и оформляли землю в собственность. Формально подобная приватизация является легальной, но судебная практика при наличии политической воли прокуратуры позволяет подобные сделки отменять. Суд считает, что человек или компания, приватизирующие землю под постройкой, должны доказать, что им эта земля нужна для обслуживания здания, участок соразмерен сооружению, а сами постройки не возводились именно для выкупа земли.

Приватизация Суздальского леса очень напоминает гурьевские сделки. Например, площадь оформленного на ней «клуба спорта и активного отдыха» почти в 130 раз меньше выкупленного под ним земельного участка.

Официальная отчетность «Прямых инвестиций» свидетельствует о том, что суммарные расходы компании в 2019 году, когда она выкупала землю, составили 1,4 млн руб. Это примерно в 10 раз меньше кадастровой стоимости земли и примерно соответствует годовой арендной плате за участки (при этом компания в течение года могла тратить деньги не только на выплаты Росимуществу). Земля под расположенными рядом многоквартирными домами, согласно кадастровой карте Росреестра, оценивается в диапазоне от 2 до 6 млн руб. за 1 тыс. кв. метров. Таким образом цена участков после их перевода под строительство жилья может превышать 200 млн руб.

Снимок экрана 2020-07-29 в 11.19.56.png

Официальный отчет «Прямых инвестиций», загруженный в систему focus.kontur.ru.


В калининградском управлении Росимущества на информационный запрос «Нового Калининграда» о деталях приватизационной сделки в отведенный семидневный срок не ответили. В областном правительстве заявили, что государственная земля должна выкупаться по кадастровой стоимости.

А также РПЦ и ФСБ

Наталья Сибирева покинула управление Росимущества вскоре после передачи земли в аренду «Прямым инвестициям». Однако до смены места работы нынешним вице-премьером часть леса площадью более 6 тыс. кв.м. также получила строительная компания «ДИС-Строй». А за 5 дней до того, как Антон Алиханов официально принял Сибиреву на работу в правительство, она распорядилась провести еще один аукцион — на передачу еще 5,6 тыс. кв.м. в зеленой зоне. Торги выиграл человек по имени Иван Бондаренко.

Компания «ДИС-Строй» была создана еще в 2002 году. Примерно за год до получения земли в аренду от Росимущества эту компанию у основателя выкупила некая Нина Евсеева. Затем Евсеева продала компанию всё тем же Макарову и Верхолазу, а к участку, оформленному на нее, был присоединен земельный массив Бондаренко. Так депутаты-застройщики консолидировали 54 тыс кв.м. метров лесного массива в городе (земля «Дис-Строя» пока находится в аренде и не выкуплена у Росимущества).

Кроме того, участок площадью более 7 тыс. кв. м в лесу, окруженный сегодня землями застройщиков, в период работы Натальи Сибиревой в Росимуществе был предоставлен Русской православной церкви в безвозмездное пользование на 10 лет. А еще один массив на севере зеленой зоны площадью почти 6 тыс. кв.м был передан ОКБ «Факел».

После перехода части лесного массива под контроль Макарова и Верхолаза областные власти начали масштабное изменение генплана Калининграда. В частности на общественные слушания был вынесен вопрос об изменении зоны, в которой находится лес, с земель спорта на преимущественно земли специального общественного назначения, где можно строить как спортивные, так и образовательные учреждения. Исключение делалось только для земли, отошедшей РПЦ и «Факелу». Для них сразу заявлялась общественно-деловая застройка.

Снимок экрана 2020-07-29 в 10.55.55_2.png

Голубой — участки, контролируемые Макаровым и Верхолазом, зеленый —  земля «Факела», красный — земля РПЦ, желтый — земля ФСБ, фиолетовый — земля в федеральной собственности (по данным областного правительства, участок сейчас передается ему).

Однако на подпись Алиханову лег совсем другой проект зонирования. В утвержденном генплане в общественно-деловую застройку выведены не только участки РПЦ и «Факела», но и все остальные земли застройщиков, а также земельный массив, который, как отмечает активист Ярослав Воловик со ссылкой слова Натальи Сибиревой, контролирует ФСБ. Еще один активист, который встречался недавно с Сибиревой, Олег Ли, написал у себя в «Фейсбуке» по итогам встречи, что почти на 8 тыс. кв. м на севере леса, рядом с участком «Факела», планируется построить жилой дом для нужд «федерального силового ведомства». Система Росреестра в течение 5 дней не смогла сформировать выписку по правам на данный участок (обычно она приходит в течение суток). В пресс-службе управления ФСБ по Калининградской области сообщили, что им о строительстве ведомственного жилья на месте лесного массива на Стрелецкой ничего не известно.

В ответ на официальный запрос «Нового Калининграда» в областном правительстве сообщили, что земля действительно была передана Управлению ФСБ по Калининградской области.


Политическое решение

Губернатор Алиханов подписал изменения в генплан в феврале. С этого момента застройка зеленой зоны общественно-деловыми зданиями фактически была признана допустимой. Почему губернатор подписал документ не в том виде, в котором он выносился на публичные слушания — неизвестно. Глава пресс-службы правительства Дмитрий Лысков оперативно не ответил на вопрос «Нового Калининграда».

