«Убийство региональных застройщиков»: как должен измениться закон о дольщиках

Федеральные власти уже полгода усиленно размышляют, как изменить закон о долевом строительстве, чтобы облегчить жизнь покупателям жилья и усложнить её застройщикам. Разработкой нового законопроекта занимается специальная рабочая группа при Минстрое РФ. Внести документ в Госдуму планируется в ближайшее время, принять закон вице-премьер Игорь Шувалов поручил до конца года. «Недвижимость Нового Калининграда.Ru» попыталась разобраться, что сулит застройщикам новый закон.

В рабочую группу входит экс-глава регионального минстроя, советник губернатора Николая Цуканова Михаил Викторов, в своё время участвовавший в разработке оригинального 214-ФЗ о защите дольщиков. На прошлой неделе в Калининграде прошло два совещания с региональными застройщиками — в правительстве и на базе «Деловой России». По итогам обсуждения калининградские бизнесмены составили письмо со своими предложениями по изменению законодательства. По словам Викторова, Калининградская область стала первым регионом, в котором девелоперы приняли участие в работе над поправками в закон о дольщиках.

«Сейчас мы формируем позицию от региона, от застройщиков, чтобы у Михаила Викторова были аргументы при обсуждении законопроекта. Потому что предлагаемые поправки — это убийство региональных застройщиков. Например, изначально предлагалось ввести требование к уставному капиталу в 500 млн рублей. Но одна строительная компания в Москве и Санкт-Петербурге строит 500 тысяч квадратных метров, а у нас всего 1 млн квадратных метров на регион строится. В Калининградской области если одна компания строит порядка 20 тыс квадратных метров, то это уже крупная компания. Это просто убьёт калининградских застройщиков», — прокомментировала готовящийся законопроект сопредседатель регионального отделения «Деловой России» и председатель комитета застройщиков регионального отделения организации Наталья Грязнова.

Михаил Викторов рассказал корреспонденту «Нового Калининграда.Ru» о принципиальных нововведениях, их плюсах и минусах. По его мнению, совершенствование законодательства в сфере защиты прав дольщиков сегодня для Калининграда особенно актуально.

По словам экс-министра, схема долевого строительства в принципе не идеальна, идеальна только продажа готового жилья, и, несмотря на необходимость сохранения долевого строительства, эту схему можно воспринимать только как некую промежуточную форму работы с населением, «поскольку иной формы у нас, к сожалению, за последние 10 лет не появилось».

В новом законе решено ввести требование к собственному капиталу компании, дабы убрать с рынка мелкие конторы, привлекающие деньги дольщиков, не имя при этом собственных средств. За введение такого ограничения выступают и сами застройщики, вопрос только в сумме. Изначально московские компании предлагали ввести порог в 500 млн рублей. Такое условие могут потянуть только 100–200 застройщиков в масштабах страны, утверждает советник губернатора. Для всех остальных рынок окажется закрыт, и сильнее всего такое ограничение ударит по региональным компаниям. Сегодня рассматривают другие варианты, основной из них предусматривает привязку к стоимости квадратного метра в регионе на основании данных Росстата. То есть предполагается, что собственный капитал застройщика должен быть не меньше, чем стоимость 10–30% площади строящегося дома. Если рассматривать стоимость среднестатистического дома в Калининградской области в размере 300 млн рублей, то требования к собственному капиталу могут быть установлены в диапазоне 30–90 млн рублей. «Я считаю, это абсолютно нормально, и, проводя совещание в правительстве и на базе «Деловой России», застройщики этот принцип одобрили, и я считаю, это один из первых хороших результатов, что те предложения от региона, которые мы защищали, были приняты», — говорит Викторов.

Также предлагается сконцентрироваться на информационной прозрачности застройщиков. Каждая компания должна иметь свой официальный сайт, доменное имя которого должно принадлежать либо учредителю, либо застройщику. Планируется установить требования к размещению информации, начиная с раскрытия учредителей и заканчивая всеми техническими данными по дому. Кроме того, должен появиться общероссийский реестр застройщиков. Правда, пока непонятно, кто будет им заниматься — Минстрой, ФНС или Росреестр. Это в последующем может быть определено распоряжением правительства. Калининградские застройщики согласны с требованиями к информационной открытости при условии разработки полной и детальной структуры требований, необходимой и достаточной для введения единых требований ко всем участникам рынка.

Ещё один принципиальный момент касается переходного периода. «Мы вообще первыми в России начинаем готовить наших калининградских застройщиков к тем требованиям, которые будут в 2016 году уже вступать в силу. Поэтому я сказал — коллеги, у вас уникальный шанс уже сейчас продумывать и готовить свою структуру. Предполагается, что переходный период на основные положения закона будет установлен в пределах 1 года, то есть 2016 год будет дан на подготовку всех изменений, на подготовку структуры, на дополнение собственных капиталов компании, и уже в конце 2016 года начнутся проверки, чтобы уже 1 января 2017 года все нормы и положения закона в полной мере работали и защищали людей», — объясняет Михаил Викторов. По его словам, «год — это более чем достаточно».

