Требуется управдом

Реформа ЖКХ, определенная Жилищным кодексом как передача ответственности за управление жильем от государственных служб ЖКХ собственникам, в Калининградской области идет туго. Даже в областном центре, по данным жилищного управления мэрии, определились с выбором обслуживающей организации только десять процентов собственников жилья.

Очень слабо развит и рынок частных услуг в ЖКХ, так что с большой долей вероятности можно предполагать, что в многострадальной "коммуналке" так ничего и не изменится.

На сегодняшний день в Калининграде работают 25 муниципальных ЖЭУ (в том числе две крупные управляющие компании, созданные на базе нескольких объединенных ЖЭУ).

О своем существовании объявили порядка двадцати частных управляющих компаний, из них только одна имеет многолетний опыт обслуживания достаточно большого количества многоквартирных домов (в основном новостроек) и собственную эксплуатационную базу, а остальные - новички. Кроме того, на рынке активно заявляют о себе частники-индивидуалы, их услугами пользуются многие из 65 городских ЖСК.

По свидетельству специалистов жилищного управления мэрии, которые ведут мониторинг заявивших о себе "частников", желающих заняться обслуживанием многоквартирных домов, в уставе вновь созданных компаний "забиты" столь разнообразные виды деятельности (от розничной торговли до оказания услуг по организации праздников), что чиновников просто оторопь берет - эти "управленцы" слабо представляют, за какую ответственную работу хотят взяться. Многие из них имеют уставный капитал 10-15 тысяч рублей. Можно ли такой суммой гарантировать миллионные договоры на поставки коммунальных услуг - вопрос риторический. Понятно, что такие "менеджеры" интересуются "коммуналкой" ровно в той степени, в какой она способна приносить быструю прибыль, их привлекает прежде всего возможность распоряжаться собранными с жильцов деньгами.

Солидный частный капитал ажиотажного интереса к процессу создания управляющих компаний не проявляет, поскольку "коммуналка" не приносит высоких прибылей, а сулит многие трудности. Главная из них - большое количество так называемого проблемного жилья. Так, 67 процентов жилых домов в Калининграде требуют капитального ремонта, и в жилищном управлении мэрии подсчитали, что на приведение их в порядок требуется 29 миллиардов рублей. У города таких средств нет (это примерно пять годовых бюджетов), не собрать их и с населения, а вкладывать собственные миллиарды в десятилетиями "недоремонтированную коммуналку" потенциальным инвесторам не с руки. Большая головная боль - и сбор квартплаты с населения. По свидетельству бухгалтеров городских ЖЭУ, регулярно оплачивают жилищно-коммунальные услуги только 70 процентов жильцов, остальные 30 - "злостные неплательщики". Общая задолженность населения по оплате жилищно-коммунальных услуг в Калининграде от месяца к месяцу варьируется, но меньше 60 миллионов не бывает.

Практика проведенных в Калининграде собраний собственников показала, что в массе своей горожане не хотят ничего менять. "Частникам" не доверяют. Создавать ТСЖ опасаются, боясь резкого роста квартплаты. Примечательно, что готовы платить за квартиру больше именно собственники жилья в новостройках, но никак не жильцы старых домов, действительно требующих больших средств на содержание. Одним словом, большинство населения с облегчением отдает инициативу муниципалитетам: после первого января будущего года именно они будут на конкурсной основе назначать управляющие компании. Хотя уровень приватизации жилья весьма приличный: до 70 процентов горожан проживают в собственных квартирах.

Многие из управляющих компаний имеют уставный капитал 10-15 тысяч рублей. Можно ли такой суммой гарантировать миллионные договоры на поставки коммунальных услуг?

Городские власти сегодня балансируют на узкой грани. С одной стороны, чиновникам очень хочется снять с себя ответственность за столь сложную и хлопотную сферу и переложить ее на плечи населения, - тем более что федеральное законодательство не просто предоставляет им такую возможность, а обязывает к этому. С другой стороны, муниципалитет не хочет (тем более что Госдума отклонила идею о назначаемости мэров) разбираться с пострадавшим от нерадивых "коммунальщиков" электоратом. Может быть, для властей даже лучше, что горожане не спешат с волеизъявлением? В том смысле, что после нового года, согласно законодательству, жилой фонд, собственники которого не выбрали ни один из трех вариантов управления, будет выставлен мэрией на конкурс. По его результатам для каждого дома будет определена управляющая компания, в их число не сможет попасть фирма-однодневка. Дело в том, что по предполагаемым условиям конкурса жилье будет предлагаться довольно большими лотами, причем все-таки сочетающими новые и старые дома.

