Борис Бабаянц: «Люди перестали бояться ипотеки»

— На мой взгляд, нужно тщательнее увязывать инвестиционные планы энергопоставляющих компаний с планами застройки в Калининграде. Хотелось бы, чтобы перечни площадок под застройку, выставляемых на аукционы, были включены в планы энергетиков. Чтобы мы, застройщики, знали, когда покупаем площадку — в этом году сдаем дом, а на следующий год вот тут, на границе, будет электроэнергия. Сейчас такого нет, все наоборот.

— Да, отсутствуют четкие планы прокладки водопровода, канализации, электросетей, строительства дорог, которые бы учитывали планы по застройке земельных участков.

— Мы с 2009 года начали заниматься этой проблемой. На сегодняшний день уже помогли более 1200 семьям, достроили их дома, они получили квартиры. Но наши затраты на завершение строительства проблемных объектов еще не вернули. Мы работаем по такому принципу: дома с дольщиками достраиваются за счет кредитных ресурсов, а на свободной части земельного участка возводятся новые дома, в которых осуществляется реализация жилья с целью покрытия наших расходов по достройке проблемных объектов.

— Как правило, денег у этих компаний уже нет, они уже давно выведены. У того же «Балткомстройинвеста» была проведена процедура банкротства, введено конкурсное управление и после этого их недострой был выставлен на аукцион с обязательством выделить квартиры дольщикам. Или «Вальдау» — на строительство комплекса было привлечено около более 300 миллионов рублей, однако не все необходимые работы были выполнены. Поэтому мы в первую очередь решали вопрос по достройке жилой части комплекса и обеспечению его необходимыми инженерными сетями. Правда, нужно признать, что Фонд понес значительные расходы по данному объекту, вызванные как необходимостью оплаты процентов по привлеченным банковским кредитам, так и частичным вложением собственных средств на выполнение ряда строительных работ. Компенсировать наши потери мы в лучшем случае сможем через 2–3 года. К сожалению, из-за пресловутых пробелов в законодательстве застройщик, обманувший людей, не отвечает ни за что. Парадокс!

— В свое время властями было принято решение — с дольщиков денег не брать. С одной стороны, может быть, это и правильно, так как люди и так пострадали. А с другой стороны, есть объекты, где люди польстились на слишком низкие цены, отдали деньги недобросовестным компаниям и попали в такую ситуацию. А теперь, когда дома достраиваются уже другими, некоторые еще и претензии предъявляют: стена не выровнена, шпатлевки нет и так далее. Но они бы вообще ничего не получили, если бы мы не пришли и не достроили эти дома. На Челнокова, на Александра Невского в «Ганзейском квартале» стоят сейчас такие дома — все разваливается, ничего не строится. И таких примеров по Калининграду очень много. Если бы не региональный механизм поддержки застройщиков, который правительство Калининградской области разработало совместно с нами, и поручило Фонду его реализацию, большинство объектов с «обманутыми» дольщиками в Калининграде и области вряд ли были бы вообще достроены.

Мы финансируем и достраиваем объекты, где ситуацию, с нашей точки зрения, еще можно выправить. Но, в тех проектах, где юридически не все чисто, где мы не видим возможности помочь дольщикам, мы, к сожалению, вынуждены отказываться от участия. Так, например, к нам обращались с предложением также достроить «Ганзейский квартал», где застройщик, по некоторым данным, привлек на строительство около 240 млн рублей. Работы оказались не выполнены и денег нет. И поэтому мы отказались.

В 2013 году планируем достроить еще ряд объектов, где есть дольщики. В частности, приняли на себя обязательства по дому на улице Докука в Чкаловске — там 30 семей дольщиков, никто его, кроме нас, не будет достраивать. Мы планируем достроить этот объект, передать квартиры дольщикам, рядом возвести еще один дом, где будет осуществляться реализация жилья для покрытия наших расходов. Если не возникнет непредвиденных проблем или обстоятельств, то в итоге мы сможем реализовать проект, решить вопрос по обеспечению жильем дольщиков, а с экономической точки зрения — «выйти в ноль».

Аналогичный проблемный стоквартирный дом есть и в Зеленоградске на улице Солнечной. Работы на нем были приостановлены несколько лет назад. Мы помогли сейчас привести его в порядок хотя бы с улицы и проложить сети. Сейчас делаются расчеты по затратам на достройку, ведется поиск источников финансирования — там тоже ничего нет, все продано, деньги выведены.

— Всегда будут люди, которым будет не по силам ипотека. И их немало. Поэтому правительство области решило выделить деньги из бюджета, на которые будет строиться дом, где определенная категория граждан, примерно 300 семей, получат квартиры не по социальному найму, а в аренду за приемлемую плату.

Квартиры можно будет выкупать — в этом случае к обязательной аренде добавляется платеж на формирование накопительного взноса за жилье. Цена квартиры зафиксирована — та, по которой ее построили.

