Как власти объясняют продажу участка на Острове: обзор «Нового Калининграда»

Спустя два месяца с начала скандала с продажей в частные руки участка на пустыре под «Рыбную деревню-2» и строительством на этом участке вполне себе капитальных конструкций под видом нестационарных глава Корпорации развития Калининградской области, собственно, продавшей участок, наиболее полно, эмоционально и многословно прокомментировал происходящее. Правда, по сути всё равно ничего толком не сказал. «Недвижимость Нового Калининграда» изучила заявление Владимира Зарудного и решила озвучить вопросы, которые никуда не делись.

Почему участок был продан?

Владимир Зарудный утверждает, что участок под кадастровым номером 39:15:140201:86 площадью 1047 кв. метров на берегу Преголи между Рыбной биржей и Высоким мостом был продан, потому что это был актив, который Корпорация не могла использовать.

«Оценивая каждый из имеющихся земельных участков, материальных активов, мы исходим из того, насколько выгодно его содержание, может ли он быть использован для своих целей или нет, какие налоги мы платим за эти активы, во что они нам обходятся. <…> Земельные участки, которые принадлежат Корпорации развития Калининградской области, имеют разное целевое назначение. Зачастую их невозможно использовать в соответствии с теми целями, которые ставятся перед нами. К примеру, у нас есть земля промышленного назначения в Правдинском районе, но там нет ни электричества, ни газа, и перспективы именно этого участка весьма туманные, а налоги, которые мы платим за эту собственность, весьма реальные — 650 тысяч рублей; при этом кадастровая стоимость участка составляет 45 миллионов рублей, а рыночная стоимость, согласно оценке, составляет 25 миллионов рублей» — говорит Владимир Зарудный.

Действительно, в сентябре 2017 года участок был передан компании «Топмост», один из учредителей которой, Сергей Карась, также являлся бизнес-партнёромвице-премьера Гарри Гольдмана в компании «Меркурий». Сам Гольдман заявил, что с «господином Карасём» он очень давно не виделся.

«Я уже два года как не занимаюсь коммерческой деятельностью, у меня всё передано в управление, поэтому как и что — я сказать не могу, — ответил вице-премьер на вопрос о бизнес-партнерстве с соучредителем компании „Топмост“.

Остальные два участка на пустыре остаются в собственности Корпорации, и по ним летом 2016 года было заключено инвестиционное соглашение с ООО „БалтЕвроСтрой“», учредителем которого на тот момент являлась Людмила Заливатская. С 30 марта 2017 года, по данным ЕГРЮЛ, у компании «БалтЕвроСтрой» новые учредители — вместо Людмилы Заливатской в документе значатся Нелли Кадыкова и Оксана Головешникова.

Как продажу участка комментировал глава Калининградской области Антон Алиханов.

«То есть мы, по сути, избавились от „аппендикса“, который в дальнейшем не могли никак использовать. При этом мы не продали этот участок под частную застройку коттеджами, он не потерял свое значение как часть инфраструктуры „Рыбной деревни“, и в дальнейшем он будет частью большого комплекса „Рыбная деревня“. Два других участка после Чемпионата мира по футболу будут застраиваться в соответствии с ранее достигнутыми соглашениями с инвестором. У нас уже есть проект второй очереди „Рыбной деревни“, мы активно занимаемся поиском управляющей компании для гостиничного комплекса. Только за прошлый год Корпорация провела переговоры с несколькими известными гостиничными сетями. Был и еще один фактор, который мы учитывали при реализации участка. К Чемпионату мира по футболу необходимо было осуществить благоустройство данной территории. Только на замощение плиткой этого участка нам пришлось бы потратить более 1,5 миллионов рублей. Потенциальный покупатель взял эти расходы на себя», — утверждает Зарудный.

При этом с декабря журналисты пытаются добиться от правительства и Корпорации цены продажи участка, однако эту информацию власти раскрывать отказываются (даже в нарушение собственных обещаний). Так, губернатор Антон Алиханов в декабре 2017 года не смог объяснить, как участок оказался в частной собственности, но пообещал предоставить документы по запросу. На запрос «Нового Калининграда» касательно условий отчуждения участка и суммы сделки в правительстве ответили, что участок продан «по рыночной стоимости» на основании решений руководства Корпорации развития Калининградской области. На запрос «Нового Калининграда» о предоставлении документов по сделке правительство ответило отказом. Чуть позже пришёл дополнительный ответ от Корпорации, в котором было сказано, что участок продан по цене ниже кадастровой стоимости (10,5 млн рублей), однако всё равно не говорится, за сколько.

Почему участок был продан дешевле кадастровой стоимости?

Глава Корпорации объясняет занижение стоимости участка тем, что на нём якобы нельзя строить. «24 мая 2017 года независимой оценочной компанией был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка. В связи с тем, что указанная в отчете рыночная стоимость оказалась ниже кадастровой стоимости, было принято решение о проведении независимой экспертной оценки отчета. 30 июня 2017 года было подготовлено заключение экспертов СРО, которые подтвердили верность оценки рыночной стоимости земельного участка, указав, что рыночная стоимость, указанная в отчете об оценке, соответствует сложившейся в Калининградской области среднерыночной цене на подобные участки. То есть и оценочная компания, и эксперты СРО подтвердили, что участок, на котором строить нельзя, не может быть оценен аналогично соседним участкам, предназначенным для застройки. Его кадастровая стоимость завышена, он может быть оценен по рыночной стоимости. Заключение независимой оценочной компании и экспертов СРО послужили основанием для принятия решения о реализации земельного участка.

