В мае в Светлогорске после четырёх лет строительства наконец открыли новый променад. Правда, наслаждаться просторной пешеходной зоной жителям региона, похоже, предстоит не особо долго. Уже осенью здесь планируют начать строить гостиничный комплекс с апарт-отелем и медицинским центром. Его проект был представлен в апреле на заседании инвестсовета в правительстве Калининградской области. Ещё два года назад губернатор Калининградской области Антон Алиханов выступал против строительства апарт-отелей в Светлогорске, однако сейчас власти активно поддерживают проект застройки, утверждая, что апартаменты здесь будут не «завуалированной формой жилья», а формой бизнеса. «Новый Калининград» рассказывает, как хотят застроить новый променад, где инвестор намерен брать деньги на строительство и почему к этому проекту готовились сильно заранее.
«Променад» на променаде
Курортно-оздоровительный комплекс с незамысловатым названием «Променад» должен появиться, как несложно догадаться, на променаде. Точнее — вдоль него. 9 корпусов комплекса инвестор хочет расположить на протяжении всего нового променада — от солнечных часов до спуска с ул. Балтийской. Состоять комплекс будет из гостиницы на 120 номеров (инвестор хочет привлечь международного оператора), апарт-отеля на 235 номеров (инвестор утверждает, что он необходим, чтобы проект окупился) и медицинского центра (со спа, клиникой эстетической медицины и фитнес-клубом). На первом этапе — до осени 2020 года инвестор хочет построить первые 5 корпусов, включая апартаменты, которые с мая 2020 года он уже намерен продавать. Второй этап включает в себя международный отель и медицинский центр со всем прилагающимся. Полностью комплекс, по плану инвестора, должен начать функционировать осенью 2023 года.
Проект на инвестсовете представлял Алексей Васин, генеральный директор и учредитель двух акционерных обществ, специально созданных для строительства комплекса — «Ланцет» и «Раушен хотел ресорт». По данным ЕГРЮЛ, обе компании учреждены в ноябре 2018 года с уставным капиталом в 10 тысяч рублей у каждой. Вместе со своим партнёром Антоном Долотиным Алексей Васин, по его словам, уже более 10 лет занимается проектами в сфере девелопмента и управления отелями. В их числе — московский «Роял яхт клуб», а также выкуп недостроя в центре Нижнего Новгорода для размещения делового центра. «Также мы акционеры управляющей компании у которой контракт с Hilton, благодаря которому мы управляем двумя отелями под этим брендом», — презентовал себя инвестор.
Центральным объектом комплекса явно выступают апартаменты, хотя инвесторы утверждают, что нужны они исключительно для окупаемости всего проекта, и вообще это ни в коем случае не продажа жилых площадей. «На начальном этапе мы планировали построить лишь отель с медицинским центром и спа, но, к сожалению, экономика такого проекта, как принято сейчас говорить, вылетает с точки зрения сроков окупаемости проекта. Этот срок составил бы не менее 15 лет и делает проект экономически непривлекательным», — сообщил Васин. И пояснил, что «для улучшения показателей проекта» было решено добавить апартаменты гостиничного типа с возможностью привлечения соинвесторов.
«Хочу сделать акцент, что это не продажа жилых площадей, а, по сути, продажа готового бизнеса, дающего возможность людям выступить в роли соинвесторов проекта, в котором мы предлагаем полностью готовые гостиничные номера, которые укомплектованы в полном соответствии с требованиями международного оператора», — отдельно отметил Васин. По его словам, такое предложение для «мини-инвесторов» может стать достойной альтернативой депозитам 10% и поддержит рынок сдачи жилья. При этом инвесторы намерены установить практически заградительные цены на свои апартаменты — 180-240 тысяч рублей за квадратный метр. Эту стоимость они называют обоснованно высокой.
Судя по представленным эскизам, в комплексе будет 5-6 этажей (первые этажи традиционно отдаются под коммерцию). Впрочем, инвесторы попросили не считать эскизы конечным вариантом. По их словам, комплекс будет построен «в современном архитектурном стиле, который будет согласован через градостроительный совет и публичные слушания».