Кроме того, в декабре месяце вышла программа развития арендного жилья в России, подписанная премьер-министром РФ Дмитрием Медведевым, где устанавливаются характеристики и требования к арендному жилью. Калининградская область в данном документе выделена отдельной строкой, как регион, имеющий особое значение в контексте обеспечения жильем граждан, приезжающих в регион в рамках программы переселения соотечественников.

Нужно понимать, что без притока новых рабочих рук, специалистов, Калининград рано или поздно задохнется. Поэтому мы еще раньше предлагали строить жилье, где часть квартир будет сдаваться не только бюджетникам, а всем категориям граждан. Предприятия и организации будут знать, какое жилье они смогут предложить своим приглашенным специалистам. Им в таких домах может выделяться определенная доля квартир под арендное жилье.

Отдельным решением можно давать льготы по аренде для работников бюджетной сферы и приравненных к ним категорий граждан за счет бюджета. Это не слишком большие расходы. А с учетом того, что объемы строительства будут резко расти, доходы бюджета от увеличения поступлений от арендной платы будут гораздо выше этих затрат.

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), оператором которого в регионе мы являемся, решением правительства РФ назначено организацией, которая будет финансировать строительство этого арендного жилья. 30% должен дать регион, 70% — АИЖК на условиях кредита на срок до 20 лет. И часть арендной платы, которая будет вноситься гражданами, будет направлена на его погашение.

— Да, и строить объекты нужно было начинать еще «вчера», и арендным жильем тоже нужно было заниматься уже давно. Поэтому, к сожалению, цены будут расти — ведь люди в Калининградскую область не перестают приезжать, а значит актуальность вопроса по обеспечению жильем будет только расти. И каких-то более эффективных решений, чем строительство арендного жилья, я на сегодняшний день не вижу. В свое время в Германии решили вопрос обеспечения людей жильем путем массового строительства социального арендного жилья. И сегодня там в разных регионах от 50% до 70% жилье именно арендного типа. А ведь немцы всем известны своей практичностью и уменьем считать.

— У нас были предложения по этому вопросу. Первое — таким семьям нужно объединяться в небольшие кооперативы, и уже земельный участок выделять этому кооперативу. Но члены этого кооператива должны сразу дать согласие на то, что будут строиться не индивидуальные малоэтажные дома, а многоэтажный дом. В нем они получают бесплатно, за счет своего земельного пая, крупногабаритные многокомнатные квартиры, остальные идут на продажу, чтобы компенсировать затраты на строительство. Здесь есть одна только проблема, с земельным законодательством — участки под ИЖД расположены в соответствующей зоне, и люди из соседних коттеджей могут не согласиться на появление у себя под боком многоэтажного дома, для которого нужно менять назначение участка. Можно решить эту проблему, выделяя землю в «чистых» районах, где нет малоэтажной застройки, где есть коммуникации, к которым можно подключить такой дом.

Есть и еще один вариант. Можно выделять застройщику под многоэтажный дом земельный участок бесплатно, но с обязательством, что часть квартир будет выделена таким семьям…

— Да, мы его давно обсуждали. Происходит обмен — многодетные семьи ведь тоже не живут на улице, какое-то жилье у них есть. И, например, такая семья отдает свою однокомнатную квартиру и переезжает в пятикомнатную. А застройщик компенсирует затраты за счет того, что продает свободные квартиры. Может быть, если эта нагрузка на застройщика окажется слишком большой, то можно освободить его от каких-нибудь платежей, например, за технологическое подсоединение, по аренде земли. Других способов решения проблемы обеспечения жильем многодетных семей я не вижу.

— Если брать ипотеку по линии АИЖК, то все неплохо, мы на втором месте в СЗФО. Если же брать в целом по доле сделок с ипотекой на рынке купли-продажи жилья, то мы в самом конце. Нужно отметить, что в основном ипотеку берут в Калининграде и прилегающих районах, Пионерском, Светлогорске, Зеленоградске. Остальная область в ипотеке почти не участвует, единицы берут. Там толком ничего строят — рынка нет, и доходы у людей низкие, а программ поддержки нет. Поэтому основная часть области, где проживает половина жителей региона, попросту не участвует в ипотеке.

— Да. Тут предпочитают покупать жилье и приезжие. Кроме того, даже те, кто живет в области, стараются помочь своим детям купить жилье именно в городе. То есть, весь рынок у нас здесь. И самые высокие доходы на душу населения тут. Поэтому нужно запускать дополнительные программы, помогающие людям получить ипотеку.

Кроме того, однозначно нужно повышать доходы населения: создавать рабочие места, повышать благосостояние. И параллельно нужно создавать условия и для роста объемов строительства жилья, иначе будут только цены расти. Простое уменьшение процентов по ипотеке приведет к автоматическому росту цен на жилье.

