«Новый Калининград» ранее рассказывал о двух случаях специфической приватизации государственной земли, начавшихся с решения на тот момент главы управления Росимущества, а теперь заместителя председателя правительства Калининградской области Натальи Сибиревой. Так была приватизирована половина Суздальского леса и земля на набережной Верхнего озера. Потом на этих участках возникли странные постройки, и под предлогом их возведения земля выкупалась у властей по упрощенной схеме. Читатели «Нового Калининграда» обратили внимание на еще одну подобную сделку на Сельме. Землю выводили из госсобственности под предлогом строительства детского сада. Как вы, наверное, догадались никакого действующего социального объекта там нет, но приватизированный участок был быстро перепродан крупному застройщику и переведен под высотную застройку.
Во дворе высотных жилых домов на улице Согласия неподалеку от торгового центра, где сейчас расположены магазины «Детский мир» и «Виктория», долгое время был пустырь. 21 июня 2016 года глава управления Росимущества Наталья Сибирева подписала распоряжение о проведении аукциона по передаче этой дворовой территории площадью 9,8 тыс. кв. м в аренду на 9 лет под строительство детского сада. На следующий день полный тезка бывшего коменданта здания областной Думы Валентин Репьюк зарегистрировал фирму «Мира». Она победит в аукционе, но сообщение о торгах появилось в газете «Гражданин» и на сайте torgi.gov.ru только через неделю после подписания распоряжения и создания компании. Бухгалтерские документы фирмы показывают, что она, скорее всего, создавалась под одну конкретную цель — приватизацию земли на Сельме и ее перепродажу. Если фирма создавалась под сделку, то, вероятно, кто-то из Росимущества сообщил ее владельцу о планируемой передаче земли перед официальным объявлением.
Как видно из аукционной документации, Росимущество передавало в аренду за 760 тыс. руб. в год участок в зоне высотной жилой застройки, где теоретически можно было бы построить 16-этажные дома. В итоге на торги вышла компания «Мира», также предприниматели Сергей Сухомлин и Александр Главацкий. Фигура последнего интересна тем, что незадолго до объявления торгов по подобной передаче в аренду половины Суздальского леса под спортивное использование он с партнером Кириллом Шовкуном стали владельцами компании «Прямые инвестиции» (сама компания была создана через два дня после того, как Наталья Сибирева заняла пост главы управления Росимущества). Эта фирма затем победила в аукционе Росимущества, возвела три небольшие постройки под видом спортивных клубов и выкупила у властей землю по предварительно специально сниженной в пять раз кадастровой стоимости.
В торгах по участку на Сельме Сухомлин поднял цену во время аукциона по земле на Сельме всего на один шаг, Главацкий и фирма Репьюка прошли еще несколько ступеней, и «Мира» оформила договор аренды по ставке выше стартовой на 11% — 842 тыс. руб. в год.
Фестивальная группа
Главацкого сложно счесть на этом аукционе случайным человеком. В 2019 году Репьюк продал бизнес-партнеру Главацкого фирму «Фестивальная аллея», а в 2017 году ему же уступил место генерального директора на посту компании «Гала-Инвест». При этом все три фирмы — «Фестивальная аллея», «Гала-Инвест» и «Прямые инвестиции» в определенный период были зарегистрированы в одном помещении небольшого административного здания на Фестивальной аллее около «Янтарного сказа». Компания «Гала-Инвест» до переименования даже называлась «Директинвест», что можно перевести как «Прямые инвестиции» (эта фирма выкупала Суздальский лес). Два бывших арендатора административного здания рассказали «Новому Калининграду», что Репьюк выполнял функции завхоза и его сложно счесть девелопером, который мог самостоятельно выйти на торги Росимущества или тем более имел реальное намерение построить детский сад. «Счета приносил и лампочки менял», — вспоминает Репьюка один из арендаторов, допуская, что, скорее всего, тот был номинальным владельцем фирмы. «Новому Калининграду» не удалось связаться с Валентином Репьюком. По телефону, привязанному к фирме «Мира» в системе focus.kontur.ru, ответила женщина, которая сообщила, что ни она, ни Репьюк в «Мире» не работают и «давно на пенсии».