Больше всего вопросов, замечаний и сомнений у застройщиков вызвала новая схема работы с банками. Викторов уже давно выступал за полный запрет на работу с наличными деньгами и введение схемы работы через банк. По его словам, это защищает рынок, и «нормальной добросовестной компании это ничем мешать не может». Предлагается ввести схему расчётов через эскроу-счета. «Ряд банков подготовил такую схему, выглядит она упрощенно следующим образом: компания начинает строительство на свои собственные средства либо привлекает кредит банка. Как доложили банки на заседании рабочей группы, подобного рода кредит на начало строительства может предоставляться по ставке 16–17%. Компания строит объект и где-то с объема 30% освоения средств от сметной стоимости получает право привлекать средства граждан на специальные эскроу-счета» — поясняет экс-министр. Для начала компании нужно будет аккредитоваться в банке и открыть эти счета. При аккредитации банк, естественно, должен проверить застройщика. Потом уже начинают оформляться договоры долевого участия и начинается накопление средств дольщиков на этих счетах. При выполнении всех этих условий банк продолжает кредитную линию и предоставляет застройщику кредит уже под 3,5%, исходя из накопленных средств граждан. В рамках этих 3,5% банк сопровождает счета и ведёт работу с застройщиком по принципу проектного финансирования — отслеживает целевое использование, объём использованных средств, то есть поддерживает финансовую дисциплину.

Вполне понятно, что за введением такой схемы последует обязательный рост цен. Но спрогнозировать, какой именно, пока никто не может. «Как докладывает руководство Минстроя РФ, за снижение рисков надо платить. Любое банковское сопровождение, будь то проектное финансирование или сопровождение по счетам, конечно, стоит средств. И это, наверное, единственный минус, который в этой схеме присутствует. Риски снизятся до нуля, но это сопровождение, конечно, какой-то рост цен может вызвать. Хочу подчеркнуть, что это не автоматически на эти 16% или на 3,5%. То есть где-то золотая середина, возможно, 5–7% роста», — считает Викторов.

Кроме того, новый законопроект предполагает повышение ответственности руководства компании, в том числе введение уголовной ответственности за нецелевое расходование средств для главного бухгалтера и генерального директора. Правда, ещё обсуждается вопрос, что именно считать целевым расходованием. Понятно, что речь идёт о строительных работах, закупке стройматериалов, банковских процентах и рекламе. Но, например, московские застройщики предлагали позволить тратить деньги дольщиков на энергетику, а также социальную и транспортную инфраструктуру.

«Калининградская область уникальна тем, что в основном эти школы, садики и сети строятся за счёт федеральный и областной. В Москве, Питере, Подмосковье и Ленинградской области всё наоборот: как правило, в рамках комплексного освоения территории эта нагрузка ложится на застройщика. И сейчас этот вопрос юридически не урегулирован, они хотят эту практику легализовать, а наши застройщики против», — поясняет советник губернатора. Он утверждает, что по нормам градостроительного кодекса участок девелоперу должен передаваться уже с необходимой инфраструктурой и перекладывать всё это на плечи дольщиков, которые и так платят налоги, не совсем справедливо.

Калининградские застройщики считают, что необходимо провести отдельные слушания с федеральным и региональными бизнес-омбудсменами по вопросу введения уголовной ответственности. Также они уверены, что, чтобы «„не бить по хвостам“ и не заваливать приемные омбудсменов по всей стране жалобами, необходимо так же заранее обсудить все возможные толкования „нецелевого использования“, иначе закон будет использоваться рейдерами, как государственными, так и коммерческими».

Отдельные споры вызвал вопрос обязательного страхования ответственности застройщиков. Калининградские девелоперы недовольны этим требованием, особенно после ужесточения требований к страховым компаниям со стороны Центробанка. Особенное недовольство у застройщиков вызывает работа Общества взаимного страхования. Они утверждают, что это монополизация рынка. «Было предложено вовсе отказаться от обязательного страхования, поскольку год работы этого положения показал, что оно неэффективно, оно формально, по сути дела, застройщики покупают дешевые фантики, платят очень низкие ставки — 0,15–0,3%, и в случае конфликта страховка эта реально не защищает», — говорит Викторов.

К сожалению, нововведения, которые, по идее, должны избавить новых дольщиков от проблем, вряд ли помогут тем, кто уже годы ожидает решения своей проблемы с жильём. Действующий закон был принят около 10 лет назад и обеспечить полноценную защиту дольщикам он так и не смог. Спешно разрабатываемые и вносимые поправки могут ударить как по строительным компаниям, так, в итоге, и по покупателям. И если за выстраиванием сложной схемы защиты дольщиков последует значительное повышение цен, останется ли смысл в долевом строительстве как таковом? Ведь возможно, что после заливки бетоном всех щелей корабль этот вместе с рынком окончательно пойдёт ко дну. А пока что дольщики многострадального  «СУ-155» обираются выходить на очередной всероссийский митинг с требованием достроить их дома. 

Фото — Виталий Невар