Парковки, КУРТы и регламенты: что нужно знать о новых правилах застройки

В Калининграде завершается разработка новых Правил землепользования и застройки. В среду в 18:00 должны пройти публичные слушания в Доме искусств. До этого разработчики документа и комитет архитектуры и строительства провели серию встреч с профессиональными сообществами и жителями города. «Недвижимость Нового Калининграда» рассказывает, чем новые ПЗЗ будут отличаться от старых, что это вообще такое и зачем нужно. 

Что такое Правила землепользования и застройки?

Говоря канцелярским языком, это «документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений».

Если проще, то это документ, принимаемый в развитие Генерального плана (таковой в Калининграде утверждён летом прошлого года). Как поясняют в пресс-службе администрации Калининграда, «в ПЗЗ речь идет о конкретных территориях, даже о конкретных земельных участках: какой объект и в каком виде может впоследствии появиться на них». Правила землепользования и застройки регламентируют архитектурные и строительные объёмы, этажность и даже частично регулируют архитектурный облик застройки некоторых территорий. То есть в ПЗЗ можно посмотреть, что, где и в каком виде можно строить.

Правила обязательны к исполнению, однако не выбиты в граните — в них можно внести изменения. Процедура эта проводится через публичные слушания.

А сейчас в Калининграде есть ПЗЗ?

Да, они были приняты в 2009 году, причём не без скандалов. А затем не раз изменялись (опять же не без скандалов). Об недочётах предыдущего Генплана и всё ещё действующих ПЗЗ не раз заявляли и жители города, и общественные активисты, и представители властей. К тому же, уже к 2015 году они сильно устарели и начали расходиться с федеральным градостроительным законодательством. Заменить ПЗЗ было необходимо до 2015 года, однако разработка нового Генплана, а вслед за ним и новых Правил, затянулась, так что срок действия продлили до принятия новых документов. Новый Генплан был утверждён летом 2016 года, новые ПЗЗ сейчас на финальной стадии разработки — 15 ноября должны пройти публичные слушания.

_NEV8804.jpg

Кто занимается разработкой Правил землепользования и застройки?

Конкурс по выбору разработчика новых ПЗЗ был объявлен осенью 2016 года. На работу над документом планировалось потратить 10,6 млн рублей. Контракт получил разработчик нового Генплана Калининграда, компания «Южный градостроительный центр» из Ростова-на-Дону, снизив цену более чем на 50% — до 4 млн 950 тыс рублей.

Правила землепользования и застройки администрация города начала разрабатывать до перехода градостроительных полномочий на региональный уровень, поэтому и приниматься они будут на муниципальном уровне. После утверждения Правил дальнейшая работа с ними перейдёт к областному правительству.

ПЗЗ состоят из трёх частей — это, собственно, сами Правила (текстовая часть), карта границ территориальных зон и карта границ зон с особыми условиями использования территории и объектов культурного наследия. Сейчас на сайте администрации Калининграда выложен проект ПЗЗ версии 2.7.

Новые территориальные зоны

В новых Правилах землепользования и застройки выделены 34 территориальных зоны. Большая их часть аналогична зонам в действующих ПЗЗ, однако есть и нововведения. Например, в новых ПЗЗ всего три типа промзон. По словам разработчика Правил Сергея Трухачева, это сделано, чтобы дать «большую вариативность использования территорий для инвесторов». Также отдельные территориальные зоны выделены для районов исторической застройки. Зона малоэтажной застройки ЖИ-1 — для районов улиц Тельмана и Кутузова, зона среднеэтажной застройки ЖИ-2 — для района Мира — Маркса — Леонова.

Кроме того, в отдельные зоны со своими регламентами выделены Центральный рынок (КТ-2), территория «Сердца города» (РЦ) и территория Острова под ЧМ-2018 (ПР). Отдельные зоны достались историческим паркам (ИП) и историческим фортам (ИФ), окружающим Калининград. «Зона исторических фортов — это прямое следствие решения, которое было предложено в Генплане о том, чтобы создать вокруг Калининграда на базе кольца исторических фортов озеленённые музейные территории, и регламент этой зоны как раз этому способствует», — пояснил Трухачев.

Также, как уже говорилось, в отдельную карту выделены зоны с особыми условиями использования территории и зоны объектов культурного наследия. Туда вошли как зоны охраны памятников, так и разнообразные санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны затопления и так далее.

_NEV8801.jpg

Градостроительные регламенты

Регламенты определяют, где и что можно строить. В новых ПЗЗ они представлены таблицей и максимально подробно, чтобы избежать возможных разночтений. Вплоть до метража и высоты в метрах. Выделено 13 различных параметров, которые применяются к каждой территориальной зоне.

Например, ПЗЗ регламентируется, что должно быть на придомовой территории многоквартирного дома. В частности, на каждую тысячу квадратных метров суммарной площади всех квартир необходимо предусматривать 3 кв. метра площадок отдыха, 20 кв. метров игровых площадок, 58 кв. метров спортплощадок, 6 кв. метров хозплощадок, 87 кв. метров зелёных насаждений.

Изменились и нормативы по парковкам — теперь вместо 12 парковочных мест на 100 жителей застройщики должны предусматривать 14 машиномест на 100 человек (или 35 машиномест на стоквартирный дом).

Зоны комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ)

Зоны КУРТ — это нововведение в законодательстве и, соответственно, в градостроительной документации. Это новый механизм по типу уже действующего в Калининграде механизма развития застроенных территорий (по нему, например, застраивался Чкаловск). В отличие от РЗТ зоны КУРТ подразумевают развитие депрессивных территорий, занятых и разнообразными промзонами, гаражными обществами и так далее. Происходит изъятие участков (с выплатой компенсации) и разработка проекта планировки под конкретный проект комплексного развития с последующим заходом на территорию инвестора, который всем этим будет заниматься. При этом застройка таких зон проходит без публичных слушаний, то есть очень важно в ПЗЗ заранее установить все регламенты. Кроме того, потенциальный инвестор обязан проводить архитектурный конкурс для застройки зоны КУРТ. Предварительно индекс КУРТ собираются присвоить грузовому двору железной дороги в районе Фридрихсбургской крепости, промзоне на Ялтинской, промзоне на Правой набережной и территории Лермонтова в районе гаражных кооперативов. С инициативой о комплексном устойчивом развитии территорий могут выступить либо власти города, либо сами калининградцы.


Текст — Татьяна Зиберова, фото — Виталий Невар ,«Новый Калининград»


Комментарии

prealoader
prealoader