Получив землю, компания «Мира» действовала ровно по тому же алгоритму, что и «Прямые инвестиции» в Суздальском лесу — начала возводить на полученном от Росимущества участке постройку под видом детского сада. В сентябре 2016 года она получила разрешение на строительство одноэтажного здания площадью менее 150 кв.м, а уже в декабре председатель комитета архитектуры и строительства Артур Крупин выдал разрешение на ввод этого «детского сада» в эксплуатацию. В разговоре с «Новым Калининградом» Крупин пояснил, что разрешения на ввод в эксплуатацию администрация Калининграда выдает без выезда на место, поэтому саму постройку он не видел, но помнит, что к данному объекту потом возникали вопросы и проводилась «внешняя проверка», однако чем она закончилась, глава комитета точно вспомнить не смог.
Так «детский сад» выглядит сегодня
Занижение стоимости
Еще до оформления прав на здание «Мира» попросила оценщика из компании «Балтэкспертиза» Георгия Сергиенко сделать отчет по земле для пересмотра ее кадастровой стоимости. Оценщик применил так называемый доходный подход к оценке, когда земля оценивается не на основании цен похожих участков, а исходя из того, сколько денег приносит бизнес, который на ней ведут. Сергиенко взял средние цены сдачи в аренду особняков в Калининграде, вычел из него ежегодные платежи Росимуществу по аренде участка и ряд других расходов и получил возможный доход в 1 млн руб. в год. В итоге оценщик счел, что стоимость бизнеса составляет 9,4 млн руб., а если вычесть стоимость непосредственно возводимой в том момент постройки, цена земли составит 5,8 млн руб., что почти втрое ниже актуальной на тот момент кадастровой стоимости, по которой бы «Мире» пришлось выкупить землю у Росимущества, если бы не отчет Сергиенко.
Калининградские оценщики, опрошенные «Новым Калининградом», очень удивились выбору метода оценки Георгием Сергиенко. Для определения рыночной стоимости земли главным образом применяют сравнительные методы, то есть ищут в продаже похожие участки. Доходный метод логично применять, когда есть реально работающий бизнес с денежными потоками, но когда речь идет о строящемся объекте без реальных доходов, применение доходного метода выглядит странно, считает один из собеседников «Нового Калининграда». «Доходный метод имеет прогнозный характер, и если объекта еще не существует, применение этого метода, на мой взгляд, притянуто за уши. Это как в ситуации с Новыми Васюками Остапа Бендера, который рассказывал, что могло бы быть», — объясняет калининградский оценщик, попросивший не указывать его имени по причине специфики рынка.
Сам Сергиенко объясняет применение доходного метода отсутствием участков данной категории в продаже на тот момент. Впрочем, это не помешало коллеге Сергиенко, оценщику Анастасии Есиной, оценить половину Суздальского леса в 5 раз ниже его кадастровой стоимости перед выкупом (после приватизации земля опять «подорожала» почти в 5 раз). Она не нашла земли с таким же разрешенным использованием и подобрала аналоги другого назначения, расположенные значительно дальше от центра и выставленные на продажу по цене в основном в разы дешевле их кадастровой стоимости. Комиссия Росреестра и Росимущество сочли отчет Есиной корректным.
Отчет Сергиенко ждала та же судьба: его принесли на заседание комиссии Росреестра, и она согласовала резкое снижение кадастровой стоимости земли почти втрое. В результате бюджет при приватизации недополучил более 9 млн руб., а Росимущество не стало обжаловать результаты переоценки.
