«Мёртвый ребенок»: чем грозит «Сердцу города» новый регламент

В понедельник депутаты горсовета уточнили градостроительный регламент для территории вокруг Центральной площади Калининграда. Среди видов разрешённого использования этой подзоны оказалось и строительство жилых домов. «Недвижимость Нового Калининграда.Ru» разобралась, как так получилось и что это значит.

Градостроительный регламент подзоны «ОИ-3» (она же — подзона центральной площади) разработать планировалось довольно давно. В действующих Правилах землепользования и застройки на месте исторического центра Калининграда красовалось (и в опубликованной версии ещё красуется) чёрное пятно.

В итоге в понедельник горсовет наконец-то определился с тем, что можно строить в подзоне вокруг Дома Советов. Градостроительный регламент подготовлен по результатам открытых международных архитектурно-градостроительных конкурсов на разработку концепции развития территории исторического центра города Калининграда «Королевская Гора и ее окружение» и архитектурного конкурса на объёмно-планировочное решение правительственного историко-культурного комплекса на территории бывшего орденского замка «Кёнигсберг» в Калининграде («Пост-замок»).

В основные виды разрешённого использования вошли: музеи, фондохранилища, выставочные залы, художественные галереи, библиотеки; кинотеатры и кинозалы, театры, филармонии, планетарии; художественные и реставрационные мастерские для занятия скульптурой, живописью, рисунком; магазины для продажи книг и сувениров; туристско-информационные центры; ЗАГСы; конгресс-холлы; объекты капитального строительства, предназначенные для размещения органов государственной власти или органов местного самоуправления; объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг; объекты общественного питания (рестораны, кафе, бары); гостиницы.

Кроме того, новый регламент позволяет строить малоэтажные многоквартирные жилые дома, среднеэтажные жилые дома; спортивные клубы и залы; клубы по интересам; предприятия бытовых услуг; объекты связи; пункты охраны общественного порядка; многопрофильные учреждения дополнительного образования; учреждения медицинской помощи; подземные, полуподземные гаражи; автовокзал. Условно разрешенные виды использования — учреждения для банковских и страховых услуг, торговые центры (торгово-развлекательные центры).

Также регламент устанавливает предельную высоту застройки (до 30 метров) с возможными отдельными архитектурными акцентами высотой до 90 метров (шпили, башни и так далее).

Больше всего калининградцев, что неудивительно, насторожил пункт про жилые дома. И немного про торговые центры, на которые у жителей города, похоже, уже аллергия. В теории это всё выглядит так, будто теперь всю Центральную площадь при желании можно застроить жильём высотой до 30 метров (это около 7–10 этажей) и башнями высотой до 90 метров.

Масла в огонь подлил во вторник глава Калининграда Александр Ярошук, прямо заявивший, что без жилой застройки никакого инвестора на территорию «Сердца города» привлечь не получится. «Это же не просто так все появляется. На двух международных конкурсах все иностранцы, россияне, лучшие умы в урбанистике и архитектуре, которые присутствовали на протяжении всех рабочих групп, заявляли — там должно быть жилье. Вы по-другому… вы рождаете заранее мертвого ребенка. По-другому у вас никуда проект не двинется, инвесторов не будет. Это везде, на каждом международном конкурсе было сказано, — сказал он журналистам после оперативного совещания городской администрации. — Я не знаю, что там появится, мы поменяли назначение, где, наверное, будет и часть жилого фонда, конечно же».

Примерно то же самое сообщил и глава комитета архитектуры и строительства Артур Крупин, несколько раз подчеркнув, что данный регламент — это техническое отображение результатов двух международных конкурсов и разработанной год назад консолидированной концепции. «Эта вариантность дает возможность размещать те или иные объекты, но это не значит, что именно они будут построены. Это не значит, что там будет сколько-то процентов общественных объектов, сколько-то культурных, сколько-то туристических сколько-то жилых. Баланс территории будет уже сведен, и будет понятно более детально после разработки проекта планировки», — прокомментировал он разнообразие застройки, предлагаемой новым регламентом. Также Крупин пояснил, что теоретически, конечно, можно и застроить всю территорию жильём, однако на практике это невозможно хотя бы потому, что для жилой застройки необходима социальная и инженерная инфраструктура, которую сложновато обеспечить на этом участке, и определяться это уже будет разрабатываемым в данный момент проектом планировки. Проект планировки, по словам чиновника, должен быть представлен к концу года, и именно он определяет в итоге структуру территории, обозначает земельные участки и устанавливает красные линии. Проект этот разрабатывает студия «Никор проект», одна из учредителей которой, архитектор Ольга Мезей, также в последние годы тесно сотрудничала с «Сердцем города». К сожалению, оперативно получить комментарий по поводу разрабатываемого проекта у архитектора не удалось.

Незадолго до своего увольнения глава «Сердца города» Александр Попадин дал большое интервью о работе бюро и перспективах проекта «Недвижимости Нового Калининграда.Ru».

