Дольше, дороже, сложнее: что меняется с новым законом о дольщиках

В пятницу депутаты Госдумы приняли, а в среду Совфед одобрил новые требования к застройщикам, привлекающим деньги дольщиков. Законопроект этот начали разрабатывать ещё в прошлом году и даже пытались принять до конца 2015 года, однако множество противоречий заставило инициаторов отложить внесение законопроекта в Госдуму до декабря 2015 года. Первое чтение законопроект прошёл в феврале 2016 года, затем ещё несколько месяцев усиленно правился и наконец был поспешно принят на последнем пленарном заседании Госдумы шестого созыва вместе с пачкой других не менее важных и стремительно принятых законопроектов. «Недвижимость Нового Калининграда.Ru» разобралась, что меняется в законе о дольщиках.

Требования к застройщикам

Во-первых, закон о долевом строительстве теперь касается и блок-секций (от трёх и более блоков), если для их строительства привлекаются деньги граждан. Но основное новшество касается ужесточения требований к застройщикам, которые имеют право привлекать деньги дольщиков для строительства жилья. В частности, минимальный уставной капитал застройщика теперь зависит от площади объектов строительства. Проще говоря, больше строишь — больше платишь. Речь идёт, естественно, только о строящихся домах, причём если в процессе участвуют деньги дольщиков. Если же уставного капитала одного застройщика не хватает, то ему остаётся только привлечь поручителей, и тогда размер уставного капитала будет зависеть уже от объёмов строительства всех связанных с застройщиком юрлиц. В частности, минимальный размер уставного капитала застройщика должен составлять 2,5 млн рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика не более 1,5 тыс квадратных метров. При площади до 2,5 тыс квадратных метров — 4 млн рублей. До 10 тыс метров — 10 млн рублей. И так далее. Максимальный указанный в законе размер уставного капитала составляет 1,5 млрд рублей при строительстве более 500 тыс «квадратов».

Кроме того, в отношении застройщика не должны проводиться процедуры ликвидации юрлица или банкротства, его деятельность не должна быть приостановлена по решению суда, он не должен значиться в реестре недобросовестных поставщиков в части обязательств, касающихся строительства или капремонта; также застройщик не должен числиться среди недобросовестных участников земельных аукционов, у него не должно быть долгов перед бюджетом или недоимок по налогам. У главы компании и главного бухгалтера не должно быть судимости за экономические преступления. Если эти требования не выполнены к моменту направления проектной декларации властям, застройщик не имеет права привлекать деньги дольщиков.

Раскрытие информации

Все сведения о себе, о своей деятельности и о строительстве застройщик теперь должен выкладывать на официальном интернет-сайте. Более того, доменное имя должно принадлежать самому застройщику или его поручителю.

На сайте должны быть размещены все разрешения, проектная декларация, заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства, проект договора участия в долевом строительстве, договор поручительства, фотографии стройки и так далее.

Защита дольщиков

При передаче жилья застройщик теперь должен заодно предоставлять полную инструкцию по его эксплуатации. Дольщики могут потребовать устранить выявленные недостатки, причём как у застройщика, так и у поручителя. Если застройщик отказывается от устранения недостатков, дольщики имеют право обратиться в суд. правда, застройщику не придётся отвечать за дефекты, если он сможет доказать, что это произошло либо по причине нормального износа объекта долевого строительства, либо по вине самого дольщика — например в случае «ненадлежащего ремонта». За нарушение срока устранения дефектов застройщику придётся выплатить неустойку за каждый день просрочки. Но есть и другая сторона медали — дольщик теперь не может без суда разорвать договор в одностороннем порядке, если застройщик исполняет свои обязательства.

Поручительство

Как уже говорилось, если у застройщика не хватает уставного капитала, он может найти себе поручителя. «Поручитель или сопоручители обязываются перед участниками долевого строительства, заключившими с застройщиком указанные договоры участия в долевом строительстве, отвечать за исполнение застройщиком его обязательств по таким договорам в полном объеме», — указано в законе. Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению, и заключить его необходимо до регистрации первого ДДУ (договор долевого участия). Чтобы поручительство не стало объектом торговли и новым способом мошенничества, в законе прописано, что поручителем может выступать только юрлицо, являющееся учредителем или участником юрлица-застройщика.

Поручитель отвечает перед дольщиками в той же степени, что и застройщик. Поручительство должно действовать ещё не менее двух лет после предусмотренного ДДУ срока передачи квартиры.

Эскроу-счета

Новая система привлечения денег должна, по идее, стать основной защитой дольщиков от недобросовестных застройщиков. Правда, пока что её работа выглядит довольно сложно. Подробно о том, как должна работать система эскроу-счетов, мы писали ещё во время разработки законопроекта. В общем, если просто — закон всё это утвердил. Теперь если банк предоставляет застройщику кредит на строительство дома, то в договорах долевого участия указывается обязанность дольщиков вносить деньги на эскроу-счета в этом банке.

В заключаемом между банком и застройщиком кредитном договоре должны быть предусмотрены обязательство банка предоставить кредит на строительство, цели, на которые может быть использован кредит, а также порядок осуществления банковского контроля за целевым использованием предоставленных средств; обязательство застройщика по открытию в этом же банке счетов для совершения всех операций, связанных со строительством; обязательство банка заключить договоры счетов эскроу с дольщиками, условия этих договоров и размер уплачиваемых банком процентов по денежным средствам, внесенным на эти счета, и так далее.

Надо отметить, что право на открытие эскроу-счетов будут иметь только банки, удовлетворяющие установленным Правительством РФ требованиям. Список этих банков должен ежеквартально размещаться на сайте ЦБ РФ. Деньги, поступающие на эскроу-счета от дольщиков, как несложно догадаться, переводятся застройщику после передачи объекта либо уходят в счёт погашения кредита.

Целевое использование

Новый закон четко устанавливает, на что можно и на что нельзя тратить деньги дольщиков застройщикам. Можно, конечно, на строительство многоквартирного дома, квартиру в котором покупал, собственно, дольщик. Или на строительство комплекса домов всё с той же квартирой где-то внутри. На приобретение, оформление или аренду участка, на котором строится дом, в котором расположен приобретённый дольщиком объект недвижимости. На подготовку проектной документации или проведение инженерных изысканий для строительства этого самого дома, ну и на все подобные вещи — на сети, на плату за подключение, на документацию по планировке территории, на строительство в границах этой территории инфраструктуры, если она передаётся городу или государству.

Тратить деньги на социальную инфраструктуру можно, если объект после ввода передаётся дольщикам или в государственную (муниципальную) собственность.

Единый реестр застройщиков

Создаётся Единый реестр застройщиков, привлекающих деньги граждан. Вести этот реестр будет «федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ». Кабмин также устанавливает, что в этом реестре будет написано и как его вести. В общем, что это будет и как оно будет вестись, в законе не прописано, но отдельно отмечено, что все эти сведения должны быть открыты, общедоступны и опубликованы в интернете.

Компенсационный фонд

Также закон предполагает создание некоего компенсационного фонда для пострадавших дольщиков. Фонд формируется за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства. Правда, на этом конкретика заканчивается — все нюансы создания и управления фондом должны быть также установлены кабмином. Размер обязательных взносов застройщиков не может быть выше 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома, отмечено отдельно.

Закон вступает в силу с 1 января 2017 года, кроме отдельных положений, в том числе об эскроу-счетах и уставном капитале застройщиков, которые вступят в силу с июля 2017 года.

Фото — Виталий Невар, «Новый Калининград.Ru»