Сейчас появляются программы, по которым некоторые категории людей могут получить компенсации процентной ставки по кредитам, могут застраховать часть первоначального ипотечного взноса, тем самым уменьшить необходимый размер собственных средств, что позволяет им взять кредит. Есть также социально-ориентированные программы — для владельцев материнского семейного капитала, военная ипотека, ипотека для молодых учителей и для молодых ученых.

— Максимальная ставка по программе «Новостройка» — 10,5% годовых. Однокомнатная квартира стоит сейчас примерно 1,6 миллиона рублей. 30% на первоначальный взнос — это 480 тысяч. То есть, он может взять в кредит 1,1 миллиона рублей и платить в месяц 12–13 тысяч рублей. При этом ему же и возвращается налоговый вычет по 2-НДФЛ. И если человек получает «белую» зарплату, то он может вернуть 260 тысяч рублей с 2 миллионов рублей — это существенная сумма. Конечно, если он получает «серую зарплату», то с возмещением данного налогового вычета могут возникнуть проблемы. Надо отметить, что на уплаченные по ипотечному кредиту проценты заемщик тоже может получить налоговый вычет.

— Люди стали понимать, что без ипотеки очень сложно купить квартиру. В прошлом году половина покупала квартиры с ипотечным кредитом, а половина выплачивала всю сумму сразу, но в основном за небольшие недорогие квартиры. Двух-трехкомнатные квартиры в основном покупали только в ипотеку. Многие понимают, что накопить на квартиру очень сложно, можно просто не успеть. Тяжело обслуживать ипотечный кредит может быть несколько первых лет, а потом с учетом инфляции и роста зарплат обслуживание ежемесячного платежа становится гораздо менее обременительным для семейного бюджета. И все больше людей это понимают, и берут ипотечные кредиты.

Некоторые, конечно, в первую очередь считают переплату за весь срок кредита. Но при этом, не все принимают в расчет другие факторы — возможность досрочного погашения в любое время, что уменьшает срок кредита, инфляционную составляющую, рост доходов, рост стоимости самой приобретаемой квартиры, альтернативные расходы в виде платы за съем жилья. А если посчитать, сколько человек заплатит за 20 лет, снимая жилье? И ведь в итоге жилье он так и не купит.

Квартиры только дорожают со временем. Те, кто покупал квартиры 6–7 лет назад, сегодня платят смешные суммы, хотя ставки у них были немного больше, чем сейчас, но тогда квартиры стоили меньше — 500 долларов за квадратный метр, а сегодня 1300–1400. Некоторые берут ипотеку, покупают квартиру и сдают ее, а арендные платежи идут на выплаты по кредиту.

— Не думаю, что в ближайшее время к ним кто-нибудь приступит. Скорее всего, будут лишь приведены в порядок фасады к ЧМ-2018.

Сегодня начали разбираться со старыми двухэтажными домами, как я говорю, «барачного типа», которых тоже много в Калининграде — на Воздушной, Красносельской, Белинского. Вот эти зоны выставляются на аукционы с обязательством застройщика расселить эти дома. Так было сделано в Чкаловске компанией Ирины Губко. Там понятна арифметика — сносится шестиквартирный дом, строится 60-тиквартирый — это выгодно для застройщика. Сносить более многоэтажные дома на таких принципах невыгодно. Это в Москве, где цены на жилье в несколько раз выше, а цена строительства почти такая же, как и у нас, можно отдавать под расселение не 10% новых квартир, а 40%, и все равно это будет выгодно. Поэтому там сносят пятиэтажки и строят дом в 20 и больше этажей. А у нас даже этажности такой нет.

— Да не развалятся они, не бойтесь! Есть проблемы с эксплуатацией, когда расходятся швы, текут крыши, арматура ржавеет. И в советское время эксплуатация была не на высоком уровне, и сейчас тоже. Но тогда у государства были возможности заставить ЖЭК и что-то сделать и дома были более-менее свежие. А потом 20 лет дома оставались практически бесхозными, государственные ЖЭКи говорили, что у них денег нет, управляющие компании только создавались — этот-то период практически выпал из жизни. И сегодня его никто никак не компенсирует. А тех денег, которые компании сейчас получают, хватает только на текущие нужды. И собственники квартир не стремятся сбрасываться на ремонт своих домов, а у многих на это просто нет денег.

К тому же сейчас вводятся платежи, при которых на добросовестных плательщиков вешаются неплатежи их соседей. Я считаю, что это тупиковый путь, поскольку таким образом те, кто платят исправно, лишаются всяких стимулов. На мой взгляд, каждый должен платить только за себя, а с неплательщиков управляющие компании должны взыскивать задолженность в судебном порядке. В любом случае, я остаюсь сторонником того, что нельзя все сферы жизнедеятельности отдавать полностью в рынок. В такой чувствительной для людей теме, как ЖКХ, роль государственного регулирования крайне важна.