По итогам третьего квартала 2025 года Калининград занял первое место в рейтинге миграционной привлекательности российских городов. Одним из двух главных критериев в исследовании был баланс спроса на покупку недвижимости между местными жителями и потенциальными покупателями из других регионов. «Новый Калининград» решил выяснить, на чём основан этот баланс и что вообще сейчас происходит на рынке недвижимости региона.
Главным игроком на этом поле продолжает оставаться реальный покупатель, уверены эксперты. Тот, кто смог заработать, накопить и приумножить или просто продал и теперь хочет купить, сам порой решает, на каких условиях он это будет делать. Продавцы, не готовые подстраиваться, могут остаться за бортом, ведь предложение уже максимально нависло над спросом.
У тех, кто не накопил и не приумножил, а также не вписывается в то, что осталось от льготной ипотеки, тоже начинают появляться варианты, например, снимать жильё выгоднее, чем это можно было делать ещё полгода назад. Об этом и многом другом «Новый Калининград» поговорил с экспертами рынка.
Общие тенденции
По мнению генерального директора риелторской компании «Клипер-недвижимость» Олега Перевалова, кардинальных изменений на рынке недвижимости региона с начала 2026 года не произошло, однако продолжается некое переосмысление сложившейся ситуации, в первую очередь, у продавцов.
— Рынок ещё больше ушёл в стагнацию, и всё больше участников рынка стали это наконец-то понимать. Это я сейчас говорю больше о собственниках, о девелоперах, потому что покупатели это уже давно поняли и занимают выжидательную позицию. И вот сейчас уже счастливые обладатели недвижимости начали это понимать и трезво оценивать ценность той или иной недвижимости. Это, наверное, самый главный тренд. С началом года всё чаще приходит осознание, что недвижимость не всегда растёт. Это сейчас уже прямо стало лозунгом. Все последние десятилетия кричали, что недвижимость всегда растёт, оказалось, что это не так.
О продолжающейся стагнации говорит и заместитель директора строительной компании «Дом Инвест» Евгений Афанасьев.
— Первичный рынок демонстрирует признаки застоя, цены в новостройках, вероятно, не будут расти. Покупатели стали более избирательными и осторожными, спрос сместился в сторону меньших площадей. Продавцы вынуждены замораживать цены или идти на уступки, предлагая более гибкие условия. Доля нераспроданных квартир в новостройках высокая, что создаёт давление на застройщиков.
Генеральный директор «Союза профессиональных риелторов» Татьяна Гилёва считает, что рынок недвижимости региона с начала года претерпел заметные изменения. Главные тренды коснулись цен, спроса, ипотеки и объёмов строительства. Принёс свои плоды, по мнению эксперта, и так называемый «эффект Долиной».
«Эффект Долиной» (или «бабушкина схема») — это мошенническая схема с недвижимостью, при которой продавец (часто пожилой человек) под влиянием телефонных мошенников продаёт квартиру, переводит им деньги, а затем через суд возвращает жильё себе. Покупатель при этом остаётся и без недвижимости, и без уплаченных средств.
— Из интересных и правильных тенденций в поведении продавца и покупателя на рынке — проверка продавцов и часто покупателей на сделкоспособность с особой тщательностью. Ещё один тренд — «налоговое планирование». Собственники просчитывают, в какой период им лучше продать жильё, чтобы избежать налогов, а покупатели отказываются приобретать жильё с не полной стоимостью в договоре.
Ипотека
С 1 февраля 2026 года действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека», напоминает Татьяна Гилёва.
— Если один из супругов уже воспользовался программой, второй теряет это право до полной выплаты кредита и рождения ещё одного ребёнка. Это также способствовало оттоку покупателей с первичного рынка. То есть отсутствие и ужесточение льготных программ, снижение ставок по вкладам опять вернули интерес покупателя к вторичному рынку.
