Отель на одну семью

В развитых странах лидерами гостиничного бизнеса являются малые предприниматели. В России же их присутствие на рынке даже оценить невозможно: нет статистики. Хотя очевидно, что речь идет о сотнях миллионов долларов. Впрочем, в Калининграде, Переславле-Залесском, Суздале и Серпухове владельцы мини-гостиниц уже чувствуют себя довольно неплохо. Их бизнес не только кормит семью, но и дает средства на развитие.

Централизованная государственная туриндустрия из года в год демонстрировала свою беспомощность. В последнее время в этот бизнес двинулись местные предприниматели.
Бизнес этот -- один из самых безопасных и рентабельных. Как утверждает Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки коммерческой недвижимости агентства Colliers International, при удачном стечении обстоятельств небольшую гостиницу можно отбить года за два, а в крайнем случае постоянно дорожающую недвижимость всегда можно с выгодой продать: В последние десять лет российский гостиничный рынок ежегодно рос на 15-20% именно за счет малых гостиниц. Правда, это в основном касается регионов.


Бизнес без рекламы
Калининградский предприниматель Василий Кузнецов начал заниматься бизнесом еще в начале 80-х, тогда он спекулировал импортными шмотками. Потом был этап кооперации -- вязаные шапочки и гашенные известью джинсы. Как вспоминает Василий, за неделю семейным подрядом удавалось связать тысячу спортивных шапочек "с помпончиком", что давало почти 9 тыс. рублей чистой прибыли. По тем временам -- новая "восьмерка". Затем -- торговые ларьки, пять продуктовых магазинов. Так начинали многие.
Василий Кузнецов: Деньги были шальные, за день можно было продать партию металлолома или леса, получить 40-50% комиссионных, "подняв" чистыми $100 тыс. Деньги тогда грузили мешками, и поэтому я особо не удивился, когда узнал, что мой директор без моего ведома приобрел в качестве актива старую немецкую усадьбу с парком и вековыми липами за $40 тыс. По тем временам -- сущая ерунда. Дом оказался неплохой, особенно для дружеских посиделок, но оказалось, что его еще надо содержать. Тогда я рассудил: зачем тратить свои деньги (а уже случился дефолт, много денег было потеряно), если можно его сдавать в аренду? Так, совершенно случайно и появился первый деревенский отель.
Сейчас у Кузнецова три небольших гостиницы, последнюю достроил перед самым Новым годом -- на шестнадцать номеров. Таких владельцев малых отелей, как Василий, сейчас по стране тысячи -- точной статистики, понятно, нет, поскольку многие работают полуподпольно, как частные сдатчики квартир. Да и не всем пока ясно, что такое малый отель.
Марина Смирнова: Если в мире принято называть малой гостиницу, имеющую до 100 номеров, то в России -- до 50. Если же отель имеет до десяти номеров, его называют мини-гостиницей.
Василий Кузнецов: "Малый гостиничный бизнес -- во многом женский".
Москвичам в этом плане повезло меньше всех: в столице малых гостиниц практически нет (как утверждает госпожа Смирнова, они занимают 4-5% на гостиничном рынке столицы). Все упирается в дороговизну земли и трудности получения разрешений на строительство. Возвести отель в городе по силам только крупной компании, а не маленькому семейному предприятию. По счастью, в регионах ситуация иная. Лидерами в предоставлении частных гостиничных услуг являются юг (Краснодарский край), где практически каждый дом в высокий (летний) сезон становится мини-отелем, и города Золотого кольца. Предпринимателям, решившим инвестировать в мини-отель, не требуется ни лицензий, ни особых разрешений на открытие гостиницы. Достаточно лишь зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя, оформить -- если есть желание -- сертификат безопасности гостиничных услуг, и работай себе.
Александр Фадеев, владелец переславского отеля "Мельница": Еще три года назад в Переславле было настоящей проблемой остановиться: из гостиниц была только "Переславль" с совковыми и при этом недешевыми номерами. Но как только у людей появляются какие-то лишние деньги, они перестают сидеть дома, начинают ездить. И их потребности нужно и можно удовлетворять. Я думаю, мы попали прямо в точку. К тому же наш отель расположен прямо у дороги, так что в нем еще останавливается много проезжающих просто переночевать.
Юрий Ящук, директор гостиничного спортивно-развлекательного комплекса "Дракино", владелец турфирмы "Золотые купола", занимающейся размещением в местных частных отелях (г. Серпухов): Жители городов, как только появляется возможность, хотят вырваться на природу, отойти от ритма мегаполиса, просто "оторваться" большой компанией. А лучше всего это получается в небольшой семейной гостинице в провинциальной глуши.
Туристический бум привел к обострению конкуренции -- за последнее время только в Переславле открылось шесть отелей. Примерно такая же картина и в Суздале. И пока клиентов хватает на всех.
В Суздале на волне туристического бума многие жители стали открывать мини-отели, переоборудуя свое жилье (а город на 90% состоит из частных домов) или даже строя новое -- специально для сдачи туристам. Эту активность трудно назвать серьезным гостиничным бизнесом, однако достойную жизнь своим владельцам она обеспечивает даже при том, что эти услуги практически никак не рекламируются, кто знает -- тот знает.
К тому же, как уверяют многие хозяева провинциальных гостиниц, до небольших городков коррупция, распространенная на строительном рынке столицы, просто не дошла, и для получения согласований обычно хватает недорогого подарка -- коньяк, конфеты...

