Ирина Губко: земельный ресурс в Калининграде практически исчерпан

Федеральные власти продолжают стремительно менять законодательство в сфере строительства под предлогом защиты дольщиков. В регионе, да и в России в целом, падают темпы строительства нового жилья. В Калининграде заканчивается свободное место под застройку. «Недвижимость Нового Калининграда» поговорила с экс-депутатом облдумы, бывшим членом общественной палаты, директором строительной компании «Ремжилстрой-Инвест» Ириной Губко о том, что сейчас происходит на строительном рынке и к чему стоит готовиться калининградцам.

Население беднеет

 — Последние несколько лет Калининградская область била рекорды по вводу домов в эксплуатацию. Однако в этом году этот показатель заметно снизился. С чем это связано и какие могут быть у этого последствия?

 — Уже полтора года мы наблюдаем существенный спад спроса на жильё. На первом месте, конечно, экономическая ситуация — у людей просто стало меньше денег. Ещё один важный момент — за последний год доля сделок с ипотекой выросла с 30% до 50%, то есть люди стали чаще привлекать заёмные средства. Население беднеет. Соответственно у застройщиков стало меньше покупателей. Естественно, такая ситуация не только у нас, она у всех застройщиков — финансирование снижается, продажи падают, застройщики просто не приступают к новым объектам, предпочитая достраивать текущие.

 Есть ещё одна причина — последнее время в отрасли идёт очень интенсивное изменение законодательства, можно даже сказать революционное, то есть мы не успеваем к одним изменениям привыкнуть, как буквально через полгода вносятся следующие. Я часто езжу в Москву на всероссийские совещания — почти все выступающие просили и просят министра строительства и ЖКХ Михаила Меня приостановить эти сумасшедшие изменения законодательства, потому что отрасль инерционная, и нам нужно время, чтобы перестроить свои модели. Такие обещания давались, что будет мораторий хотя бы на год-два, но, к сожалению, по факту мы видим обратную картину — идёт просто стремительная смена законодательства. Поэтому многие застройщики получили разрешений на строительство с запасом, чтобы работать в более приемлемых прежних условиях, а начинать строительство новых объектов не торопятся, часто продлевают срок действия выданных разрешений.

Это основные две причины, по которым идёт падение ввода жилья. Но на первом месте, конечно, причина экономическая.

 — Это по всей России так?

 — Да, это по всей России. Есть и другие общие тенденции. Например, сейчас повсеместно уменьшается средняя площадь квартир. Если раньше она составляла около 62 квадратных метров, то сейчас уменьшилась на 4–5 метров. И мы тоже уменьшаем площади квартир, потому что понимаем, что продажи будут идти быстрее, если площади квартир будут меньше. Раньше были двушки площадью 60–70 квадратных метров, теперь меньше. Сейчас самый большой спрос на двух-трёхкомнатные квартиры.

Раньше был на однокомнатные, потому что люди инвестировали деньги в недвижимость, а теперь они покупают двух-трехкомнатные квартиры именно для жизни. Инвестиционных сделок уже практически нет.

 — Цены на жильё, я бы сказала, последние год-полтора, в основном, падали. Где-то полгода назад цены зафиксировались — наверное, все достигли своего предела себестоимости — дальше снижать уже просто не могут. А если кто-то продолжает снижать цену, то это уже повод присмотреться к такому застройщику — цена на квартиру не может быть ниже себестоимости строительства. А вообще по России уже на 4% в среднем пошёл рост цен, судя по информации из договоров долевого участия. Сейчас уже не стоит вопрос, будут ли расти цены. Они будут расти в любом случае, вопрос только в том, как — плавно или резко. Я это связываю с изменениями в законодательстве и ростом расходов застройщиков. Сейчас начал свою деятельность Фонд защиты дольщиков, сегодня ставка 1,2% от суммы договора. Потом этот процент, конечно, будет расти. И всё это, естественно, закладывается в цену. Так же как и новые требования к активам — не менее 10% сметной стоимости строительства должно лежать на счетах застройщика, чтобы привлекать деньги дольщиков. Это тоже ляжет в итоге на плечи покупателей. Кроме того, с 1 июля 2018 года на одно юридическое лицо будет выдаваться только одно разрешение на строительство с привлечением денег дольщиков.

 — Комплексной застройки уже не получится?

