Уже второй год подряд корреспонденты «Нового Калининграда» встречаются с председателем Союза садоводов Калининградской области Вадимом Сафроновым в преддверии дачного сезона, чтобы узнать, что ожидает тех, кто сегодня в Калининградской области владеет участками в СНТ. В этом году, как мы уже писали, садоводы гудят, как растревоженный улей. Им не нравятся действия властей (причем независимо от муниципалитета) в отношении земель, на которых расположены садоводческие товарищества. Администрации пытаются переписать Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) не в интересах садоводов. Почему так происходит и что с этим делать, мы и поговорили с Вадимом Сафроновым.
— На недавней экстренной встрече садоводов в СНТ «Чайка −1» в пос. Рощино вы упомянули, что движение по изменению ПЗЗ не в пользу садоводов власти начали не сегодня, а много раньше. Когда всё это началось и о чём идёт речь?
— Да, началось все это не сегодня. По всему региону уже несколько лет идет разработка новых генпланов. А под них нужно изменить ПЗЗ — Правила землепользования и застройки. Здесь мы увидели, что власти повсеместно затрагивают территории садовых некоммерческих товариществ, и не в пользу последних. И эта тенденция прослеживается очень четко.
— В том же Калининграде генплан был принят аж до 2036 года, то есть впереди еще 10 лет, по нему еще многое не исполнено. Зачем его менять сейчас?
— Здесь я могу только предполагать, это лично моё мнение. У нас меняются губернаторы. Пришел новый. Правда, уже идут разговоры о том, что и его вскоре заберут в Москву... Следовательно, каждый глава региона должен оставить свою лепту. Эта началось еще с Антона Алиханова, при котором уже были набросаны проекты новых генпланов. А под них нужно сделать ПЗЗ. Эти Правила вообще по закону должны меняться каждые 3–5 лет. Жизнь-то идёт вперед, многое меняется.
— В садоводческих товариществах тоже?
— Конечно. Возьмем те, где земля выделялась для ведения садоводства и огородничества. На настоящий момент у нас садоводческих товариществ как таковых уже нет. С 1 января 2019 года поменялся закон 217 ФЗ «О садоводстве». Там чётко и ясно прописали, что на участках, выделенных под садоводство, теперь разрешено строить жилые дома с правом регистрации, пропиской и проживанием. Да, строили и до этой даты, и Росреестр такие объекты регистрировал. Им по большому счету все равно, что вам в документ записать. Но только с 2019-го дом на садовом участке можно было в Росреестре записывать как жилой дом. До этого закон говорил: «Строить можно только садовый». А это две большие разницы. Потому что, если вдруг на месте вашего дома начнется застройка по новому утвержденному генплану, то вам выплатят деньги по кадастровой стоимости. А вот где было ИЖС до 2019 года и где не зарегистрировано строение, вам предложат просто освободить территорию — будьте любезны, убирайте.
Или вот другой пример, когда у земли меняли назначение. Давайте возьмём Калининград. Конец улицы Батальной — СНТ «Заря», «Рассвет» или конец Московского проспекта — СНТ «Октябрьское», «Сад № 9». Или ул. Земнухова — СНТ «Чайка»... Все они в свое время были за пределами города, территории под ними значились землями сельхозназначения. Или едем по Мамоновской трассе: поселок Прибрежный, общество «Мечта», «Горизонт», «Изумруд». Там вообще — польдерные земли. И новый генплан все это поменял. Сейчас эти садоводческие общества находятся в границах населенного пункта, но все равно надо обязательно смотреть ВРИ (вид разрешенного использования) своих участков. Потому что у отдельных садоводов-собственников все еще написано, что их участки расположены на землях сельхозназначения, а у других — на землях «населённый пункт». И сейчас все это хотят уравнять и сделать под СХ-5, с условным ВРИ «ведение садоводства и огородничества». А СХ-5 — это земли сельхозугодий, а не сельхозназначения.
— Откуда пошли массовые перемены в ПЗЗ?