Как раскрутить Татьяну
Большинство хозяев небольших отелей к гостиничному бизнесу раньше не имели никакого отношения. Многие, как и калининградец Василий Кузнецов, пришли в него совершенно случайно, и для большинства он -- что-то вроде непрофильного актива, дающего не основной, но весьма стабильный доход, обеспечивающий уверенность в завтрашнем дне. Например, Александр Фадеев до отеля "Мельница" в Переславле-Залесском владел двумя бензоколонками, занимался производством пластиковых сеток типа рабицы. Генрик Абраамян, владелец отеля "Лесная сказка", прежде выпускал кисломолочный продукт "Тан".
Опыт убеждает: эксплуатация небольшой гостиницы не требует каких-то особых познаний в маркетинге и менеджменте. Это примерно то же самое, что и квартиру сдавать. По словам Юрия Ящука, тут важны всего несколько моментов: цена номера (при этом большинство ориентируется на конкурентов), которая должна более или менее соответствовать спросу, гостеприимство, регулярная смена белья и раскрутка отеля, т. е. набор клиентов -- их холят и лелеют, зазывают приезжать вновь. Впрочем, некоторые хозяева не готовы на все ради денег. Например, Лариса из Суздаля: если ей клиенты по каким-то причинам не нравятся, она их в свой гостевой домик никогда не пустит, какие бы деньги гости ни сулили. Спокойствие и репутация, по ее словам, гораздо дороже. Но первые клиенты, которым отель понравился, всегда будут в него приезжать, рекомендовать знакомым -- и не только лично, но и на форумах в интернете (например, на форумах для автопутешественников, число которых растет лавинообразно).
Василий Кузнецов именно поэтому считает, что малый гостиничный бизнес -- во многом женский: Ведь, по сути, каждая женщина занимается гостиничным хозяйством в своем доме: ведет семейный бюджет, стирает, покупает продукты, готовит еду. Чем не гостиница? Разве что для мужа и детей...

Юрий Ящук: "Жители городов, как только появляется возможность, хотят вырваться на природу и оторваться"
Собственно, именно поэтому все гостиницы Василия носят имя Татьяны -- его жены. Дело же мужа, говорит Кузнецов,-- построить отель и передать в управление жене. Тысячи таких примеров можно встретить, например, и в Краснодарском крае.
Раскрутка отеля -- еще одна важная составляющая бизнеса, и не всегда тут решающим аргументом является низкая цена. Хотя и этот аргумент важен.
Василий Кузнецов: У нас цены раза в полтора ниже, чем в большинстве отелей города, и я считаю это вполне оправданным: уж лучше пусть гостиница будет заполнена, чем стоит полупустая, как у многих конкурентов.
Кузнецов раскручивал свой отель так. Оплатил услуги калининградской справочной (9 тыс. руб. в год), которая взялась рекомендовать его отель гостям города. Придорожный знак обошелся примерно во столько же, еще 7 тыс. руб. ушли на печать буклетов, которые он разослал по предприятиям, привлекающим командировочных из столицы.
И народ пошел.
В результате заполняемость гостиницы дошла до 85%, чем не может похвастаться ни один большой отель, и рекламные вложения Кузнецовых давно отбились.
На кого рассчитан отель, во многом определяется местом его расположения. Понятно, если гостиница построена в популярном туристическом месте (например, в Суздале или Переславле), то ее основными постояльцами будут туристы, включая парочки москвичей, снимающие отель на выходные (понятно для чего), подальше от жен и знакомых, в красивом романтическом месте.
Но можно пойти и по другому пути -- придумать какие-то дополнительные услуги, интересные потенциальным потребителям.