Городские и областные власти отказались предоставлять «Новому Калининграду» протокол общественных обсуждений. Данный документ, вероятно, мог бы дать ответ на вопрос о том, кто стал инициатором «перерисовывания» зон в Суздальском лесу после публичной процедуры. Однако частично ответ на данный вопрос можно найти в обосновании изменений генплана, опубликованных городскими властями. Основной градостроительный документ города по зеленой зоне корректировался по поручению губернатора Антона Алиханова. Поручение, согласно документам мэрии, датировано 24 декабря 2019 года. При этом общественные обсуждения проводились в августе-сентябре 2019 года, то есть за несколько месяцев до поручения. В пресс-службе правительства не смогли оперативно пояснить эту нестыковку в датах.

История с планируемой застройкой Суздальского леса вышла в публичную плоскость только в июле 2020 года, когда городские власти проводили общественные обсуждения изменений в правила землепользования и застройки Калининграда. В них зону леса планировалось изменить со спортивной на общественно-жилую. Глава правления регионального отделения Союза архитекторов Петр Черненко отмечает, что обсуждать изменение зоны по лесу уже поздно. Политическое решение было без лишнего шума принято в феврале и теперь, по закону, правила землепользования города должны быть приведены в соответствие с генпланом, который уже поменяли.

С другой стороны, говорит Черненко, власти в своем намерении прописать общественно-жилую зону (сокращенно ОЖ) не догоняют, а опережают генплан. «Многофункциональная общественно-деловая зона никого «Ж» (жилья) не предполагает. В этом случае, возможно, прав сказочный медведь, сказавший, что «это „ж“ неспроста», — иронизирует Черненко. Прописывание в правилах строительства жилья по сути будет противоречить генплану, уверен эксперт.

Областные власти предпочитают не видеть в Суздальском лесу собственно леса. На просьбу пояснить позицию губернатора и областного правительства по поводу застройки зеленой зоны глава пресс-службы Дмитрий Лысков заявил, что это «попросту пустырь». В официальном ответе Лыскова на запрос, адресованный Наталье Сибиревой сообщается, что спорная территория лесом юридически не является.

Вице-премьер Наталья Сибирева, с подачи которой застройщики получили землю, не ответила на звонки «Нового Калининграда», а в ответе пресс-службы на официальный информационный запрос нет пояснений, зачем она организовала аукционы по передаче земли «под спорт» и допускала ли она, что ее действия фактически приведут к отчуждению земли в зеленой зоне из госсобственности в пользу застройщиков, но сообщается что Сибирева непосредственно продажу земли в лесу не осуществляла. Что логично, потому что к моменту, когда земля выкупалась после ее передачи в аренду, Наталья Сибирева уже работала в областном правительстве.Также в правительстве сообщают, что Росимущество стремится вводить государственную землю в оборот.

NVR_6591.jpg

Зона плотной жилой застройки подбирается к лесу.

На минувшей неделе вице-премьер Сибирева непублично встретилась с двумя активистами — проправительственным сторонником сохранения зеленых насаждений Ярославом Воловиком и Олегом Ли, специализирующимся на охране памятников архитектуры. Других представителей общественности на встрече не было. Ли счел, что его пригласили по инициативе Воловика, так как культурное наследие и зеленые насаждения тематически связаны.

По словам Воловика, областные власти считают лес на Стрелецкой «депрессивной территорией, опасной для нахождения там жителей». «Позиция такая, что людям эта территория не сильно нужна. Там никто не гуляет. Какие-то экстремалы залезают. Это не парк, не прогулочная зона, Это техногенная катастрофическая территория, которая поросла старыми, ценными деревьями, но в основном самосевом», — пересказал он позицию правительства, озвученную Сибиревой.

Сам Воловик полагает, что правильно было бы использовать Суздальский лес в качестве спортивной зоны для бега или экстремального велоспорта. Олег Ли по итогам встречи написал в «Фейсбуке», что также выступал за сохранение территории в виде зеленой зоны.

Эко-активист Александра Королева из «Экозащиты» обращает внимание, что Калининград давно перестал быть городом-садом, а нынешний масштаб озеленения почти вдвое ниже российской нормы. «В действующем генплане записано, что в результате его реализации мы дотянем до 12 кв. м. [зелени на человека]. Каким образом? Ликвидируя зону в 9 га, которая может быть обустроена, обихожена и возвращена жителям района?, — задается вопросами Королева, — Это вовсе не пустырь — там есть вековые деревья, много кустарников, даже протянувшиеся через бывшее стрельбище канавы можно обыграть». Администрации современных городов в развитых странах делают все, чтобы сохранить зелень, вернуть её в города. Решающим должно быть мнение горожан, а не застройщиков. В минувшие выходные местные жители вышли на субботник в поддержку Суздальского леса и показали, что им эта зеленая зона нужна, констатирует Королева.

Совладелец компаний, получивших большую часть зеленой зоны, депутат Валерий Макаров сообщил «Новому Калининграду», что пока к проектированию застройки на данной территории он не приступал. Ясность наступит после завершения процедуры внесения изменений в правила землепользования и застройки. Его партнер, крупнейший застройщик области и депутат горсовета Евгений Верхолаз оказался недоступен для комментариев.

Текст: Вадим Хлебников. Фото: Виталий Невар, пресс-служба областного правительства

Подписывайтесь на нас в Telegram, ВКонтакте, Facebook и Instagram.

[x]


Искусство фотографии

Главный редактор «Нового Калининграда» о наследии, сохранять которое нам часто кажется слишком сложным делом.