— Я думаю, что история началась с главы ДНР Пушилина, который на личном приеме обратился к Путину с просьбой оставить участки владельцам разбитых домов, которые готовы их сами восстановить. Президент сказал: «Не возражаю, но давайте, чтобы эта земля использовалась по назначению». То есть где земли сельхозназначения, там можно строить, а где сельхозугодья, там — нет. И эта инициатива пошла по вертикали вниз. У нас же сейчас единая вертикаль. Верхний сказал, и этот зонтик раскрывается на всех. Наш регион идёт, как всегда, самый первый после Москвы. Там сказали, а у нас уже на следующий день начинают действовать. Причем, как я сейчас анализирую, у нас эту работу начали даже раньше, чем вступил закон.
— Вы имеете в виду закон, вступивший в силу с 1 марта?
—Да. С 1 марта 2026 г. вступил в силу инициированный Росреестром Федеральный закон № 295-ФЗ от 31.07.2025, который должен был устранить многолетнюю правовую неопределенность в вопросах установления видов разрешенного использования земельных участков, а также порядка предоставления земель.
Ключевые новеллы в нем такие:
1. Установлен перечень документов, которыми определяются виды разрешенного использования участков (градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент, положение об особо охраняемой природной территории);
2. Закреплены случаи, когда использование участков допускается вне зависимости от установленного вида разрешенного использования — для размещения геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети, возведения некапитальных строений, сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы);
3. Вводится понятный порядок выбора видов разрешенного использования — кто, как и при каких условиях может выбрать вид разрешенного использования участка;
4. В Земельном кодексе закрепили ситуации, когда разрешенное использование участка устанавливается не регламентом использования земель, а документацией по планировке территории или лицензией на недропользование (для размещения линейных объектов, в границах особой экономической зоны, инновационных научно-технологических центров, территории опережающего развития);
5. Подробно регламентируется порядок определения видов разрешенного использования земельных участков при их образовании.
И да. Закон у нас начали исполнять раньше, чем он вступил в силу. Без, как говорится, оповещений. В частности, самыми первыми стали Багратионовский округ и город Калининград. В ноябре 2023 г. новый генплан у них был полностью готов, и под него нужно было принять новые ПЗЗ.
О том, что в Багратионовском округе прошли общественные обсуждения нового проекта ПЗЗ под новый генплан, я, как и многие местные председатели СНТ, узнал только в июле 2024-го! И это при этом, что у администрации Багратионовского округа есть сведения о руководителе каждого СНТ — телефон, почта, домашний адрес. Более того, в последний четверг каждого месяца в администрации Багратионовского МО собирают всех председателей СНТ. А мы о том, что изменения в ПЗЗ приняты, узнали после того, как это было сделано! Люди закричали: «Караул! Где проходили слушания? Как проходили?» Когда садоводы дошли до главы муниципалитета, тот ответил: «Все вопросы в министерство градостроительной политики».
В итоге изменения в ПЗЗ провели так тихо, что те, кого это больше всех касалось, о слушаниях и не знали. Такие же истории происходят повсеместно. Возьмите сайт Светловского округа. Вся необходимая информация — проект генплана и ПЗЗ — должны стоять в разделе «Градостроительство», а у них — в «Объявлениях». Захочешь — не найдешь.
— Чем в итоге завершилась история в Багратионовском округе?
— Там, как я говорил, уже все обсуждения прошли. Но садоводы, в том числе наш Союз, начали везде писать жалобы, обращения, протестовать. Добились приема у главы минграда Кристины Подскребкиной. Спасибо за содействие в этом вопросе Марине Оргеевой, депутату Госдумы от нашего региона — помогла организовать эту встречу. Это был уже декабрь 2024-го. Участвовали председатель СНТ «Румб», «Пламя» из пос. Стрельня, «Рябинушка» и «Голубево» из Гурьевского округа. Мы, когда пришли на приём, начали говорить: «Ну что за безобразие?», Подскребкина в ответ сказала, мол, «Хорошо, хорошо», и в итоге, видимо, повлияла на то, что обсуждения прошли повторно.
— То есть, получается, ситуацию откатили назад? Снова объявили о проведении общественных обсуждений проекта ПЗЗ?