Это же подтвердил губернатор Антон Алиханов, активно защищавший проект во время инвестсовета. «Архитектуру еще будем рассматривать на градосовете, это предварительные варианты. Выбрали наиболее нейтральный, в холодных серых тонах чтобы подчеркнуть, что это исключительно проект. Будем выбирать из 5-6 вариантов различных колористических проектов», — сообщил он.
Море за стеной: как строили променад в Светлогорске и что в итоге получилось
В комплексе предусмотрены подземные гаражи. Подъезжать машины должны со стороны улицы Балтийской, где во время строительства променада был сделан автомобильный съезд. Однако власти обещают ограничить автомобильное движение по променаду, как это сделали на ул. Баранова в Калининграде, где грузовики могут подъезжать к рынку только в определённые часы для выгрузки и погрузки товара.
Целевой аудиторией своего проекта инвесторы видят людей с доходом выше среднего — это касается и покупателей апартаментов, и постояльцев отеля, и клиентов медицинского центра, который в том числе планирует заниматься пластической и косметологической хирургией. Медцентр, по словам авторов проекта, будет обеспечивать приток постояльцев в отель и апартаменты вне сезона. «Все знают, что, как правило, такие операции проводятся вне солнца. Как раз в осенний, зимний, весенний период», — подчеркнул Васин. Схожим образом инвесторы ответили на замечание Феликса Лапина о смысле подобного «таймшера», если лето в Калининграде «бывает два дня».
В рамках единой концепции инвесторы пообещали благоустроить территорию вокруг и вложиться в развитие Светлогорска — в планах есть детские и игровые площадки, озеленение, скамейки, урны, а также бювет, реконструкция Центрального спуска и новый забор для детского центра им. Гайдара. Также запланировано финансирование строительства линейных объектов и укрепление осыпающихся склонов.
«Морской бульвар» в «Большом побережье»
Областные власти никогда не скрывали намерений застроить первую линию светлогорского побережья. В 2014 году проект застройки первой линии вдоль променада, к строительству которого на тот момент ещё не приступили, назывался «Морской бульвар», и его идеологом, как и инициатором строительства променада, выступил Александр Башин, возглавлявший тогда областное агентство по архитектуре и градостроению.
В 2017 году Башин, уже покинувший правительство области, представил градостроительную концепцию развития Светлогорска. Как утверждалось, её заказали вскоре после скандала со строительством апарт-отеля на склоне у Центрального спуска (объект получил прозвище «стакан»). Частью этой концепции оказался «Морской бульвар», подразумевавший строительство на новом променаде гостиниц, доходных домов, ресторанов, галереи-бювета, а ещё аквапарка и трёх санаториев ближе к Пионерскому. Нашлось в проекте место и лифтовому спуску у театра эстрады, разрешение на строительство которого позже получит компания, связанная с Александром Башиным.
В мае 2018 года во время очередного визита губернатора на затянувшуюся стройку променада выяснилось, что одной из причин строительных задержек стала прокладка сетей для будущей застройки. В изначальном проекте этих работ не было и в контракт их не вносили. «Мы выполняем параллельно работы по укладке инженерных сетей для будущей застройки. Нам заказчик и правительство идут навстречу в приемке этих работ», — говорил тогда исполнительный директор компании-подрядчика «Геоизол» Александр Стрельников.
Сейчас в комментарии «Новому Калининграду» Стрельников сообщил, что прокладывали не коммуникации, а каналы для них. По его словам, это была инициатива подрядчика. «Мы при строительстве променада учли возможную необходимость подключения к сетям водоснабжения и водоотведения объектов, которые потенциально будут размещаться в районе променада, и поэтому мы проложили каналы, которые делают возможным укладку сетей без демонтажа променада. Это не входило в контракт, не оплачивалось заказчиком. А дальше эти сети уже будут, собственно, выполнять, согласовывать и получать разрешение те заинтересованные лица, которые впоследствии там будут, возможно, осуществлять строительство», — уточнил он. Он также добавил, что подрядчик ничего не знал о будущем строительстве, но предполагал, что какие-то объекты вдоль променада в любом случае появятся.