Консолидированная планировочная концепция, на которую, по идее, опираются и проект планировки, и внесённые в Правила землепользования и застройки поправки, была представлена «Сердцем города» прошлой весной. Разрабатывали её эксперты бюро совместно с победителями международного конкурса. К востоку от Дома Советов концепцией предполагается квартальная застройка: ближе к площади должны быть расположены здания с общественно-культурными функциями, ближе к Зарайской — жилые дома с коммерческими нижними этажами. Доминирующим объектом новых кварталов должен стать некий «многофункциональный выставочный комплекс» — судя по схеме распределения высотности, единственное здание, кроме Дома Советов, выше 7 этажей. В целом застройка предусмотрена достаточно плотная, но невысокая — от 2 до 7 этажей в зависимости от расположения.

Бывший глава «Сердца города» Александр Попадин подтвердил корреспонденту «Нового Калининграда.Ru», что к востоку от Дома Советов действительно была предусмотрена жилая застройка. «Умеренная жилая застройка всеми рисовалась — и во времена „Воркшопа“, и во времена первого конкурса. Это нормально. В этом нет ничего страшного. Более того, импортные эксперты как раз и говорили, что ни в коем случае нельзя её оттуда убирать, потому что иначе по вечерам это будут мёртвые кварталы», — подчеркнул культуролог. По его словам, из-за сложностей рельефа и уже озвученных Крупиным проблем с обустройством инфраструктуры строить в этих кварталах логичнее всего «доходные дома». «То есть жильё, где социальная инфраструктура минимальна или вынесена на соседние территории. То есть ты приезжаешь, снимаешь, живёшь, а потом уезжаешь. Это логично для исторических центров», — пояснил Попадин.

Но это всё в теории. На практике же вопросы застройки решать придётся с инвестором, причём ничего конкретного о будущих инвесторах «Сердца города» в администрации Калининграда сказать не могут, а в правительстве области — не хотят.

Последние пару месяцев «Сердце города» откровенно лихорадит, зато деятельность вокруг проекта власти развили крайне бурную. Взять хотя бы решение о предоставлении инвестору госгарантий на 170 млн рублей, причём что это за инвестор и зачем ему вкладываться в музейный комплекс, в правительстве отвечать отказываются. Министр финансов Виктор Порембский сообщил только, что инвестор будет выбран на конкурсной основе, что странно, учитывая, как в апреле губернатор Николай Цуканов хвастался, что инвестор уже найден. Комментировать журналистам предоставление неизвестному инвестору госгарантий на 170 млн рублей губернатор отказался, причём это не первый отказ губернатора от комментариев по теме «Сердца города».

В мае, когда стало известно, что город планирует передать региону свою долю Дома Советов, Цуканов вскользь упомянул о переговорах по передаче и остальной части здания, однако подробности раскрывать отказался. «Я рассчитываю, что не только город передаст правительству области акции Дома Советов, мы последовательно действуем и со всеми ведем переговоры. Коллеги, не будоражьте эту тему, когда будет разговор… поймите, вот эти все вещи любят тишину, они деликатные. Понятно, у каждого владельца того или иного имущества были свои планы. Мы должны договориться так, чтобы всех устраивала эта договоренность, и я поставил задачу, что в этом месте должна появиться точка роста для Калининграда с точки зрения, прежде всего, туризма, с точки зрения историко-культурного наследия, и, собственно говоря, мы эту задачу стараемся выполнять», — сказал глава региона.

Собственнику Дома Советов, кстати, принадлежит участок земли к востоку от здания. На этот участок у «Сердца города» есть идеи по застройке, и в бюро год назад были уверены, что собственник пойдёт навстречу региону, последовав решению специалистов. 

Та самая планируемая жилая застройка, согласно консолидированной концепции, расположена к востоку от Дома Советов и частично занимает его территорию, которая сегодня прячется за забором. Это во-первых. Во-вторых, этот участок является фактически готовым инвестиционным кейсом — конкурсов на эту территорию «Сердца города» пока никто не объявлял и вроде как не собирается. А значит, достаточно дождаться проекта планировки, провести межевание — и всё, можно строить и продавать. Или отдавать под застройку. И эта территория должна быть инвесторам намного интереснее, чем музейный комплекс. В случае если регион получит обратно Дом Советов, у губернатора появится возможность воплотить свою давнюю мечту — снести знаменитый недострой, а потом уже работать с инвесторами на освободившемся участке. Работа с инвесторами для властей удобна ещё тем, что маскимально упрощает прохождение всех конкурсных процедур и ускоряет строительство. Ограничить застройку в таком случае помимо градостроительной документации могут только жёсткие условия инвестиционного контракта и максимальный контроль, однако пока что в Калининграде такого не случалось. 

В регионе вообще пока что с реализацией инвестконтрактов ситуация не особо бодрая, поэтому вполне логично ожидать, что власти сделают всё возможное, чтобы потенциального инвестора привлечь и удержать, а значит, диктовать условия будет он. И при таком раскладе плотные жилые кварталы на Королевской горе выглядят вполне реально. Впрочем, окончательно понять структуру территории вокруг Центральной площади поможет только проект планировки, который ещё не готов.

Иллюстрации — консолидированная концепция, предоставленная бюро «Сердце города»
Фото — Виталий Невар, Денис Туголуков, «Новый Калининград.Ru»