Недоступная доступность: что происходит на рынке жилья в Калининграде

В Калининградской общественной палате на днях прошли слушания, посвящённые развитию рынка жилья в регионе. Представители властей, застройщиков, риелторов и общественности обсудили перспективы и проблемы недвижимости в Калининградской области. В том числе своё видение ситуации представил региональный минстрой. «Недвижимость Нового Калининграда.Ru» выбрала основные тезисы доклада главы ведомства Амира Кушхова, а заодно припомнила, что говорилось о ситуации с жильём в регионе в последние недели.

Строим и не продаём

За 5 лет, то есть с 2011 до 2015 годы, в Калининградской области введено в эксплуатацию более 4 млн квадратных метров жилья. При этом всплеск строительства пришёлся на кризисные 2014 и 2015 годы, в которые было сдано 1,1 и 1,2 млн «квадратов» жилья соответственно. В то время как с 2011 по 2013 ежегодно вводилось от 545 до 629 тысяч квадратных метров. Кроме того, в 2015 году введено в эксплуатацию 219,4 тысячи квадратных метров жилья эконом-класса, что на 10% превысило план. В целом в 2015 году на одного жителя Калининградской области было введено 1,24 кв. метра, и по этому показателю регион занимает третье место после Тюменской и Ленинградской областей.

На 2016 год план по вводу жилья решено снизить. «Учитывая все факторы снижения уровня покупательской способности, падение объёмов ипотечного кредитования, отсутствия доступных кредитов для застройщиков, на 2016 году плановое задание уменьшено до 886 квадратных метров. Исходя из того, что большинство домов находится в высокой степени готовности, я думаю, что плановое задание будет выполнено в полном объеме, при этом фактически половина за 5 месяцев уже введена», — пояснил Кушхов.

К сожалению, ударные темпы строительства не особо двигают рынок. По данным всё того же Минстроя, за эти же 5 лет в области накопилось 4788 непроданных квартир. «Надо отметить, что в настоящее время на первичном рынке скопилось достаточно большое количество жилья. Нереализованными остаются порядка 4788 квартир. Это не за один год, это то, что накопилось с 2011 года. Это, в принципе, если привязываться к 2015 году — 30% от введенного жилья», — сообщил Кушхов.

2735 таких квартир приходится на Калининград, 1037 — на Гурьевск. На третьем месте расположился Светлогорск — там застройщики не смогли продать 492 квартиры. 226 квартир пустуют в Пионерском, 95 — в Зеленоградске, 61 квартира не может найти хозяев в Светлом и 60 — в Балтийске. На остальные муниципалитеты приходится 82 квартиры. По мнению Кушхова, причинами этого простоя может быть как нежелание самих застройщиков выводить квартиры на рынок, так и чрезмерно завышенные цены именно на эти объекты. В свою очередь глава агентства недвижимости «Клипер» Олег Перевалов заявил, что количество нереализованных квартир не критично, и все они довольно быстро уйдут с рынка за счёт приезжих, на которых сегодня, кстати, и приходится большая часть продаж в области.

Киты застройки

В будущее региональный минстрой смотрит довольно оптимистично — даже в худшем случае власти рассчитывают получить 3,4 млн квадратных метров жилья к 2020 году. В лучшем случае объём введённого жилья должен составить 4,5 млн метров. Достижение этих показателей, как заявил Кушхов, должно «базироваться на нескольких китах». Одним из таких китов выступает комплексная застройка вместо точечной. По данным минстроя, в 2014 году ввод жилья на площадках с комплексной застройкой составил 45% от общего ввода, в 2015 — 55%. Комплексной застройкой обычно занимаются или крупные застройщики, входящие в топ-10 калининградских девелоперов, или компании, так или иначе связанные с государством. В частности, развивать комплексную застройку бешеными темпами правительство намерено на востоке области — в Черняховске, Озёрске, Советске, Гвардейске. Среди перспективных районов для жилищного строительства оказались также приморские территории — Пионерский, Балтийск и Янтарный.

По словам и.о. министра, для повышения доступности жилья к 2020 году намечается увеличение доли жилья эконом-класса до 25%. «Также целесообразно увеличить объём строительства малогабаритных квартир от 16 до 25 квадратных метров площадью с фиксированной ценой. Такое жилье востребовано для молодых семей и граждан пенсионного возраста», — сказал он. И добавил, что эта тема сейчас широко обсуждается по всей России и пока непонятно, насколько нужны квартиры с такими габаритами.

«На море давно практикуется — строятся небольшие квартиры, студии, где люди фактически не живут. За границей сильно развито, но насколько у нас приживется, надо смотреть, это тоже требует вашего мнения и обсуждения, потому что каждая территория своеобразна», — пояснил Кушхов. По его словам, квартиры с такой площадью будут актуальны на побережье, где многие приезжие покупают жильё не для постоянного проживания. Однако Перевалов с позиции риелтора с чиновником не согласился. Эксперт сообщил, что для большинства покупателей такие квартиры выглядят приемлемо только в объявлениях и на картинках. На практике же после осмотра микронедвижимости в большинстве случаев покупатели предпочитают подкопить денег или влезть в ипотеку, но приобрести квартиру не меньше 25 квадратных метров площадью. В результате малогабаритные квартиры как раз и пополняют список нереализованной недвижимости.