 — Нет, комплексную застройку смогут вести какие-то крупные компании, которые работают с банками. Им не нужны дольщики. Если даже брать чисто по вводу: мы вводили каждый год минимум два дома, а то и три, и четыре. Срок строительства дома — два года, а значит объём строительства падает в 4 раза. Понятно, рынок инерционный, это скажется не завтра и не послезавтра, ситуация будет меняться постепенно. Но мы уже видим — объём строительства падает по различным причинам, а в следующем году он упадёт ещё сильнее благодаря нововведениям в законодательстве. Застройщики дробить бизнес свой особо не смогут, потому что там тоже требования есть к застройщикам — не менее трех лет на рынке и так далее. То есть рынок ещё сократится. И тогда не исключён просто взлёт цен на жильё. Как я уже говорила, многие застройщики сейчас заранее стараются получить разрешения на строительство, у некоторых это получается. Ещё первую половину следующего года проживём, а конец года уже может дать нам некоторые потрясения. Я была на совещании у Меня (Михаил Мень — глава федерального Минстроя, прим. «Нового Калининграда»), много было региональных застройщиков, все говорят об одном — если мы сокращаем в 2–4 раза объёмы, то естественно на рынке будет очень мало предложений, при том, что ипотеку собираются и дальше стимулировать, понижать процент. То есть закон рынка простой — когда есть спрос и нет предложения, взлетают цены.

Барьеры против точечной застройки

 — Вы говорили, что застройщики сейчас стараются получить заранее разрешения на строительство. В Калининграде с 1 января градостроительные полномочия перешли на региональный уровень. Это как-то сказалось на работе застройщиков?

 — Я думаю, сказалось, мы тоже мониторим реестр разрешений. Конечно, разрешений сейчас стало выдаваться заметно меньше, по сравнению с тем, как было раньше. Прослеживается некая политика — правительство хочет поставить все возможные барьеры, чтобы не выдавать разрешения на точечную застройку. Такой ресурс у них есть. Раньше были негативные примеры, когда жители протестовали против точечной застройки, так что видимо новая команда сделала выводы и поставила некоторые барьеры. У нас нет проблем, мы на Сельме работаем в рамках проекта по развитию застроенной территории, проект длится 10 лет, имеется и согласована вся необходимая градостроительная документация. Есть проекты планировки, есть социальная инфраструктура, исполняются все необходимые требования, предоставлены все технические условия на подключение к сетям, все вопросы решены, поэтому разрешения выдаются.

 — То есть для вас задержек не было?

 — Для нас — нет. У нас проблем нет. Я думаю, не только у нас, но и у тех застройщиков, которые над крупными территориями работают — где есть проекты планировок, согласованы этажность, дороги, социальные объекты, инженерные сети. Не думаю, что есть какие-то проблемы у таких застройщиков. А у тех, кто заявляется с одним домом и занимается точечным строительством, у них, наверное, есть проблемы.

 — Вы как-то в общественной палате выступали по поводу прозрачности механизма выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию в связи с передачей полномочий на региональный уровень. Как-то изменилась ситуация?

 — Да. У нас были встречи в агентстве по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области. Действительно, сейчас ведутся реестры всех выданных разрешений. Плюс Агентство серьёзно занялось сайтом — то, чего вообще не было. Сейчас нужно сделать 10 кликов, чтобы найти их страницу на сайте правительства области. Это, конечно, трудно и неудобно. И тот состав сайта, который агентство собирается воплощать — он очень содержательный и открытый. Дай бог, чтобы получилось. Значит, всё-таки учитывают критику. Ну и потом — команда агентства более компетентна, они более квалифицированы, чем сотрудники в муниципалитетах. Надо отдать должное. Иногда нам такие отказы писали, просто незаконные. Здесь такого нет — при отказе идут ссылки на все нормативные документы. Может, поэтому и трудно застройщикам, у которых нет грамотных инженеров, способных заниматься оформлением документов.

 — Так ведь команда калининградского комитета архитектуры и строительства частично перешла в агентство.