Презентация концепции развития Светлогорска. 2017 год.
За несколько месяцев до этого выезда — в феврале 2018 года — федеральные власти по сути разрешили застройку светлогорских склонов, сместив первую зону округа горно-санитарной охраны, где запрещено любое строительство, на пляж. Склоны же (и вместе с ними променад) оказались во второй зоне охраны, где разрешено строить гостиницы и апарт-отели. По всей видимости, именно это решение позволило оперативно найти инвестора на застройку склона и добавить работы строителям променада.
В марте 2019 года Алиханов сообщил журналистам «Делового Петербурга», что правительство работает над проектом с условным названием «Большое побережье». «Мы по-разному сейчас пытаемся этот проект внутри называть, потому что название должно быть более красивое, но по замыслу это целый комплекс историй по развитию туристической инфраструктуры на нашем балтийском побережье», — рассказал Алиханов. И пообещал вскоре провести презентацию. Правда, обсуждение этого проекта в начале апреля закрыли от журналистов.
Одновременно с этим власти запустили процесс перевода участков на первой линии в новую «зону застройки в районе променада» без ограничений высотности (ранее ограничение было — до 4-х этажей). В число участков, планируемых к разделу и переводу в новую зону, попал новый променад со склоном, а также участок, на котором в данный момент расположен детский центр им. А. Гайдара. Участок с кадастровым номером 39:17:010006:89 после раздела решили перевести из зоны детских лагерей в общественно-деловую зону («Общественно-деловые: Объекты здравоохранения, санатории»). Сейчас этот участок включает в себя часть нового променада, а также склон и пляж возле спортлагеря «Юность».
Во время инвестсовета губернатор дал понять, что представляемый проект относится к «Большому побережью». Более того, является якорным. «Есть ряд становых проектов, которые будут тянуть за собой другие проекты. Здесь огромное количество пространства для малого и среднего бизнеса. Это и велодорожка на косе, и велодорожка от косы до косы. У нас есть история, уже все изыскания провели, ребята из Красноярска будут делать аквапарк рядом с Зеленоградском. Забили уже сваи под лифт на променад, это будет дальше развитие променада. Когда на такие вещи смотришь в целом, понятно откуда поток. Они создают синергию, которая и даст снижение тех рисков, о которых вы говорите», — высказался глава региона.
«Прости-прощай и всё»
Инвесторы рассчитывают, что ежегодно услугами и сервисами комплекса будут пользоваться не менее 300 тыс. человек, а реализация проекта даст 490 новых рабочих мест с «зарплатами выше среднего по региону». Конкретные цифры они озвучивать не стали. До 2039 года, по их расчётам, бюджеты получат в качестве налоговых отчислений не менее 3,6 млрд рублей. Строительство комплекса оценивается в 6,2 млрд рублей. Половину этой суммы инвестор рассчитывает получить в кредит от банка ВТБ, ещё 1,5 млрд — ожидаемая прибыль от реализации проекта (продажи апартаментов), 0,5 млн — средства компании, оставшиеся деньги (около 1 млрд рублей) — собственные средства акционера в виде беспроцентного займа компании.
«В активы компаний мы внесли более 500 млн рублей путем дополнительной эмиссии бумаг», — сообщил на инвестсовете Васин.
Именно финансовая состоятельность проекта вызвала больше всего вопросов у налоговой службы. Глава регионального управления ФНС Ирина Сорокина обратила внимание на нестыковки в документах и недостаток информации в докладе.
«Прозвучала позиция об эмиссии ценных бумаг. Подтверждения этого мы не видели. На сегодняшний день действий с точки зрения увеличения уставного капитал не произошло. <...> Мы изучили бизнес-планы ваших компаний и ваших инвестпроектов, и там действительно есть расхождения и нестыковки, и мы бы хотели, чтобы вы их исправили. Это может по меньшей мере говорить о недостоверности», — заметила она.