Как отмечает Евгений Афанасьев, после всех нововведений доля домохозяйств, подходящих под параметры льготной и семейной ипотеки, сократилось до 11-12%.
— Основной акцент сместился на семейную ипотеку, условия по которой были дополнительно «закручены» в феврале 2026 года. В условиях высоких рыночных ставок программы субсидируемых ставок по ипотеке распространяются не только на ДДУ (договор долевого участия), но и уже на часть сегмента ДКП (договор купли-продажи) Это связано с тем, что продажи непроданных квартир от застройщиков в готовых домах также попадают под условия субсидирования.
Олег Перевалов считает, что до середины года можно было наблюдать «последнюю волну» семейной ипотеки перед грядущими очередными нововведениями.
— Сейчас будет дифференциация с июля по семейной ипотеке: процентная ставка будет зависеть от количества детей. На этом ожидании опять немножко «семейку» выгребают, хотя уже и так очень сильно за декабрь-январь выгребли.
Но сейчас много отказов идёт в одобрении заёмщиков, даже по семейной ипотеке, потому что народ закредитован, и у банков изменился подход. Требуется только официальное подтверждение, только «белая» зарплата, «белые» справки, и из-за этого много идёт отказов. Банки стали очень жёстко (ЦБ их заставил) соблюдать правила выдачи. Сейчас уже просто так ты не возьмёшь ипотеку, сказав: «Я зарабатываю миллион в месяц». Подход к кредитной истории и подтверждению доходов сейчас очень сильно ужесточился.
Ну, а коммерческая ипотека... Ставка по-прежнему нерабочая, вот эти все понижения ЦБ по полпроцента пока не приносят должного эффекта. Более того, может быть, даже ещё больше вгоняют в уныние. В общем, до того чтобы начали брать коммерческую ипотеку ещё далеко. На мой взгляд, ставка рефинансирования должна упасть минимум до двенадцати, может быть, до 10, чтобы заработала коммерческая ипотека.
Если раньше брали ипотеку в размере 70-80% от стоимости квартиры (первоначальный взнос платили, остальное — в ипотеку), то сейчас, во-первых, такие проценты никто не берёт в таком объёме. Во-вторых, и банк не даст такой объём кредита, потому что риски большие для банка на снижающемся рынке. Поэтому сейчас берут, если не хватает 20% от стоимости квартиры. Допустим, квартира стоит 10 млн, 2 млн взяли в ипотеку. Тут и для банка рисков нет в случае чего и люди на свои силы рассчитывают. Этих «хвостов» на ипотеку стало больше, но это всё равно не тот объём, который удовлетворил бы рынок и банки.
Строительство и ввод жилья
По данным Евгения Афанасьева, в первые месяцы года (январь-февраль) было зафиксировано значительное увеличение темпов запуска нового строительства по сравнению с прошлым годом.
— Общий объём строящегося жилья в апреле составил более 1,5 млн кв. м. Однако, несмотря на высокие темпы строительства, темпы продаж отстают, что приводит к накоплению нераспроданного жилья. Регион входит в топ-10 по доле нераспроданных квартир в уже сданных домах. Это вынуждает застройщиков замораживать запуск новых очередей. Рост цен замедлился, цены будут стагнировать. Сейчас в Калининградской области наблюдается "навес предложения«— результат дисбаланса между темпами строительства и реальным спросом, это создаёт возможности для покупателей. В ближайшие полгода рынок останется «рынком покупателя» с давлением на цены, но тем не менее значительного снижения цены на новостройки ждать не стоит, это обусловлено ростом себестоимости материалов, затрат на зарплату и логистику.
Как отмечает Татьяна Гилёва, в первом квартале 2026 года объём введённых новостроек упал на 41,6% по сравнению с тем же периодом 2025-го.
— Это падение эксперты напрямую связывают со снижением покупательского спроса и ужесточением условий по льготной ипотеке. Застройщики поддерживают интерес к своим продуктам за счёт различных маркетинговых решений, таких как ипотечное субсидирование, длительные рассрочки без удорожания цены за квадратный метр, траншевая ипотека, подвал в подарок и прочее.
