В прошлом году петербургская компания «ГринАртДевелопмент» приобрела форбург замка Прейсиш-Эйлау в Багратионовске за 7,6 млн рублей. Средневековые руины хотят превратить в мультифункциональное пространство с гостиницей, рестораном, выставочными залами и концертной площадкой. «Новый Калининград» вспомнил тернистый путь замка к обретению инвестора и поговорил с руководителем «ГринАртДевелопмент» Владиславом Мазурком о будущем Прейсиш-Эйлау.
Судьба Прейсиш-Эйлау во многом повторяет историю других тевтонских сооружений в Калининградской области: форбургу посчастливилось выстоять во время Второй Мировой войны, в 1960-е его использовали в качестве склада, ремонт не проводили, в конце концов стала обрушаться крыша, а в 1990-е распаду помог случившийся здесь пожар*. И всё же замку повезло обратить на себя внимание московских инвесторов. После развала Советского Союза в Прейсиш-Эйлау хотели разместить гостиницу с рестораном и отделением банка, провели масштабные работы по реконструкции, разделили здание на четыре этажа, но вскоре случился дефолт, и о проекте пришлось забыть**.
Долгие годы замок степенно зарастал бурьяном и мусором. Чиновники иногда вспоминали о его существовании. Например, Прейсиш-Эйлау включили в госпрограмму развития Калининградской области до 2020 года. На его реконструкцию власти намеревались попросить у федерального центра 2,1 млрд рублей. Тем временем замок перенёс ещё несколько пожаров, а сумма, которую действительно выделили на него, составила скромные 249,6 тысяч рублей — именно во столько обошлись консервационные работы. За последние пару лет было несколько попыток продать Прейсиш-Эйлау в частные руки, но очередь из инвесторов не выстраивалась.
На последних торгах начальную цену снизили до 4,6 млн рублей. В аукционе участвовали две компании — «ГринАртДевелопмент» и «Юнион Апарт», готовая отдать за тевтонский замок 5 млн рублей. Победителем со ставкой 7,6 млн рублей стала «ГринАртДевелопмент», основной вид деятельности которой, по данным ЕГРЮЛ, — аренда и управление недвижимым имуществом. Согласно информации сервиса Seldon Basis, учредитель «ГринАртДевелопмент» Владислав Мазурок также выступает бизнес-партнёром сына главы Сбербанка Германа Грефа Олега Грефа в компаниях «СЛТ Аква» и «НИГ». Также Владислав Мазурок владеет инжиниринговой компанией «Грин». На сайте Green Engineering & Finance указано, что вместе с Олегом Грефом они являются управляющими директорами, а компания занимается проектированием медицинских центров, заводов разной направленности, автомагистралей и других инфраструктурных объектов.
Средневековый снаружи, современный внутри
«Мы уже работали в Калининградской области, реализовывали инфраструктурные проекты некоторое время назад, имели дело с промышленными предприятиями, — рассказывает Владислав Мазурок. — А три года назад мы снова приехали сюда и увидели, как преображается область после Чемпионата мира, насколько увеличился туристический поток после пандемии. Мы увидели в этом большой потенциал и решили попробовать [запустить здесь проект в сфере гостеприимства]. Так получилось, что доехали до замка Прейсиш-Эйлау, он нам очень понравился. Мы в него, можно сказать, влюбились. И решили заняться им, чтобы спасти его, при этом создав здесь живую функцию». По его словам, инвесторов привлекла хорошая сохранность замка, его история и живописный ландшафт со рвами и насыпями, доставшийся в наследство с рыцарских времён.
Консервация и музеефикация, считает Владислав Мазурок, не способны надолго сохранить историческое здание. «Если инвестор занимается только консервацией и музеефикацией, то рано или поздно, на наш взгляд, объект становится бременем государства, потому что на одном энтузиазме содержать такие большие объекты невозможно. Либо он становится коммерчески целесообразным, либо нужно договариваться с государством, как оно заберёт его обратно. Наша задача помимо спасения и сохранения — сделать из Прейсиш-Эйлау коммерчески эффективный проект. Если объект действительно активно вовлекается в хозяйственный оборот, тогда у него есть возможность жить долго», — говорит новый владелец замка.
Раскрывать все подробности о концепции пространства Владислав Мазурок не спешит, ссылаясь на то, что проект находится в разработке, и архитектурной концепции ещё предстоит пройти государственные экспертизы и согласования со Службой охраны памятников (в 2007 году форбург замка признали объектом культурного наследия регионального значения). При этом Владислав Мазурок отмечает, что Прейсиш-Эйлау должен стать самостоятельной причиной для путешествия в Калининградскую область. Архитектор проекта Артур Сарниц говорит о будущем замка как о «компиляции успехов и соседних с нами замков тоже».