Поскольку данный земельный участок не мог быть введен в хозяйственный оборот АО „Корпорация развития Калининградской области“, а ежегодный земельный налог на данный участок составляет 156 590 рублей, Советом директоров Корпорации развития Калининградской области было принято решение о реализации участка под кадастровым номером 39:15:140201:86», — сказано в заявлении Владимира Зарудного.

При этом неизвестна ни конечная цена сделки, ни компания, проводившая оценку, ни СРО, эксперты которого готовили второе заключение.

Как утверждает замглавы «Трансперенси Интернешнл* — Россия» Илья Шуманов, вывод земли из государственной собственности в акционерное общество со стопроцентным госучастием позволяет властям уйти от необходимости продавать землю на открытых торгах. Попадая в акционерное общество, земля может отчуждаться на основании исключительно рыночной оценки, сделанной частной оценочной фирмой.

По словам юриста Станислава Солнцева, при наличии интереса и воли прокуратура Калининградской области всегда может провести проверку соблюдения законодательства и того, не была ли эта череда сделок просто притворной сделкой, чтобы передать нужному инвестору по нужной стоимости интересный объект недвижимости. Более того, как сама прокуратура, так и правительство Калининградской области при наличии сомнений может оспорить такую сделку, говорит Солнцев.

«Ответственность тоже есть, но в первую очередь материальная. Если выяснится, что руководство Корпорации причинило ущерб своими действиями (к примеру, занизило стоимость проданного земельного участка, и это причинило ущерб), то это может стать основанием для иска о взыскании убытков с виновного лица или лиц, если это было коллегиальное решение. Корпорация — акционерное общество, и обычные „рыночные“ механизмы Закона об АО вполне применимы к этой организации. Вот только не уверен, что такой объект мог быть продан без согласования в правительстве Калининградской области, что исключает данное лицо из тех, кто может хотеть проверить и тем более оспорить сделку», — комментирует продажу участка юрист.

Почему на участке «нельзя строить»?

Таким образом, и снижение цены, и сам факт продажи участка Владимир Зарудный объясняет тем, что на участке якобы нельзя вести капитальное строительство. Однако именно из-за строительных работ, начавшихся в декабре 2017 года на этой территории, на происходящее обратили внимание горожане и журналисты. По номеру телефона, предоставленному «Новому Калининграду» рабочими на стройплощадке, представитель подрядчика сообщил, что ведётся строительство «временного здания ресторана». Вице-премьер Гарри Гольдман заявил, что «это нестационарные объекты, которые не требуют выдачи разрешения на строительство». «Это нестационарные объекты, которые не требуют выдачи разрешения на строительство — с благоустройством набережной, с зеленой зоной. Я разговаривал с руководителем организации, там есть проблемы с грунтами, поэтому пришлось где-то укреплять и были вынуждены делать бетонные работы. Это подтверждается, и эскизы мне принесли — будет два объекта общепита, не жилое строение, не офисное 

Продажу участка бы никто не заметил, если бы не внезапное строительство.

строение, а объекты общепита, не более того», — объяснил он ведущиеся работы.

В правительстве подтвердили, что разрешений на строительство на этом участке не выдавалось. По данным Публичной кадастровой карты, участок 39:15:140201:86 предназначен для размещения объектов общественного питания. В Генплане сейчас этот участок попадает в зону городских парков, скверов, садов, бульваров, набережных, однако есть приказ агентства по архитектуре и градостроению о подготовке проекта внесения изменений в Генплан Калининграда в части отнесения этого участка к зоне смешанного функционального назначения. По Правилам землепользования и застройки участок относится к зоне общественно-жилого назначения.

Итак, есть проданный по неизвестной цене (но дешевле 10,5 млн рублей) участок в центре города на берегу реки. Корпорация развития области не называет компанию и СРО, которые занимались оценкой, не называет цену сделки и объясняет продажу по заниженной цене тем, что на участке нельзя вести строительство, однако не объясняет, почему конкретно здесь нельзя строить. Одновременно с этим новый владелец участка начинает возведение бетонных конструкций без разрешения на строительство и утверждает, что это нестационарные объекты.

В пятницу посетивший стройплощадку корреспондент «Нового Калининграда» никакой активности там не заметил. По данным картотеки арбитражного суда, заместитель прокурора Московского района Калининграда подал иск о привлечении к административной ответственности общества с ограниченной ответственностью «Топмост» по ч.1 ст. 9.5 КоАП РФ (строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство). В прокуратуре оперативно разъяснить, идёт ли речь о том самом участке у «Рыбной деревни-2», не смогли. Судебное разбирательство назначено на 28 февраля.

Текст — Татьяна Зиберова, фото — Виталий Невар, «Новый Калининград»

* Автономная некоммерческая организация "Центр антикоррупционных исследований и инициатив "Трансперенси Интернешнл-Р" — Организация внесена Минюстом в реестр реестра НКО, выполняющих функции иностранного агента.