Несмотря на все сложности, количество предложений, по словам Олега Перевалова, с каждым месяцем прирастает.
— Нераспроданность у застройщиков довольно высокая, плюс к этому продолжают всё-таки объекты строиться, потому что застройщики не могут не строить, это у них такой процесс — как замкнутый круг. Они же не могут сразу уволить кучу людей, потом их в жизни не соберёшь.
Цены
Пока процессы, происходящие на рынке недвижимости региона, не оказали существенного влияния на цены. Как отмечает Олег Перевалов, не всё в этом плане зависит от застройщиков.
- Застройщики держатся, на мой взгляд, где-то на пределе. По проектному финансированию банки требуют определённый объём продаж, поступления денежных средств на эскроу счета. Многие застройщики перестают с этим справляться, либо просто сами у себя покупают, чтобы этот баланс выдерживать, чтобы ставка не повышалась. Может быть, и надо бы цены понизить, чтобы продажи были, но банк, давая деньги, регулирует ценовую политику, не даёт ниже определённой цены продавать. Застройщик бы и рад снизить цены, но, к сожалению, не может самостоятельно это сделать. Банки хотят иметь доходность и нивелировать риски. Но при низких продажах застройщик может не закрыть свои обязательства, поэтому это палка о двух концах. С одной стороны, есть себестоимость, с другой стороны рынок не даёт дороже продать.
Тенденция, которую выделяет Татьяна Гилёва, — постепенное выравнивание стоимости квадратного метра в новостройках и вторичном жилье. По мнению Евгения Афанасьева, в ближайшие месяцы рынок будет оставаться в фазе «ценового плато», без резких скачков.
Инвестиционная недвижимость
В апреле Калининград занял последнее место в рейтинге по доходности инвестиций в недвижимость. Показатель оказался отрицательным. По мнению Евгения Афанасьева, причина в том, что стоимость покупки жилья росла быстрее, чем арендные ставки и реальные доходы, делая актив инвестиционно непривлекательным в краткосрочном периоде.
- Высокая конкуренция и большое количество нераспроданного жилья на первичном рынке давят на ликвидность. Ситуация сложная для инвесторов (отрицательная доходность), но может быть интересной для покупателей, планирующих переехать жить в регион, а также тех, кто планирует улучшать свои жилищные условия, так как цены, вероятно, будут в стабильном коридоре.
По мнению Олега Перевалова, особенно сложная ситуация сложилась для тех, кто инвестировал в недвижимость на побережье.
- Там этот бизнес не пошёл. Предложение по срочным квартирам зашкаливает. Долгосрочная аренда никому не нужна, потому что в основном все работают в Калининграде. Покупателей «для себя» тоже практически нет. По инвестиционной недвижимости переизбыток предложения, а доходность смешная. Поэтому с побережьем такая ситуация тяжёлая: и аренда подешевела, и продать некому. Зайдите на любой агрегатор, там всё в точках: «Продам. Продам. Продам».
По мнению Татьяны Гилёвой, чтобы избежать проблем сейчас необходимо чётко понимать, для чего нужен объект.
- Я бы сказала, что выбор недвижимости на рынке жилья стал более дифференцированный. Для инвестиций — одни предложения, для сохранения — другие, для бизнеса — третьи, для жизни — иной формат.
Аренда
Недоступная ипотека многим не оставляет иного выбора кроме как годами снимать жильё. В прошлом году на этом фоне цены на аренду в Калининграде выросли, говорит Олег Перевалов.