 — Я просто сравниваю: консультации проводят, отношение другое. То, что разрешений меньше выдаётся — я уже сказала, почему, как я считаю. И обращений меньше и отказов больше. Ищут все возможные основания, чтобы не позволять точечную застройку, чтобы не было скандалов и протестов населения. С 1 января планируют ограничить выдачу разрешений на строительство новых объектов, это связано с Чемпионатом мира по футболу. Нам ещё письмо пришло — по требованию ФИФА вводится запрет на строительные работы по протокольным маршрутам, у нас как раз объекты рядом с тренировочной площадкой на Сельме, сейчас будем думать, как это сделать.

Стопроцентных гарантий защиты дольщиков нет

 — Так, а если с июля следующего можно будет получить разрешение только на один дом? Получается, что начнет тормозить комплексная застройка?

 — У нас, наверное, будет тормозить. Может, в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге — нет. Они получат разрешение одно на 5 домов, на квартал. Будут спокойно, работая на банковских кредитах, строить его без дольщиков. Это ограничение же касается привлечения именно дольщиков. Хочешь — строй больше объектов, но дольщиков привлекать нельзя.

 — В Калининграде большая часть застройщиков работает с привлечением средств дольщиков?

 — Да. Поэтому, конечно, это ограничит рынок, я уже говорила. Допустим, для строительства трёх домов застройщик вынужден будет межевать участок и получать на каждый дом отдельное разрешение. Или строить сразу три дома, у нас был такой проект в Чкаловске — три дома строили, получали одно разрешение. Дома были трёхэтажные, небольшие. Я думаю, вообще сейчас большинство маленьких застройщиков уйдут в малоэтажку — где не нужны большие финансовые средства.

 — Значит, новый тренд — малоэтажные дома и малометражные квартиры?

 — Да. Вот это жильё эконом-класса. Например, смотрите, история с «СУ-155». Санацию ведёт «Российский капитал». Сегодня Фонд, который создали при АИЖК, открыл расчётный счёт в Российском капитале. То есть деньги пойдут туда. Этот банк санирует объекты по всей России — сейчас все деньги застройщиков пойдут туда. Конечно, там будут средства, конечно, объекты с поддержкой банка будут спокойно строиться. В общем, таким образом будут поддержаны крупные застройщики, которые работают с банками. Я тоже думаю, ну почему 214-й закон (Закон о долевом строительство) совсем не отменили — он уже изжил себя, уже придумывают бог знает что. Нужно было отменить и переходить на цивилизованный рынок. Определять уполномоченные банки, которые будут застройщика кредитовать, и вообще никаких угроз для населения не будет. Но закон пока оставили, и думаю, что есть желание собрать деньги с добросовестных застройщиков, чтобы профинансировать достройку проблемных объектов, которые кто-то бросил. Мне кажется, это не очень справедливо.

 — Но сначала же вводили страхование ответственности застройщиков, что с ним случилось?

Оно себя не оправдало. Ни одного примера никто не может привести, когда страховая компания достроила проблемный объект. Нет таких примеров. Это было понятно даже в самом начале, когда аккредитацию проходили страховые компании-пустышки. То есть серьёзные компании на этот рынок не пошли.

 — Вы говорили о полной замене долевого строительства проектным финансированием. Вроде к этому и планировалось прийти в итоге?

Проектное финансирование уже есть, но ты попробуй его получи. С ним работают единицы банков. Банки хотят снизить риски. В итоге получить проектное финансирование могут только крупные компании с публичной отчётностью и большими активами. В регионах таких обычно нет. Надо уже переходить на цивилизованные формы. Во всем мире люди покупают квартиры готовые. И новое законодательство не дает гарантии 100% защиты участников долевого строительства.

Президент Владимир Путин дал поручение Минстрою России — до 15 декабря подготовить план мероприятий по замещению долевого строительства банковским кредитованием и ряд других поручений по вопросам регламентации отношений, связанных с долевым строительством. Будем ждать.

 — А какие гарантии власти могут предоставить сейчас?

 — Фонд уже заработал, за его счёт будут достраивать проблемные объекты. С 1 июля ограничат выдачу разрешений на одно юрлицо, как я уже говорила. Также с 1 июля будут требовать, чтобы у застройщика было не менее 10% сметной стоимости объекта на счёте. Причём эти деньги фактически нельзя использовать, они просто должны лежать на счёте, и мы должны доказывать каждый квартал, что у нас эти деньги есть. Часть изменений уже действует: мы проходим аккредитацию, новая форма проектной декларации. Мы уже в течение месяца составляем одну проектную декларацию — описываем каждую квартиру и каждую трубу. Теперь сложная форма проектной декларации. Изменений много, но полной гарантии все равно нет.