Комиссия, снижавшая кадастровую стоимость земли на Сельме перед выкупом, состояла из трех человек — замглавы управления Росреестра Вячеслава Ерощенко (сменил Сибиреву на посту главы управления Росимущства в 2018 году), представителя общества оценщиков и сотрудника минэкономики областного правительства Сергея Мазепы. Последний в тот день проголосовал отрицательно по 26 из 27 вопросов о снижении кадастровой стоимости. Отрицательная позиция представителя областных властей была понятна: снижение кадастровой стоимости приводит к сокращению поступления земельного налога в областную казну. Единственный вопрос на том заседании, где Мазепа проголосовал положительно, был посвящен пересмотру кадастровой стоимости участка на Сельме. Оперативно связаться с Сергеем Мазепой «Новому Калининграду» не удалось.
Сотрудница Росимущества, участвовавшая в заседании комиссии, заявила, что выступает против пересмотра стоимости в связи с тем, что государственная собственность фактически обесценивается в три раза, но ее позиция не повлияла не решение комиссии.
Подорожала в 10 раз
Комиссия собиралась в декабре 2016 года, а уже в январе «Мира» выкупила у Росимущества гектар во дворах на Сельме за 5,8 млн руб. Через два месяца землю перепродали созданной почти сразу после приватизации участка компании «Салют». Она принадлежит Пулату Махмудалиеву. Он же был совладельцем компании «Акфен-Инвест», а сейчас владеет фирмой «Прометей», зарегистрированной по адресу офиса крупного регионального застройщика «Акфен» и строившей жилые дома на Елизаветинской в пятне застройки строительного холдинга. Затем владелец участка сменил разрешенное использование земли с детского сада на строительство высотного жилья, и его кадастровая стоимость выросла до 42,5 млн руб. Как отмечает юрист фирмы «Солнцев и партнеры» Вартан Асланян, смена разрешенного использования в рамках соответствующей зоны правил землепользования и застройки проводится фактически в уведомительном порядке, то есть застройщик просто заявляет о смене разрешенного использования и ему не могут отказать.
Затем участок разделили на два — 3 и 6,8 тыс. кв.м. Сейчас их суммарная кадастровая стоимость превышает 55 млн руб. Летом 2020 года они были переоформлены в собственность Мавлуда Байтарова, совладельца «Риэлт Акфен», которое сейчас регистрирует товарный знак «Kaliningrad City». Так же называется жилой комплекс, возводимый «Акфеном» рядом с выкупленной у Росимущества землей. Осенью земля была передана в залог банку «Москоммерцбанк» по договору ипотеки. В «Акфене» и «Москоммерцбанке» не предоставили комментариев по поводу планов на освоение земельного участка.
На данный момент застройщик не может беспрепятственно приступить к застройке участка. Еще в ходе процесса передачи земли Росимуществом застройщику городские власти приняли новый генплан, в котором данные участки попадали в зону объектов образования. Потом в соответствии с генпланом изменились и правила землепользования. Теперь, чтобы получить разрешение на строительство многоэтажного жилья на этой земле, застройщику нужно добиться изменений в генплан и ПЗЗ. Как сообщили «Новому Калининграду» в региональном правительстве, на данный момент застройщик с соответствующими обращениями в областное правительство не обращался, а по своей инициативе менять зону застройки власти не планируют.
Сегодня «детский сад» на Сельме в приватизированном дворе многоэтажек представляет собой жалкое зрелище. В небольшой постройке нет окон, через импровизированную крышу просвечивает дневной свет, а на внутренних стенах никто даже не пытался делать отделку — это просто неоштукатуренные пеноблоки. Внутри разбросаны паллеты, матрасы и другие вещи. Все это очень похоже на «спортивные клубы», возведенные в Суздальском лесу, которые также, судя по всему, никто и не планировал эксплуатировать.
Территория детского сада представляет собой все тот же заросший пустырь, огороженный бело-синим строительным забором. Вокруг постройки стоят несколько строительных вагончиков, в которых, вероятно, находятся рабочие с соседней стройки «Акфена». «Новому Калининграду» не удалось найти среди обитателей этого стройгородка ни одного человека, говорящего по-русски. Один из обитателей «детского сада», мужчина лет двадцати пяти, попытался жестами объяснить, что это строительная база, но нельзя с уверенностью сказать, что он правильно понял вопрос.
