
Федеральные власти продолжают стремительно менять законодательство в сфере строительства под предлогом защиты дольщиков. В регионе, да и в России в целом, падают темпы строительства нового жилья. В Калининграде заканчивается свободное место под застройку. «Недвижимость Нового Калининграда» поговорила с
Население беднеет
— Последние несколько лет Калининградская область била рекорды по вводу домов в эксплуатацию. Однако в этом году этот показатель заметно снизился. С чем это связано и какие могут быть у этого последствия?
— Уже полтора года мы наблюдаем существенный спад спроса на жильё. На первом месте, конечно, экономическая ситуация — у людей просто стало меньше денег. Ещё один важный момент — за последний год доля сделок с ипотекой выросла с 30% до 50%, то есть люди стали чаще привлекать заёмные средства. Население беднеет. Соответственно у застройщиков стало меньше покупателей. Естественно, такая ситуация не только у нас, она у всех застройщиков — финансирование снижается, продажи падают, застройщики просто не приступают к новым объектам, предпочитая достраивать текущие.
Есть ещё одна причина — последнее время в отрасли идёт очень интенсивное изменение законодательства, можно даже сказать революционное, то есть мы не успеваем к одним изменениям привыкнуть, как буквально через полгода вносятся следующие. Я часто езжу в Москву на всероссийские совещания — почти все выступающие просили и просят министра строительства и ЖКХ Михаила Меня приостановить эти сумасшедшие изменения законодательства, потому что отрасль инерционная, и нам нужно время, чтобы перестроить свои модели. Такие обещания давались, что будет мораторий хотя бы на
Это основные две причины, по которым идёт падение ввода жилья. Но на первом месте, конечно, причина экономическая.
— Это по всей России так?
— Да, это по всей России. Есть и другие общие тенденции. Например, сейчас повсеместно уменьшается средняя площадь квартир. Если раньше она составляла около 62 квадратных метров, то сейчас уменьшилась на 4–5 метров. И мы тоже уменьшаем площади квартир, потому что понимаем, что продажи будут идти быстрее, если площади квартир будут меньше. Раньше были двушки площадью 60–70 квадратных метров, теперь меньше. Сейчас самый большой спрос на
Раньше был на однокомнатные, потому что люди инвестировали деньги в недвижимость, а теперь они покупают
— Цены на жильё, я бы сказала, последние
— Комплексной застройки уже не получится?
— Нет, комплексную застройку смогут вести
Барьеры против точечной застройки
— Вы говорили, что застройщики сейчас стараются получить заранее разрешения на строительство. В Калининграде с 1 января градостроительные полномочия перешли на региональный уровень. Это
— Я думаю, сказалось, мы тоже мониторим реестр разрешений. Конечно, разрешений сейчас стало выдаваться заметно меньше, по сравнению с тем, как было раньше. Прослеживается некая политика — правительство хочет поставить все возможные барьеры, чтобы не выдавать разрешения на точечную застройку. Такой ресурс у них есть. Раньше были негативные примеры, когда жители протестовали против точечной застройки, так что видимо новая команда сделала выводы и поставила некоторые барьеры. У нас нет проблем, мы на Сельме работаем в рамках проекта по развитию застроенной территории, проект длится 10 лет, имеется и согласована вся необходимая градостроительная документация. Есть проекты планировки, есть социальная инфраструктура, исполняются все необходимые требования, предоставлены все технические условия на подключение к сетям, все вопросы решены, поэтому разрешения выдаются.
— То есть для вас задержек не было?
— Для нас — нет. У нас проблем нет. Я думаю, не только у нас, но и у тех застройщиков, которые над крупными территориями работают — где есть проекты планировок, согласованы этажность, дороги, социальные объекты, инженерные сети. Не думаю, что есть
— Вы
— Да. У нас были встречи в агентстве по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области. Действительно, сейчас ведутся реестры всех выданных разрешений. Плюс Агентство серьёзно занялось сайтом — то, чего вообще не было. Сейчас нужно сделать 10 кликов, чтобы найти их страницу на сайте правительства области. Это, конечно, трудно и неудобно. И тот состав сайта, который агентство собирается воплощать — он очень содержательный и открытый. Дай бог, чтобы получилось. Значит,
— Так ведь команда калининградского комитета архитектуры и строительства частично перешла в агентство.
— Я просто сравниваю: консультации проводят, отношение другое. То, что разрешений меньше выдаётся — я уже сказала, почему, как я считаю. И обращений меньше и отказов больше. Ищут все возможные основания, чтобы не позволять точечную застройку, чтобы не было скандалов и протестов населения. С 1 января планируют ограничить выдачу разрешений на строительство новых объектов, это связано с Чемпионатом мира по футболу. Нам ещё письмо пришло — по требованию ФИФА вводится запрет на строительные работы по протокольным маршрутам, у нас как раз объекты рядом с тренировочной площадкой на Сельме, сейчас будем думать, как это сделать.
Стопроцентных гарантий защиты дольщиков нет
— Так, а если с июля следующего можно будет получить разрешение только на один дом? Получается, что начнет тормозить комплексная застройка?