— Да. Повторно. Почему нас всех ПЗЗ так заинтересовали? Кто-то на территории садоводческих товариществ находился в зоне Ж-4 «Индивидуальные дома». Но власти начали все менять и переводить их в зону «СХ», то есть в земли сельхозназначения. А сейчас с 1 марта всех с СХ-4 хотят перевести в СХ-5. И есть случаи, когда люди еще до 1 марта 2026 г. пошли регистрировать свои дома, а им в этом отказали!
— То есть уже есть такие случаи?
— Да, и они массовые. Возьмем «Труд-2» в Светловском округе. На личном приёме, который опять же курировала министр Кристина Подскребкина, мы снова приехали с группой председателей. Сидит Кристина Андреевна, рядом с ней — архитектор округа. Мы опять обратили внимание на то, что информацию об обсуждениях так же не найти, как было и в Багратионовском округе, и в Гурьевском. Но нам на это быстро ответили, в том числе потом и письменно, что нарушений никаких нет, это только вина самих граждан, которые не следят за сайтами своих муниципалитетов.
Задаем второй вопрос — почему «Труд- 2» находится по новым ПЗЗ вне населенного пункта? Хотя люди еще до 1 января 2018 года, как обязывал закон, сделали себе адреса, и там написано «Светловское муниципальное образование, территория СНТ „Труд-2“». И сейчас они хотят поставить на кадастровый учет свои дома, а им отказывают, потому что на их земле уже, пока условно, указана зона СХ-5 — земли сельхозугодий. Причем отказывать им в регистрации домов начали до 1 марта 2026 года, когда закон еще даже не вступил в силу. Кроме этого, на днях собственник участка в СНТ «Чайка-1» (пос. Рощино Зеленограсдзжкого района) также подтвердила, что у нее не желают принимать заявления на регистрацию в МФЦ, при этом говорят, что Росреестр откажет.
Такая же ситуация в СНТ «Румб». Общество граничит заборами с пос. Нивенское Багратионовского округа. А по документам они — земли сельхозпоселений пос. Владимирова, который находится в 5-8 км от них. После очередного приема министр опять пообещала, что всё будет нормально.
— Давайте расшифруем, что такое СХ-5?
— Мы властям задаем тот же вопрос: «Как же так, вы нас перевели в СХ-5, а это поля, пашни, пастбища, и тому подобное. Там запрещено строить, а у нас, у многих уже все построено?» И теперь наш минград начинает выкручиваться. О чём, к примеру, говорит пост администрация Зеленоградского округа в соцсетях от 7 марта. На фото глава округа Китаев и министр Подскребкина проводят встречи с садоводами и говорят, мол, ничего страшного. Даже в СХ-5 можно строиться. По классификатору, который к вам относится, это статья 13.2, с приложением пункта 2.1 к ИЖД.
А если мы сами заглянем в документы, то пункт 2.1, относящийся к ИЖД, — это дополнительные хозпостройки: гараж, навес, баня — вот что разрешается возводить на участке, как дополнение к пункту 13.2 — вид разрешенного использования «Ведение садоводства». Но когда, например, в том же Багратионовском округе делали новый проект ПЗЗ, то его разработчики взяли и исключили пункт 13.2 «Ведение садоводства». Оставили только «Садоводство», а наш ФЗ № 217 от 29.07.2017 г. не распространяется на данный вид разрешенного использования земельного участка. Казалось бы, одно слово убрали, но насколько оно важное! Просто «Садоводство» — это то же самое, что и просто «Огородничество». Сажай там редиску или яблони. Всё. Никакой застройки вести нельзя. И садоводам Багратионовского округа пришлось долго биться, чтобы им исправили эту «ошибку» в документах и вернули слово «ведение» — «ведение садоводства». Но зона СХ-5, к сожалению, с ее условностями ВРИ, так у них в ПЗЗ и генплане и осталась.
— В Гурьевском округе тоже поменяли территории СНТ на СХ-5? Помнится, что в 2024 г. было много возражений по СХ-5, и после проведения повторных обсуждений принята единая территориальная зона СХ-4 — зона садоводческих и огороднических товариществ с разрешением возводить объекты капитального строительства с кодом 2.1.