По словам инвесторов, дополнительная эмиссия началась 28 марта, и только после регистрации отчёта можно будет осуществить регистрационные действия. Внести изменения в уставный капитал они пообещали до конца мая. Что касается нестыковок, то Васин признал их наличие и объяснил это спешной подготовкой к инвестсовету.
Антон Алиханов
«Давайте договоримся, до того как мы будем принимать юридически значимые решения в части постановлений, чтобы замечания со стороны налоговой были устранены. Если это будет произведено, тогда можно будет о чем-то говорить», — подчеркнул Алиханов. На момент публикации материала изменений в уставном капитале компаний, по данным ЕГРЮЛ, нет.
Ещё один вопрос к масштабному строительству на променаде касается возможных проблем с реализацией проекта. У областного правительства уже есть опыт провального инвестпроекта в Зеленоградске, где начали строить яхтклуб и апарт-отель на реке Тростянка, но так и не построили. Как утверждает губернатор, ситуация не должна повториться, как не должно быть у инвестора возможности реализовать проект частично — например, построить только апарт-отель и не строить медцентр и гостиницу. «Мы исходим из того, что проекты неразрывны и постановление будем подписывать одним документом, чтобы они не были возможны к разрыву, чтобы как раз застраховаться от того, что одна часть будет реализована, другая — нет. <...> Если инвестор не реализует проект, мы разрываем соглашение, земельный участок в нашей [собственности], прости-прощай и всё. Вопрос того, как мы дальше с этим будем разбираться — если они не реализуют, кто-то это будет доделывать дальше. Всегда есть возможность, и это уже происходило в истории не так давно. Надо менять владельца объекта и доделывать то, что было написано в соглашении», — подчеркнул глава региона.
Настоящие отели и ненастоящие апартаменты
«Сердце кровью обливается»: как Алиханов судьбу Светлогорска решал
О том же самом он говорил и несколько месяцев спустя, когда ввёл некий «мораторий» на застройку центра курортного города. «Мне бы не хотелось бы, если мы начинаем новую часть развития, скатиться в то, что мы с вами на первой линии построим апарты, которые будут опять завуалированной формой жилья. Этого точно допустить нельзя, потому что за предыдущие, скажем так, ошибки, мы ответственности не несем, хотя и пытаемся их частично исправлять, как в примере со „стаканом“. По тем объектам, которые мы создаем вновь — такая веха новая историческая — чтобы не повторять этих ошибок, и там не было жилья, а действительно это были коммерческие объекты, магазины, рестораны, отели на-сто-я-щие», — объяснял губернатор Александру Башину в апреле 2017 года.
И даже поддержал идею архитектора прописать отдельный регламент по гостиницам, в котором будет указано, что не допускаются гостиницы квартирного типа: «Жилья там быть не должно, конечно, нет. Об этом мы с вами договорились. Первую линию мы не трогаем, и жилья там никакого быть не должно — в том числе завуалированного типа, типа апарт-отелей».
Теперь же риторика губернатора резко изменилась — областные власти хором с инвестором утверждают, что апарт-отель проекта «Променад» — это вовсе не «завуалированная форма жилья», а такая форма гостиничного бизнеса. «Это не апартаменты, это гостиничный комплекс. Более того, это было в первоначальном обсуждении проекта — это гостиница просто с апартаментами, которые будут круглогодично сдаваться в аренду. Люди инвестируют в бизнес, покупают долю бизнеса. Это не значит, что люди купили и будут жить. Ценовая категория включает в себя всё вплоть до вилок и ложек. Соответственно, это уже готовый бизнес, куда люди инвестируют деньги и гарантированно получают с него доход. По сути дела, это депозит. По документам они могут продаваться как метры квадратные, а что касается их использования и эксплуатации, это будет именно как отель, как вид бизнеса. Еще раз говорю, это для постоянного проживания продаваться не будет», — доказывал журналистам после заседания инвестсовета вице-премьер Гарри Гольдман. Губернатор к прессе решил не выходить.
Текст — Татьяна Зиберова, фото — Виталий Невар, презентация проекта предоставлена пресс-службой правительства Калининградской области.
© 2003-2024