— У нас, наверное, будет тормозить. Может, в Москве, Московской области и
— В Калининграде большая часть застройщиков работает с привлечением средств дольщиков?
— Да. Поэтому, конечно, это ограничит рынок, я уже говорила. Допустим, для строительства трёх домов застройщик вынужден будет межевать участок и получать на каждый дом отдельное разрешение. Или строить сразу три дома, у нас был такой проект в Чкаловске — три дома строили, получали одно разрешение. Дома были трёхэтажные, небольшие. Я думаю, вообще сейчас большинство маленьких застройщиков уйдут в малоэтажку — где не нужны большие финансовые средства.
— Значит, новый тренд — малоэтажные дома и малометражные квартиры?
— Да. Вот это жильё
— Но сначала же вводили страхование ответственности застройщиков, что с ним случилось?
Оно себя не оправдало. Ни одного примера никто не может привести, когда страховая компания достроила проблемный объект. Нет таких примеров. Это было понятно даже в самом начале, когда аккредитацию проходили страховые
— Вы говорили о полной замене долевого строительства проектным финансированием. Вроде к этому и планировалось прийти в итоге?
Проектное финансирование уже есть, но ты попробуй его получи. С ним работают единицы банков. Банки хотят снизить риски. В итоге получить проектное финансирование могут только крупные компании с публичной отчётностью и большими активами. В регионах таких обычно нет. Надо уже переходить на цивилизованные формы. Во всем мире люди покупают квартиры готовые. И новое законодательство не дает гарантии 100% защиты участников долевого строительства.
Президент Владимир Путин дал поручение Минстрою России — до 15 декабря подготовить план мероприятий по замещению долевого строительства банковским кредитованием и ряд других поручений по вопросам регламентации отношений, связанных с долевым строительством. Будем ждать.
— А какие гарантии власти могут предоставить сейчас?
— Фонд уже заработал, за его счёт будут достраивать проблемные объекты. С 1 июля ограничат выдачу разрешений на одно юрлицо, как я уже говорила. Также с 1 июля будут требовать, чтобы у застройщика было не менее 10% сметной стоимости объекта на счёте. Причём эти деньги фактически нельзя использовать, они просто должны лежать на счёте, и мы должны доказывать каждый квартал, что у нас эти деньги есть. Часть изменений уже действует: мы проходим аккредитацию, новая форма проектной декларации. Мы уже в течение месяца составляем одну проектную декларацию — описываем каждую квартиру и каждую трубу. Теперь сложная форма проектной декларации. Изменений много, но полной гарантии все равно нет.
Ресурс практически исчерпан
— Если говорить конкретно о Калининграде, сегодня будущее за комплексным развитием территорий?
— Будущее и должно быть за комплексным развитием территорий. Но площадок для комплексного развития особо не наблюдается. Земельный ресурс в Калининграде, имеется в виду, свободный от прав третьих лиц, практически исчерпан. Мало что осталось. Да, есть Генплан, да, скоро примут Правила землепользования и застройки, но самый большой участок, который остался, на Окружной дороге — около 900 га — его передали «Автотору». «Автотор» там спроектировал огромный жилой район. Это приличная площадка для строительства жилья. А что и когда собирается делать инвестор — пока непонятно. Недавно появился застройщик с обременением построить перехватывающую стоянку к
— В Чкаловске территории для строительства тоже закончились?
— В Чкаловске мы еще в прошлом году завершили застройку и ушли. Сейчас там идёт точечная застройка.
— А на Сельме?
— Там
— А что у нас ещё остаётся? Конец Московского? Левитана?
— Да, и туда уже за Окружную. Это мы говорим про свободные земли. А есть территории, которые попадают под комплексное устойчивое развитие, это сейчас новое понятие в законодательстве. И в ПЗЗ несколько территорий определили в отдельной статье. Эти территории обременены правами третьих лиц. Новое законодательство даёт право независимо от собственников включать территорию в комплексное устойчивое развитие и проводить изъятие земли под цели развития. Вот как цели определит город — например, жилой район определенной этажности — должно быть подготовлено, отторговано право на комплексное устойчивое развитие. Это как мы покупали на аукционе право на развитие застроенной территории. Право нам это продали на срок — 10 лет. За 10 лет мы должны были выполнить своё обременение по переселению из ветхого и аварийного жилья, а дальше уже заканчивать проект.
— Новые территории комплексного устойчивого развития в ПЗЗ будут по тому же принципу застраиваться?
— Принцип общий, да, но есть отличия. В развитии застроенных территорий должно обязательно присутствовать ветхое или аварийное жилье. А в комплексном устойчивой развитии (КУРТ) — всё, что угодно. Любая застройка, которая не соответствует регламентам, подлежит изъятию. Причём с судами там вопрос проще решать, потому что вопрос не стоит — изъять или нет. Вопрос может стоять только о компенсации, справедливой или нет. Мэрия оценивает и изымает, проводит торги, выбирает инвестора. Или собственники, по своей инициативе, — это предусматривается законодательством.
— Застройщику будет выгодно заходить на эти территории?
— А это надо считать. Смотря какое обременение, смотря сколько компенсации придётся выплатить. Может,