— Все СНТ попали в СХ-5, которые якобы находятся за городом. Даже СНТ «Клубничка», которое прямо в городе расположено. Властям это очень удобно, чтобы у садоводов была приписка «условное разрешение» на все действия. Потому что тогда к ним можно прийти и сказать: «По новому генплану у вас вот здесь будет такая-то и такая-то застройка». А по кому ведь бьют? Зона СХ-5 — это ловушка. Садоводы за свой счет сделали всю инфраструктуру — газ, свет, дренаж, дороги. А теперь к ним может прийти инвестор с утвержденным генпланом. И тогда в силу вступают два закона — 254-й «О реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры» и в дополнение к нему 494-й «О внесении изменений в отдельные законодательные акты». Проще говоря — это законы о реновации. У нас некоторые садоводы радуются и думают, что это позволит перевести СНТ в населенный пункт, но это неверная трактовка закона. По ст. 54 217-го ФЗ в обществе должна быть 100-процентов жилых домов. На каждом участке по зданию. А где такое есть? Нигде!
— А в Калининграде что с ПЗЗ и генпланом?
— До 30 апреля администрация муниципалитета также собирает предложения и возражения в новый проект генплана. Они ПЗЗ приняли: период обсуждения проходил с 31.10.2024 по 28.11.2024. Если я не ошибаюсь, их приняли в 2025 году с изменениями.
— Вы видели проект генплана?
— Да. По нему, например, дорогами будут разбивать СНТ «Заря» и «Рассвет» в конце ул. Батальной и ул. Толстикова. Мы еще три года назад кричали «караул», люди выступали против, собственники земельных участков давали интервью, где Дятловой (Елена Дятлова — глава администрации Калининграда) говорили, мол, попробуй нас снести! И тогда власти притормозили ситуацию на несколько лет. Но время прошло, и сейчас снова попытаются провести изменения.
Если я не ошибаюсь, то ли 39-я, то ли 29-я статья Земельного кодекса гласит, что если другого пути нет, а это единственный путь, то да, улицу можно провести через СНТ. А если есть другие развязки, тогда разбивать СНТ нельзя. А там три улицы есть, по которым можно делать развязку. Но у нас дорогу будут гнать по обществам, разбивая их. И уже под это забирают участки. То есть уже, считаю, идёт нарушение Земельного кодекса.
Теперь возьмем другую часть города. СНТ «Сад№ 9», «Октябрьское», «Дружба». Говорили, что там будет трамвайный парк. Потом сказали, трамвайного парка якобы не будет. А теперь мы узнаем, что трамвай будет ходить прямо вдоль забора СНТ «Сад № 9». Скромно и со вкусом. А на месте СНТ «Дружба» будет трамвайный или троллейбусный парк.
И, к сожалению, у нас уже есть пример — СНТ «Колосок» на Окружной. Если на общество посмотреть с моста, то оно уже разбито по квадратам. Впереди у него дома «Мегаполиса» стоят, слева — тот же «Мегаполис» только строится. Высотки, высотки, и вот этот дачный «шанхай» уже никуда не вписывается. Всё со временем будет убрано. И СНТ «Победа» на ул. Горького тоже туда пойдет.
— Думаете, «Победу» тоже уберут со временем? Это же огромное товарищество...
— Ну, может быть, оставят домов десять, которые будут вписываться. А остальное будет убираться.
— А куда столько народу — сегодняшних дачников — будут прикладывать свои усилия? Те же пенсионеры? Чем им заниматься?
— Как я уже говорил, сегодня у нас нет больше садовых и огороднических обществ. Это до 2018-го были СНТ, где люди выращивали овощи и фрукты. А какие мы выставки проводили в «Балтик Экспо»! Сейчас же этого нет. И с нами тогда тесно общалась исполнительная власть. Сегодня и этого нет.
