Будет хуже: как рынок недвижимости реагирует на кризис

Кто-то останавливает продажи, кто-то отменяет сделки, кто-то, наоборот, спешит что-то купить или продать, пока есть возможность. «Недвижимость Нового Калининграда.Ru» выяснила, как рынок недвижимости переживает обвал рубля и каковы прогнозы экспертов на следующий год.

Не секрет, что рынок недвижимости нетороплив и инертен. И потому, что решение о приобретении квартиры, как правило, не бывает импульсивным, и потому, что вся эта громоздкая сложная система взаимоотношений между застройщиками, покупателями, продавцами, банками и государством попросту не успевает стремительно реагировать на какое-то даже крайне важное событие. Проще говоря, уронить рынок недвижимости не так-то просто. Правда, и поднять его гораздо сложнее. В 2009 году на это ушло год-полтора. Сегодня рынок пока ещё держится, но состояние это, по мнению экспертов, уже ближе к застою.

Спрос на недвижимость на фоне падения рубля заметно вырос ещё осенью. Как рассказывала корреспонденту «Нового Калининграда.Ru» в начале декабря глава ГК «Ремжилстрой» Ирина Губко, люди стремились скорее решить вопрос с покупкой, что должно вызвать провал в продажах в следующем году. «Застройщикам придётся, если у них нет свободных ресурсов, перекредитоваться, чтобы закончить свои объекты, и в целом меньше строить», — сказала глава «Ремжилстроя».

Через две недели, когда рубль ушёл в своё крутое пике, застройщик принял решение временно приостановить продажи, пока обстановка на валютном рынке не станет спокойнее. «Продажи приостановлены по трём домам, хотя там уже почти все квартиры проданы. Стройки мы не останавливали. Сделки, по которым уже одобрена ипотека, мы тоже не бросим — все договоры по этим сделкам будут заключены. Это довольно большой список, кстати, — рассказала Губко. — Это наши антикризисные меры, мы ждём стабилизации цен у поставщиков. По нашим расчётам, это может занять до трёх месяцев, но если стабилизация наступит раньше, то мы раньше заключим новые договоры и откроем продажи». По словам Губко, кризис просто совпал с сезонным перерывом, когда компания обычно перезаключает договоры. При этом стройки не останавливались, кредитных ресурсов компания не привлекала, да и в целом чувствует себя спокойно. Что касается цен, то их повышение будет зависеть от того, насколько повысят цены поставщики.

На фоне повышения ставки ЦБ РФ и катастрофически рухнувшего рубля некоторые застройщики тоже приостановили продажи на тот или иной срок по тем же причинам — чтобы сориентироваться в новой реальности. Как рассказали нам специалисты компании «Департамент недвижимости», даже наступившее следом затишье и постепенное выравнивание национальной валюты многие считают временным затишьем, ожидая следующего обвала уже в новом году. В любом случае, сказать что-то определённое можно будет только к февралю.

Пока одни калининградцы скупали телевизоры и бытовую технику, другие решились на поспешное приобретение недвижимости. Причём уходили даже объекты, до этого довольно долго стоявшие на продаже. А вот собственники, наоборот, начали отказываться от сделок, решив подождать «до лучших времён».

По словам вице-президента Гильдии риелторов Калининграда Олега Перевалова, наибольший ажиотаж наблюдался в сегменте до 2,5 млн рублей, но удовлетворить все заявки попросту не было возможности из-за продавцов, снимавших квартиры с продажи. К настоящему моменту спрос снова затих, но цены уже подросли — как минимум на 5%, говорит Перевалов.

По-разному вели себя и застройщики. Кто-то, как уже говорилось, временно приостановил продажи. Но это могут себе позволить в основном крупные компании, имеющие достаточно свободных средств. Некоторые не останавливали продажи и даже не повышали цены, решив сыграть на всплеске спроса. Третьи не останавливали продажи и повысили цены.

Эту информацию подтверждают и в «Департаменте недвижимости». «Одни застройщики отложили продажи, другие, наоборот, поднажали, потому что решили продавать, пока продаётся. Это палка о двух концах: либо всё подорожает и не факт, что уложишься, а другой вариант — может, лучше продать, пока есть возможность», — пояснили нам в агентстве.

В компании «Мегаполис» нам, к сожалению, не смогли предоставить оперативный комментарий, но заверили, что о приостановке продаж речи пока не идёт.

Депутат калининградского горсовета, гендиректор холдинга «Калининградстройинвест» Валерий Макаров сказал, что верит в стабилизацию рубля. По крайней мере, краткосрочную. Но прогнозы на следующий год всё равно неутешительные для Калининграда с его зависимостью от импортных материалов.

«Калининград значительно отличается от России по импортной составляющей, и на основные материалы уже повысились цены. Цемент вырос уже более чем на 20%, арматура — на 20%-30%. И это не говоря уже об электрике и сантехнике, где импортная составляющая достаточно большая. В этом Калининград, конечно, — не Россия. Прогнозы не очень хорошие, можно ожидать, наверное, рост себестоимости строительства на 20%-30%», — посетовал Макаров. Депутат считает, что и застройщикам, и производителям стройматериалов надо уменьшить свою норму прибыли, так как это единственное, что может ещё немного удержать рынок. «Так и хочется сказать: „Ребята, уменьшите свою прибыль, в этой ситуации надо думать, как сохранить рабочие места, а если мы сейчас будем устраивать эту гонку, кто больше цены поднимет, это погубит всех“», — утверждает он. — А в целом бывало и хуже. Надо просто пережить этот период, ничего страшного».

Все эксперты сходятся в одном — избежать заморозки части строек удастся вряд ли. Первыми пострадают те, кто не имеет собственных средств и строит за счёт кредитов. Крупные застройщики, устоявшие в прошлый раз, собираются устоять и в этот.

Не стоит забывать и о ситуации с ипотекой — вслед за ЦБ РФ банки вынуждены повышать ипотечные ставки. И если ключевые игроки, а это в основном госбанки, повысили ставку до 16–17%, то коммерческие банки подняли до 20% годовых и выше. Учитывая, что около 70% сделок на рынке недвижимости совершаются за счёт ипотеки, этот удар смогут пережить не все. К тому же, по словам риелторов, покупатели отказываются от ипотеки не только из-за заградительных ставок, но и из-за неуверенности в завтрашнем дне. Если прибавить к этому высокий процент отказов самих банков, провал по ипотечным сделкам в следующем году обеспечен.

Как рассказали «Новому Калининграду.Ru» в пресс-службе«Связь-Банка», поднявшего ипотечную ставку с 17 декабря до минимальных 25% годовых, заявки по новым условиям продолжают поступать в банк.

«Вероятно, что в связи с повышением ипотечных ставок на рынке ипотечного кредитования ожидается замедление до принятия возможных смягчающих мер со стороны регулятора. В том числе речь идет о предоставлении со стороны Банка России инструментов рефинансирования ипотечных кредитов, а также снижении ключевой ставки, стабилизации курса национальной валюты и прочем», — пояснили в банке.

В целом какая-то ясность касательно рынка недвижимости должна появиться только к весне. А пока что представители рынка подозревают, что дальше будет хуже. Хуже, чем сейчас, хуже, чем в 2008 году.