Скрытые возможности
В городе, где основные потребители гостиничных услуг -- командировочные или "воскресные любовники", придумать какие-то дополнительные развлечения сложно, но нередко именно они (и не только сауна с бассейном, без которой, как уверяет Юрий Ящук, частная гостиница -- предприятие несерьезное) являются приманкой для туристов. Многие это уже поняли. Зачастую услуги предоставляет сторонняя специализированная компания.
Например, Александр Воробьев из авиаклуба "Август-Дельта" арендует у "Мельницы" ангар для экскурсионных полетов на мотодельтапланах над Переславлем-Залесским. Подобное сотрудничество выгодно и клубу, и гостинице. Десятиминутная экскурсия над городом стоит 500 руб. и привлекает немало туристов. В особенно удачные дни на "летные" экскурсии записываются несколько десятков человек. Хотя в этом бизнесе свои риски: то погода пасмурная, то техника подводит.
Александр Воробьев: Этим летом у нас вышел из строя движок на одном дельтаплане, его переборка обошлась в $3 тыс., и целый месяц пропал. То дожди, то сильный ветер. Днем плохо летать -- высокая турбулентность, дельтаплан трясет, так что для полетов остаются утро и вечер...
Некоторые владельцы гостевых домов развлекают гостей, превращая свои увлечения в часть бизнеса.
К Александру Шаховцу, владельцу гостиничного дома в деревне Турово Серпуховского района, постояльцев притягивает не только безусловная красота здешних мест (поблизости -- заповедные леса, Ока), но и полеты на мотопарапланах (у Александра их пять) и дельталетах. Собственно, именно с полетов все и началось. Большую часть жизни Александр болен небом, он участник и многократный призер соревнований, совершил более 3,5 тыс. прыжков с парашютом, именно он 14 лет назад и привез в Россию мотопараплан. От гостей здесь отбоя нет. А за удовольствие приходится платить: проживание в номере "Туровского" стоит 2,5 тыс. руб. в сутки, пять дней обучения полетам на параплане -- $500. Есть еще две лошади. Сейчас коня можно приобрести за $3-5 тыс., час проката стоит 250 руб. Снегоход можно приобрести за $8 тыс., подержанный -- в два раза дешевле, прокат же его может стоить 1500 руб. в час. Мотодельтаплан обходится владельцу в $5-10 тыс., десятиминутный полет для гостей -- до тысячи руб. с человека. Вот такая экономика -- надо сказать, вполне рентабельная: затраты окупились за первый же сезон.
Юрий Ящук: Возле нашей гостиницы "Авиатор" (входит в комплекс "Дракино" в одноименном поселке) -- несколько аэроклубов, аэродром Дракино, конюшня, каток, в следующем году будет построена на базе старой водонапорной башни скальная стенка... Все это привлекает не только жителей Серпухова, но и москвичей, предпочитающих активный образ жизни.
Если отель находится где-то в глухом месте, то его основные клиенты -- как правило, люди с интересом (охотники, рыбаки). А интерес, как уверяют хозяева, всегда можно придумать.

Скорость отбития
Практика показывает, что небольшая частная гостиница окупается гораздо быстрее, чем крупный отель.
Марина Смирнова: Инвестиции в мини-отель при его хорошей заполняемости окупаются гораздо быстрее, чем миллионы, вложенные в отель на сотню номеров. Многие владельцы, насколько я знаю, рассчитывают в среднем на отбитие в течение полутора лет. Конечно, тут много зависит от того, сколько потрачено на здание: коттедж можно построить и за $30 тыс., и за $500 тыс. Все зависит от того, какими средствами располагает предприниматель.
Ларисе торговля у стен Суздальского монастыря сувенирами с Измайловского вернисажа давала раньше 200% прибыли. На эти деньги она и построила деревянный сруб возле Александровского монастыря в центре Суздаля (сейчас подобных гостевых домов в городе около десятка).