Программа «Недоступное жильё»

В целом с доступным жильём у региона, как и у всей страны, есть определённые сложности. Взять хотя бы бодро раскрученную, но вяло реализуемую программу «Жильё для российской семьи», которая должна обеспечить россиян недвижимостью по 35 тысяч рублей за квадратный метр. На практике выясняется, что во-первых, далеко не всех россиян, во-вторых, строится это жильё в отдалённых микрорайонах со слабо развитой инфраструктурой, а в-третьих, как сообщил на слушаниях Кушхов, оно на самом деле фактически и не строится. Он напомнил, что согласно трёхстороннему соглашению до конца 2017 года в регионе должно быть построено 50 тыс жилья эконом-класса по цене не выше 35 тыс за квадратный метр. Было отобрано 4 застройщика, общий объём строительства жилья эконом-класса должен составить более 140 тысяч квадратных метров.

«Однако в связи с отсутствием доступных кредитных ресурсов и собственных средств у трёх застройщиков реализация указанных проектов до сих пор не начата. Надеемся на положительный результат у четвёртого застройщика, который свой проект реализует при поддержке Фонда жилищного и социального строительства», — заявил Кушхов. Тем временем, согласно официальному сайту программы, в Калининградской области в сводный реестр участников включены уже 420 семей.

Другой яркий пример ситуации с доступным жильём — это провал региональной программы субсидирования ипотечной ставки, по поводу которого на оперативном совещании в начале июня бушевал губернатор Цуканов. «Две трети калининградцев вряд ли могут себе позволить приобрести квартиру в ипотеку, — разорялся в ходе совещания глава региона. — Они не могут вступить, потому что первоначальный взнос большой. И процент отдавать 15–20 тыс рублей в месяц — это непосильная ноша для человека! Поэтому я вас прошу, давайте механизмы субсидирования продумаем, поможем приобрести это жильё, чтобы мечта стала реальностью, а не цифрами на бумаге, когда мы говорим о том, что за три года можно приобрести квартиру 54 метра». 

Критиковал он эту же программу и в мае. «Данная мера поддержки пока не пользуется большой популярностью, в первую очередь из-за имеющихся ограничений как по категориям граждан-участников, так и по категории приобретаемого жилья. Необходимо провести анализ данной программы, выявить все „тонкие места“, из-за которых граждане не хотят вступать в неё, и дать предложения по исправлению ошибок. Мы не для того принимали эту программу, чтобы она была на бумаге, а для того, чтобы она реально работала, чтобы поддержать граждан и застройщиков», — заявлял тогда Цуканов. 

По данным контрольно-оперативного управления, в 2016 году получить эту самую поддержку смогли только 3 человека. А причина всё в том же — программа, которая должна сделать жильё доступным, сама по себе недоступна. Условия участия настолько сложны, а критерии отбора настолько запутаны, что калининградцы просто не решаются вступать в эту авантюру, а кто решается, тот не проходит отбор. Безусловно, в правительстве региона обещают в ближайший месяц исправить эту недоработку, расширить категорию участников и сделать программу доступной широкому кругу лиц. По оценкам Кушхова, после оптимизации субсидии смогут получить не менее 1000 граждан. Но далеко не факт, что это как-то исправит ситуацию, потому что интерес к ипотеке как таковой в регионе падает — снижается количество выданных кредитов из-за кризиса и ужесточения требований банков.

И, наконец, ещё один вид доступного жилья, с которым тоже что-то не сложилось — жильё арендное. «Особое внимание в настоящее время минстрой уделяет развитию арендного жилья. Законодательная база сформирована полностью, однако у застройщиков отсутствует интерес, — сообщил Кушхов. — В целях развития арендного жилья прорабатывается вопрос комплексного развития восточного микрорайона путем реализации масштабного инвестпроекта с привлечением частных инвестиций». По его словам, сейчас в бюджете нет средств на строительство социального жилья, однако есть инициатива Фонда ЖиСС по застройке 17 га в районе ул. Левитана. «Нам это очень важно, потому что есть определенные договоренности с Минстроем России. Все говорят „арендное жилье“, но оно очень туго запускается в целом по России, и видение в разных регионах этой программы довольно разное — от суперэлитного до общежитий и каких-то непонятных длительного пребывания хостелов. Мы выбрали золотую середину и идём в правильном направлении. Думаю, в этом году всё-таки сдвинем юридически проект, и надеемся, что приступим к его реализации», — выразил надежду чиновник.

Юго-восток Калининграда — это новый микрорайон на ул. Левитана, куда власти города и области отправляют сегодня врачей, учителей, аварийщиков, сирот и так далее. За бюджетный счет строить это жильё уже не получается — денег в бюджете нет, а недовольных полученными квартирами — масса. Поэтому продолжить развитие микрорайона должен Фонд ЖиСС, обеспечив строительство более 18 тыс квадратных метров жилья (3,5 тыс квартир), в том числе: не менее 100 тыс квадратных метров по программе «Жильё для российской семьи», 17 тыс квадратных метров — для аварийщиков, порядка 20 тыс метров арендного жилья и около 43 тыс «квадратов» — для коммерческой реализации. Всё это планируется также возвести к 2020 году.

Среди этих радужных перспектив у губернатора зреет ещё одна жилищная программа, но теперь уже «народная». «Коллеги, давайте, если мы говорим о жилье для молодежи, для семей с детьми, давайте эту программу предложим, чтобы она была реальна, доступна, обычная народная программа. Мы можем переориентировать часть средств, хороший эксперимент там удачный был на юго-востоке, где мы взяли земельный участок и строили, стоимость жилья не превышала 30 тысяч рублей за метр квадратный, это тоже недешево, но в целом более-менее», — заявил Цуканов пару недель назад и дал подчинённым месяц на подготовку предложений. А затем, конечно, доложил президенту Владимиру Путину, что если в регионе и будет снижение строительства жилья, то незначительное. «Хорошо», — сказал Путин.

Фото — Виталий Невар, «Новый Калининград.Ru»