Следующий год покажет, что к чему. По прогнозам жилищного управления, структура рынка все же изменится: частники будут обслуживать в лучшем случае четверть жилого фонда города, остальная часть рынка останется в руках муниципальных управляющих компаний - по сути, тех же ЖЭУ.
комментарии

Борис Томилин, руководитель частной управляющей компании:

- Самое сложное для вновь создающейся компании - заручиться доверием жильцов. В остальном рынок коммунальных услуг ничем не отличается от любого другого - резервы для нормальной работы существуют. Если люди доверят нашей компании обслуживание своего жилья, я предложил бы первым делом установить приборы учета тепла на их домах, ведь ни для кого не секрет, что разница между фактическим потреблением и установленными нормативами чаще в пользу жильцов. Я бы также убедил жильцов переоборудовать и сдать в аренду подвальные помещения, подумать о строительстве небольшой платной автостоянки возле дома, а в двух-трехэтажном доме - о возведении мансарды, которая принесет дополнительные квадратные метры и позволит заменить старую крышу на черепичную.

Игорь Быстрицкий, председатель правления ТСЖ "Согласие-2":

- По моему мнению, эффективнее и безопаснее управлять своим имуществом самостоятельно. В нашем ТСЖ, к примеру, электрик, паспортист, уборщица - все жильцы нашего дома. Ими не надо управлять - они сами видят, где и что надо сделать. Кроме того, имеется какая-то гарантия, что деньги, которые собственники квартир перечисляют в накопительный фонд ТСЖ (на среднесрочный и текущий ремонт домов), останутся целыми и будут использованы по назначению. Однако прежде, чем мы пришли к такому выводу, мы попробовали и другие формы управления. Наше ТСЖ было создано застройщиком в 2003 году - сразу по завершении строительства домов, в которых мы сейчас живем. В начале 2005 года мы заключили договор с частной обслуживающей организацией и до начала этого года ее работой были довольны. Компания, за наши деньги, разумеется, установила крытую контейнерную площадку для мусора и начала огораживать территорию забором. Но когда в этом жилтресте сменился директор, все пошло наперекосяк: резко упало качество обслуживания. Фактически управляющая компания перестала соблюдать условия договора, а затем в одностороннем порядке, без нашего согласия, почти в два раза повысила тариф на обслуживание жилья. Более того - жилтрест не собирается нам возвращать почти полмиллиона рублей - наших целевых денег из накопительного фонда, игнорируя решение общего собрания жильцов о расторжении с ним договора. ТСЖ подало сейчас иск в суд. Но где гарантия того, что завтра компания не обанкротится и мы не останемся без наших денег? Насколько можно быть уверенным в "чистоплотности" другой управляющей компании? Правда, и самоуправление домом возможно тоже при определенных условиях. Главное из них - желание самих жильцов сделать комфортной свою среду обитания, не перекладывая ответственности за собственное имущество на чужие плечи.

Юлия Константинова, жительница Калининграда:

- Жильцы нашего дома собираются выбрать одну из частных управляющих компаний. Но есть одно "но". Недавно я в качестве эксперимента обзвонила всех "частников", телефоны которых мне удалось раздобыть. Как только слышат, что наш дом построен в 1974 году, сразу теряют интерес, хотя он еще очень хорошо сохранился. Что же в таком случае будут делать обитатели "хрущевок" или домов довоенной постройки? Не думаю, что мэрии удастся их навесить в качестве "балласта" какой-нибудь управляющей компании. Опять получится старая система, опробованная в Ленинградском районе. Взяли пять убыточных ЖЭУ, убитый жилой фонд - и получили ожидаемый результат: жители недовольны, руководителя мэр уволил.

Софья Курбатская, начальник муниципального ЖЭУ:

- С новостройками проблем нет, так как за них охотно берутся частные управляющие компании. Но я не знаю в нашем районе ни одной подобной организации, которая захотела бы тесно работать с домами довоенной постройки, 50-70-х годов прошлого века. У нас, например, на обслуживании 390 домов, из них - ни одного нового. Так что, думаю, ЖЭУ останутся и будут выполнять прежние функции. А частные управляющие компании не составят достойной конкуренции - порой они работают даже хуже ЖЭУ, и их мало.
Источник: Российская газета

Дискомфортная среда

Главный редактор «Нового Калининграда» Алексей Милованов о том, чего не хватает Калининграду, чтобы стать удобным для жизни городом.