Александр Шаховец: "Первоначально я открывал гостиницу, чтобы учить полетам на парапланах"
Лариса: Сруб в 100 кв. м обошелся нам два года назад в $70 тыс. и пока не окупился. Но спрос есть, в праздники и выходные -- полная заполняемость. К тому же это хорошие постоянные вложения. У меня нет фиксированной цены за проживание, но в среднем -- от 1,5 тыс. до 2,5 тыс. за сутки, и я еще выбираю гостей. Дом приносит тысячу-полторы долларов, что для провинциальной неспешной жизни неплохо.
Василий Кузнецов купил коробку виллы "Татьяна" за $60 тыс., еще $150 тыс. потратил на доделку. С момента покупки до открытия отеля прошло три месяца. Вилла -- это 16 номеров, средняя цена номера -- 1,5 тыс. руб. в сутки. Ежемесячные расходы -- порядка 40 тыс. руб. Это зарплата двенадцати человек персонала -- четыре горничных, два администратора и повар (отметим, кстати, что зарплаты в этом сегменте в стране невелики: администратор получает 5 тыс. руб. в месяц, горничная -- 10 тыс.). В чистом остатке -- около $7 тыс. в месяц прибыли.
Василий Кузнецов: Я думаю, что виллу мы окупили года за полтора, еще полгода -- и окупим проценты по инвестициям. До сих пор моя первая сельская гостиница -- мотель "Татьяна" -- доходна: 13 номеров по 700 руб. ежемесячно приносят 250-280 тыс. руб. за минусом затрат в 50 тыс. руб. (10 тыс. плата за электроэнергию, еще 40 тыс. -- затраты на шесть человек персонала).
Здание под третью гостиницу обошлось Кузнецову в $350 тыс., с ремонтом -- в $500 тыс. Бизнес-планом предусмотрено, что ежемесячно отель должен давать $15 тыс.
Но, как признается Кузнецов, такие сравнительно небольшие затраты возможны только при постоянном контроле владельца, когда у строителей нет возможности ничего украсть. Только так можно снизить себестоимость раза в два-три.
На окупаемость влияет фактор сезонности или, как некоторые его называют, "синдром выходного дня". Если первому особенно подвержены отели на юге страны (обычно простаивающие в низкий сезон), то второму -- туристические центры, расположенные поблизости от столицы. Как признаются владельцы отелей, нередко до половины всех "выходных" гостей составляют любовные пары, ищущие уединения.
Мелочей в гостиничном бизнесе нет.
Юрий Ящук: Технологии даже в небольшой гостинице должны быть отлажены -- та же стирка белья, например. Или выбор мебели -- для гостиниц нужна мебель гораздо более крепкая, чем обычная, бытовая. Например, ножки и каркас кровати должны быть железными, иначе несколько буйных ночей -- и кровать придется менять. На гостиничные тумбочки можно хоть прыгать -- с ними ничего не случится.
Но главное отличие семейной мини-гостиницы от большого отеля -- уют, комфорт.
Александр Фадеев: Когда я с семьей путешествовал по Европе, останавливались именно в небольших семейных гостиницах, уютных и тихих. И собственный отель решили сделать по их образу и подобию -- в стиле альпийского шале.
Гостиницу Александр спроектировал самостоятельно, помогала только жена. Тогда в Переславле были лишь 12 номеров в "Лесной сказке" да сотня стандартных совковых номеров в гостинице "Переславль".
По словам Фадеева, окупится "Мельница" при нынешних условиях (заполняемости порядка 35%, что, как утверждает Александр, считается для гостиниц нормой, при зарплате 27 человек персонала 3-5 тыс. руб. в месяц каждому и стоимости номера в 500-700 руб.) за восемь лет, так как вложения были весьма существенные: строительство обошлось в 7,5 млн руб., только прокладка километра газопровода стоила 1,5 млн.
А вот трехзвездочный "Авиатор" на 27 номеров, находящийся под управлением Юрия Ящука, стоил 18 млн руб. (отделка каждого номера обошлась в $3 тыс., его оборудование, включая мебель и видео,-- еще $1,5 тыс.). Возвели его всего за три с половиной месяца. Господин Ящук ждет, что отель окупится лет за семь.
Основной же проблемой новых отелей стал персонал для ресторанов. Квалифицированных людей в провинции нет, а перевоспитать людей, выросших в недрах советского общепита, как считают бизнесмены, практически невозможно.
Но, невзирая на все проблемы, многие хозяева думают о расширении бизнеса. Господин Фадеев, например, уверен, что рынок частных домов отдыха свободнее, чем гостиничный, и собирается построить подобный -- конечно, на берегу Плещеева озера.
Источник: Коммерсантъ-Деньги

Дискомфортная среда

Главный редактор «Нового Калининграда» Алексей Милованов о том, чего не хватает Калининграду, чтобы стать удобным для жизни городом.