- Но это была короткая история на полгода. С конца прошлого года всё это поломалось, потому что туристический сезон у нас был слабый. Да, туристов в 2025 году приехало больше, чем в 2024-м, но и мест размещения для этих туристов ещё больше было предоставлено и отелями, и посуточной арендой. Получилось, что люди, кто в этот бизнес ломанулся, недозаработали, и многие стали выходить из этих инвестиционных квартир. Многие квартиры посуточные пошли в долгосрочную аренду с октября — ноября. И вот с конца прошлого года очень сильно насытился этот рынок аренды, прямо очень сильно. И цены, соответственно, упали. Сейчас они, я считаю, очень доступны, выгоднее ипотеки.
Подтверждает тенденцию и Татьяна Гилёва.
- Сейчас на рынке аренды около тысячи объектов, выбор есть, цены снизились. Возможно, связано это с тем, что в прошлом сезоне рынок посуточной аренды не оправдал себя и многие собственники не стали выводить в сезон квартиры в «посутку», а предпочли остаться на рынке длительной аренды.
Вторичное жильё
В сегменте «вторички», по словам Олега Перевалова, «жизнь идёт за живые деньги», но и здесь наблюдается стагнация.
- Потенциальные покупатели — люди, которые смогли заработать, сохранить и преумножить — тоже в этой жизни что-то понимают и видят, что через несколько месяцев собственники будут ещё сговорчивее. В открытую вроде бы смотришь на «Авито», цены не корректируются, но при реальном торге просадки идут до 20%, даже выше. Покупатели сейчас просто выжидают либо выбирают цинично и не спеша. Время работы с покупателем увеличилось в разы. Если раньше это была неделя — две — три, то сейчас — два-три месяца, полгода. Сейчас вот сделку закрыли, люди объект выбирали почти целый год. Видели, что цены не растут, и объекты, которые их интересовали, не продаются. Покупатели сейчас уверены, что квартира никуда не денется и их дождётся, да ещё и дешевле будет стоить, а если не дождётся, то будет аналогичная, сейчас недостатка предложения на рынке нет.
Прогнозы
В ближайшие полгода, по мнению Евгения Афанасьева, ожидается ценовая стагнация или минимальный рост цен на недвижимость в пределах инфляции (до 10–14% за год).
- Основная активность сосредоточится на более ликвидных объектах в Калининграде и на побережье (Зеленоградск, Светлогорск), где всё ещё высок спрос на объекты с хорошей локацией, оптимальным соотношением цены, качества и площади.
Олег Перевалов говорит о дальнейшем оздоровлении рынка недвижимости.
- Объём нераспроданности такой, что прогноз один: недвижимость всё-таки продолжит корректироваться к разумным пределам. За 5 лет с 2020 года она очень сильно выросла в цене спекулятивно. Ипотека с господдержкой была для застройщиков. На ней обогатились застройщики и банки. А цены для конечного покупателя только выросли в два-три раза, и сейчас недвижимость для многих стала недоступной. Надо возвращается к тем позициям, как если бы не было этой ипотеки с господдержкой и всяких льготных программ. Недвижимость прирастала бы нормальными темпами, как размер инфляции. Она бы сейчас стоила от нынешних позиций где-то на 10—20—30% дешевле. Вот она туда и стремится, и всё к этому идёт. Наверное, к концу года или через год увидим цены на большинство объектов где-то на 5% меньше, где-то — на 10%, а где-то даже на 20 и 30. В этом в любом случае есть плюсы, значит, больше людей смогут участвовать в обороте недвижимости. Плохая новость для собственников — эта тенденция быстро не рассосётся.
Это законы рынка: есть спрос и предложение, когда предложение превышает спрос, то тут хоть убейся... Застройщики говорят: «У нас себестоимость». Ну, значит, просто остановится стройка, будет невыгодно. Рынок не интересует себестоимость. Если на рынке нет желающих купить, плевать, какая там себестоимость или ещё что-то. Покупатели сейчас говорят: «Я куплю только за столько-то». Собственники плюются, говорят: «Нет, ни за что». А потом через три месяца или даже три недели говорят: «Послушайте, мы подумали и готовы».
Текст: Мария Власенкова, фото: «Новый Калининград»
© 2003-2026