«Мы изучаем самый разный опыт. Смотрим, что хорошо у других получается, что нет. Мы берём всё самое лучшее, что удалось реализовать другим, смотрим, как это можно применить здесь, что можно улучшить, что предложить ещё. Нет задачи скопировать других. Задача в том, чтобы очень хорошо разобраться в предпочтениях нашего целевого клиента, — говорит Владислав Мазурок. — Я не уверен, что мы можем создать что-то, чего никто никогда не видел, но мы точно можем создать то, что будет привлекать внимание. Первый фактор — это фактор новизны, но он срабатывает один раз. Затем вы приезжаете сюда, потому что здесь есть, чем заниматься, здесь красиво, хороший уровень сервиса. И мы будем заниматься тем, чтобы здесь было красиво, интересно и был высокий уровень сервиса. Это будет мультифункциональный формат: гостиница, ресторан, мультимедийные выставочные залы. Будет пейзажный парк и большое прогулочное пространство, развлекательные и образовательные зоны для детей, ремесленные мастерские и другие классы, зоны для самых разных мероприятий — корпоративных, частных, детских. В общем, здесь будут функции и развлечения, и просвещения, и проживания, и питания. Пища будет и для живота, и для мозга, и для души».
По словам Владислава Мазурка, Прейсиш-Эйлау предстоит стать единственным в России отелем в средневековом замке (инвестор рассчитывает на четыре звезды). Планируется оборудовать концертную площадку. «Мы предполагаем сделать здесь не традиционный музей, в этом нет никакого смысла — есть Багратионовский краеведческий музей, который прекрасно выполняет свою функцию. Здесь будет современный музей с мультимедийными пространствами. И мы говорим про роботизированные представления, когда роботы и голограммы взаимодействуют с аудиторией, а это уже серьёзные вещи в виде машинного зрения и так далее. Это будет средневековый замок снаружи и довольно современное пространство внутри», — поясняет руководитель «ГринАртДевелопмент».Прокрустово ложе цифр
Объём предполагаемых инвестиций в ревитализацию багратионовского замка Владислав Мазурок пока не называет. «Для того, чтобы его музеефицировать и законсервировать, много вкладывать не надо: накрыть, чтобы не текло, и всё. А если мы делаем не просто точку на региональном туристическом маршруте, а точку на карте страны, то это другой набор функций и другие деньги, — говорит он. — Мы сейчас как раз в процессе выбора сценария, исходя из рыночной конъюнктуры. Мы всё-таки хотим заниматься не консервацией, а развивать эту территорию».
По выражению архитектора Артура Сарница, проект сейчас проходит через «прокрустово ложе цифр и туристической логики». Прорабатывается вопрос участия в региональной программе по вовлечению памятников архитектуры в хозяйственный оборот, в рамках которой, например, другим инвесторам одобрили льготный кредит размером 600 млн рублей на ревитализацию замка Тапиау в Гвардейске.
Смета проекта вынужденно растёт из-за усложнившейся логистики, признаёт инвестор. «Мы ощутили [проблемы с поставкой стройматериалов] ещё в прошлом году, когда занимались нашим объектом в Синявино (компания Владислава Мазурка „АмберВиладж“ запустила глэмпинг Glampoint под Янтарным — прим. „Нового Калининграда“). Это один из риск-факторов, но с этим можно работать. Да, стало чуть сложнее, но не невозможно. Такие правила игры сейчас — окей, мы находим решения, — утверждает владелец замка. — Товар не пропал, он есть, просто его дольше ждать, и он дороже стоит. Дороже стоит — поплыла финансовая модель, смета начинает расти, увеличился период окупаемости. А дальше мы смотрим, насколько он увеличился. Если он увеличивается так, что проект, например, становится „небанкобильным“, то есть если мы привлекаем заёмное финансирование и „вылетаем“ за горизонт планирования, который принимает банк, то мы садимся и обсуждаем, что можно делать по изменению компоновки, замене материалов и так далее». По словам Владислава Мазурка, пока что удорожание стройматериалов и сложности с логистикой не вынудили отказаться от каких-либо идей по концепции замкового пространства.
Обделённый вниманием Багратионовск
В год здесь планируют принимать не менее 100 тысяч гостей. Открытие границ и зарубежный туристический трафик, считает Владислав Мазурок, могли бы стать дополнительным бонусом, но не являются ключевым фактором. «Безусловно, при финансовом планировании и подсчёте потоков мы держали это в уме, но это не решающий момент. Вот когда границы откроются (и если они откроются), тогда мы начнём конкурировать уже с польскими замками, это будет гораздо интереснее», — отмечает Владислав Мазурок.
Инвестор полагает, что ревитализация замка Прейсиш-Эйлау даст импульс и для развития Багратионовска. «Мне кажется, этот город немножечко незаслуженно обделён вниманием. Мы рассчитываем, что с развитием этого проекта преобразится и город. И он получит то внимание, которое заслуживает, — считает Владислав Мазурок. — Этот проект — часть городской среды. Пусть город развивается вместе с этим проектом и проект развивается вместе с городом».
Сейчас в замке проводятся противоаварийные работы. На территории прокладывают дощатые и насыпные дорожки, монтируют информационные стенды — всё это будет доступно для туристов уже с 1 июня. Точные сроки превращения Прейсиш-Эйлау в туристический центр не называются, но уже летом будущего года здесь надеются принять первых туристов с ночёвкой. «Я говорю аккуратно и осторожно, чтобы не прослыть болтуном и не выглядеть слишком самонадеянно. Мы движемся по своему графику и постараемся как можно скорее этот объект запустить», — уверяет инвестор.
*использована информация из книги Анатолия Бахтина «Замки и укрепления Немецкого ордена в северной части Восточной Пруссии: справочник»
**из рассказа директора Музея истории края в Багратионовске Александра Панченко
Текст: Алина Белянина. Фото: Юлия Власова / Новый Калининград
© 2003-2024