Замысел здесь простой. Туризм развиваем? Да! Дома нужны? Да! А проедьте по Окружной и загляните за защитный забор СНТ «Победа» или на ул. Земнухова СНТ «Чайка». Что мы там видим? Развалюхи! А если выйдем с Тенистой аллеи и пойдём на Советский проспект по Окружной? Посмотрите направо. Там «Радуга» и знаменитый «Золотой Петушок». И нередко такая же удручающая картина — старые покосившиеся домишки, заросшие территории.
— Зато там много зелени. Мне садоводы из СНТ «Октябрьское» рассказывали, что к ним летом ходят гулять жители из ближайших новостроек, чтобы отдохнуть от каменных джунглей.
— Они правильно сказали. Зелени нет. Но интересное другое. Что страшно в таких обществах, как «Октябрьское»? Ширина участка —10 м, а длина — 60. Что ты на нём построишь согласно своду правил? Ты 3 м должен отступить от одного соседа, и 3 м — от другого. Что это за дом получится? При этом у тебя на участке должно быть занято застройкой не более 25 кв. м. Всё остальное должны быть зеленые посадки. У тебя это есть? Нет. Сталин выделял 12 соток, при Ельцине стало 8 соток, наши великие дали уже по 6 соток. Дом жилой разрешают строить на трех сотках и согласно своду правил для СНТ — СП-2011. А лучше строить уже в новых СНТ, которые только образовались по СП для города. То есть здесь все против народа. Также надо правильно разместить колодец, туалет. А ещё есть категория садоводов, которые птицу разводят у себя на участке. Но на нее ты должен получить разрешение в муниципалитете, Роспотребнадзоре, ветслужбе и так далее. И курятник должен стоять на определённом расстоянии от построек. И мне кажется, что наша доблестная власть, которая сейчас изобретает новые ПЗЗ и генпланы, начнёт обращать особое внимание на все эти нарушения уже в этом, 2026-м, году. Пойдут штрафы и немалые. Да даже сосед ваш может написать в муниципальный контроль, мол, проверьте. Те зайти на участок с курами не зайдут, запрещено, но что надо, через забор увидят.
— Да, есть еще моменты. Я уже выше рассказал про этот закон и его особенно пять ключевых моментов. Еще раз повторю — он должен был устранить многолетнюю правовую неопределенность в вопросах установления видов разрешенного использования земельных участков, а также порядка предоставления земель. Садоводов это очень касается, так как закон уточнил наш ФЗ N 217 «О садоводстве» и запретил изменять вид разрешенного использования. И там не сказано, что в населённом пункте или вне населённого это возможно. Запрет распространяется на все садовые и огородные земельные участки вне зависимости от того, были они образованы до или после вступления в силу ФЗ 217 ФЗ.
Нас вроде как защитили. Но этот же закон содержит пункт — назначение садовых участков можно будет поменять в случае, если садоводы решат изменить вид деятельности товарищества собственников жилья, либо — дальше самая главная строка — если такие участки нужны для государственных или муниципальных нужд, тогда спрашивать никого не будут! И вот здесь начинает играть условный ВРИ «Ведение садоводства» и ФЗ № 494 о реновации.
— Как все же садоводу защитить свои частные интересы, если товарищество в целом это, к примеру, сделать не смогло или не сможет?
— Я уж давно всем предлагаю сделать переоценку своих участков и строений на них с учетом всех улучшений, что у вас произошли за последние годы. Лучше себя перестраховать и быть готовым к любым сюрпризам. Ведь большая разница — выкупать за бюджетные средства под муниципальные нужды участки в СНТ стоимостью по 400 тысяч или по 8 млн рублей. Также владельцам участков будет полезно знать, что буквально на днях Верховный суд закрепил право собственности на участок, который использовался в течение 15 лет, несмотря на то, что право собственности на него ранее оформлено не было. То есть добросовестные пользователи имеют на него право в порядке приобретательной давности. Возможно, кому-то пригодится и это решение Верховного суда в борьбе за свою землю. Ситуации у людей бывают разные.
Беседовала Ольга Саяпина, фото из архива «Нового Калининграда»
Нашли ошибку? Cообщить об ошибке можно, выделив ее и нажав
Ctrl+Enter
© 2003-2026