Покупка Сибиревых
Вице-премьер областного правительства Наталья Сибирева.
Нынешний заместитель губернатора Антона Алиханова Наталья Сибирева возглавляла теруправление Росимущества на протяжении двух с половиной лет. На этот период пришлась организация аукционов по передаче в аренду всех трех участков (Сельма, Верхнее озеро и Суздальский лес), которые впоследствии ждала схожая судьба — возведение неиспользуемых построек, молниеносная приватизация и перепродажа. Когда информация об этих сделках стала достоянием общественности, в калининградском сегменте Facebook* появилась информация о приобретении Натальей Сибиревой и ее матерью квартир в элитном доме в нескольких десятках метров от набережной Верхнего озера. «Новый Калининград» проверил данную информацию — и действительно, согласно данным Росреестра, Сибирева и ее мать в середине 2018 года (за несколько месяцев до перехода экс-главы управления Росимущества в областное правительство) купили две квартиры площадью соответственно 89 и 65 кв.м в жилом комплексе в одной из самых дорогих жилых зон города.
Согласно сайтам объявлений о продаже недвижимости, в 2020 году квартиры в этом доме, сопоставимые по площади с той, что приобрела Наталья Сибирева, продавались по цене порядка 10 млн руб. С учетом значительного роста стоимости жилья в прошлом году в 2018 году жилье могло стоить дешевле примерно на 20%, то есть около 8 млн руб. При этом задекларированный доход нынешнего вице-премьера областного правительства за три года, предшествующие приобретению недвижимости (все эти годы она работала в госструктурах), составил 2,6 млн руб., то есть втрое меньше возможной рыночной стоимости купленной недвижимости.
Дом, в котором приобрела себе квартиры семья Сибиревых, вполне можно счесть элитным как по локации, так и по составу покупателей недвижимости. Квартиру там приобретали экс-глава управления Россельхознадзора, полный тезка еще одного бывшего руководителя управления Росимущества, владелец одного из крупнейших агрохолдингов Калининградской области и другие заметные калининградские предприниматели.
Управление Росреестра по Калининградской области отказало «Новому Калининграду» в раскрытии суммы сделки по приобретению квартиры Натальей Сибиревой. «Новый Калининград» направил информационный запрос вице-премьеру с просьбой объяснить разницу в стоимости приобретенного ею жилья и ее официальных доходов. Сама Сибирева пояснений не дала, вместо нее на запрос ответил глава пресс-службы правительства Дмитрий Лысков. В ответе говорится лишь, что областная служба по противодействию коррупции областного правительства проводила проверку покупки Натальей Сибиревой квартиры и нарушений не нашла.
Глава калининградского центра международной антикоррупционной организации «Трансперенси Интернешнл** — Россия» (отнесена российскими властями к числу НКО, выполняющих функции иностранного агента) Игорь Сергеев отмечает, что череда совпадений по реализации Росимуществом участков может указывать на контуры определенной схемы. «Здесь интересы всех предпринимателей очевидны, понятны и по своей сути не преступны — инвестировать поменьше, а доход получить побольше. Конечно же, без нарушений законодательства, — отмечает Сергеев. — Поэтому главный вопрос в данных кейсах — насколько им в этом „помогают“ органы власти. Были ли допущены злоупотребления или превышения полномочий на каждом из этапов манипуляций с участками, а также почему это в результате приводит к тому, что бюджет недополучает средства с десятикратной разницей, а жители — социальный объект? По совокупности это вопросы для адекватной оценки правоохранителями».
Текст — Вадим Хлебников, фото — Вадим Хлебников, Виталий Невар.
* Facebook — Социальная сеть признана в России экстремистской Тверским судом города Москвы. Запрещена и заблокирована в РФ
** Автономная некоммерческая организация "Центр антикоррупционных исследований и инициатив "Трансперенси Интернешнл-Р" — Организация внесена Минюстом в реестр реестра НКО, выполняющих функции иностранного агента.
Нашли ошибку? Cообщить об ошибке можно, выделив ее и нажав
Ctrl+Enter
© 2003-2024