Ресурс практически исчерпан

 — Если говорить конкретно о Калининграде, сегодня будущее за комплексным развитием территорий?

 — Будущее и должно быть за комплексным развитием территорий. Но площадок для комплексного развития особо не наблюдается. Земельный ресурс в Калининграде, имеется в виду, свободный от прав третьих лиц, практически исчерпан. Мало что осталось. Да, есть Генплан, да, скоро примут Правила землепользования и застройки, но самый большой участок, который остался, на Окружной дороге — около 900 га — его передали «Автотору». «Автотор» там спроектировал огромный жилой район. Это приличная площадка для строительства жилья. А что и когда собирается делать инвестор — пока непонятно. Недавно появился застройщик с обременением построить перехватывающую стоянку к ЧМ-2018 на Суздальской, взамен им предоставили через инвестсовет 23 га земельный участок. Там, наверное, будет комплексный подход. Я знаю этот участок. А пока крупные застройщики работают на своих старых ресурсах, которые, в принципе, истощаются.

 — В Чкаловске территории для строительства тоже закончились?

 — В Чкаловске мы еще в прошлом году завершили застройку и ушли. Сейчас там идёт точечная застройка. Какие-то инвесторы скупают дачи — скупили 5–6 дач, посадили один дом. Чкаловск — свой ресурс развития исчерпал. Вокруг много лесов, не думаю, что власти позволят застройку за счет сноса зеленых насаждений.

 — А на Сельме?

 — Там «СУ-155», которое сейчас в стадии банкротства, ну и земля, которая, наверное, когда-нибудь, когда закончится процесс банкротства застройщика, будет введена в строительный оборот. Это основной земельный ресурс. Остальные там всё уже достраивают. 4 года, 5 лет, и всё.

 — А что у нас ещё остаётся? Конец Московского? Левитана?

 — Да, и туда уже за Окружную. Это мы говорим про свободные земли. А есть территории, которые попадают под комплексное устойчивое развитие, это сейчас новое понятие в законодательстве. И в ПЗЗ несколько территорий определили в отдельной статье. Эти территории обременены правами третьих лиц. Новое законодательство даёт право независимо от собственников включать территорию в комплексное устойчивое развитие и проводить изъятие земли под цели развития. Вот как цели определит город — например, жилой район определенной этажности — должно быть подготовлено, отторговано право на комплексное устойчивое развитие. Это как мы покупали на аукционе право на развитие застроенной территории. Право нам это продали на срок — 10 лет. За 10 лет мы должны были выполнить своё обременение по переселению из ветхого и аварийного жилья, а дальше уже заканчивать проект.

 — Новые территории комплексного устойчивого развития в ПЗЗ будут по тому же принципу застраиваться?

 — Принцип общий, да, но есть отличия. В развитии застроенных территорий должно обязательно присутствовать ветхое или аварийное жилье. А в комплексном устойчивой развитии (КУРТ) — всё, что угодно. Любая застройка, которая не соответствует регламентам, подлежит изъятию. Причём с судами там вопрос проще решать, потому что вопрос не стоит — изъять или нет. Вопрос может стоять только о компенсации, справедливой или нет. Мэрия оценивает и изымает, проводит торги, выбирает инвестора. Или собственники, по своей инициативе, — это предусматривается законодательством.

 — Застройщику будет выгодно заходить на эти территории?

 — А это надо считать. Смотря какое обременение, смотря сколько компенсации придётся выплатить. Может, когда-то вообще не выгодно. Сейчас сравнивают одну из наших территорий вдоль реки Преголи с Гамбургом. Был там старый заброшенный порт, у нас — устаревшие производства и склады. Но центр города должен развиваться в соответствии с современным общественным запросом. Понятно, что такой проект на 10–20 лет, потому что это работа с собственниками, составление концепции, поиски инвестора и так далее. Город и должен заниматься такими проектами, продвигать их. Ну, теперь уже, наверное, правительство. Вполне возможно, что сразу и не найдётся инвестор. Сначала надо какие-то затраты произвести, чтобы он нашёлся. Не все территории могут быть экономически выгодными, но они могут быть очень интересными в плане развития города.

Текст — Татьяна Зиберова, фото — Алексей Милованов