Вот уже месяц Калининградская область живёт в режиме самоизоляции, как и вся Россия в той или иной степени. Введённые меры против распространения коронавируса хоть и снизили заражаемость, зато сильно ударили по бизнесу, в том числе и по строительному. Сначала многие стройки вовсе остановились, затем застройщикам разрешили официально работать при соблюдении мер безопасности (речь идёт о дезинфекции, дистанции и прочем). Региональные власти утверждают, что следят за этим. Федеральные власти обещают поддерживать застройщиков деньгами, кредитами и послаблениями, однако, уверены эксперты, если пандемия затянется, избежать роста цен на недвижимость не удастся в любом случае. Как выживает строительная отрасль в условиях пандемии и что будет с ценами на квартиры, разбиралась «Недвижимость Нового Калининграда».
В ожидании стагнации
Ещё месяц назад казалось, что режим изоляции продлится недолго, поэтому намного больше опасений, чем коронавирус, у застройщиков вызывали изменения в законе о долевом строительстве — обязательный переход на проектное финансирование должен отразиться на рынке как раз в 2020-2021 годах. По словам главы холдинга «Калининградстройинвест» и депутата горсовета Калининграда Валерия Макарова, на работу с эскроу-счетами в регионе перешли около 30% застройщиков. Остальные либо имеют собственные средства для строительства, либо пока работают по старым проектам. Теперь в прогнозах необходимо учитывать ещё и пандемию.
Предложение падает, цены растут: как изменил рынок новый закон о дольщиках
«У нас всё абсолютно нормально, все сдаточные объекты будут введены по плану и досрочно. Мы имеем перспективу наращивания мощностей Но теперь переходим на ручное управление и планирование 2021-2022 года будем вести в ручном режиме. Это связано с тем, что мы будем смотреть на покупательскую способность населения, на котором безусловно отразится и экономический кризис, и пандемия, и как будет работать ипотека», — говорил «Новому Калининграду» в конце марта Макаров.
Рынок недвижимости инертен и на все процессы реагирует довольно медленно, напоминает глава агентства недвижимости «Клипер» Олег Перевалов. Всё, что происходит сейчас, на нём скажется через несколько месяцев. И это, скорее всего, будет стагнация.
«Некоторые собственники сейчас пытаются спекулировать тем, что валюта выросла, и пытаются поднять цену, но продвинутые владельцы квартир, наоборот, спешат закрыть сделку, чтобы не свалиться через полгода в стагнацию, как было в 2009 году, как было в 2015 году», — уточнил Перевалов.
Эксперт в сфере строительства Евгений Афанасьев считает, что весеннее падение цен на нефть и последующий рост евро и доллара, хоть и затрагивает все сферы экономики, не может кардинально повлиять на вектор движения, заданный в 2019-м году законодательными изменениями и снижением ипотечных ставок.
«Да, несомненно, этот кризис ускорит все процессы на рынке недвижимости. Раньше мы ожидали плавного повышения цен и умеренного роста сделок, но резкий скачок валют все ускоряет, — добавляет Афанасьев. — В себестоимости строительства доля материалов в зависимости от типа строительства составляет порядка 50%-60%, и очень значительная часть этих материалов и оборудования импортного производства».
По его словам, уже сегодня можно наблюдать рост себестоимости строительства на 8-9%, что в итоге ведёт к повышению цен на квартиры застройщиками. Дальше рост должен продолжиться уже на вторичном рынке недвижимости. Но здесь возможны варианты.
«Вторичка» не нужна
По данным аналитического центра «Циан», за время «карантина» в среднем по России цены на «вторичку» даже немного снизились, но вот в Калининграде они, наоборот, выросли на 2,6%. Подобное наблюдается ещё в нескольких городах страны.
«Режим самоизоляции в разы усложняет приобретение недвижимости именно на вторичном рынке, — уверен руководитель „Циан“ Алексей Попов. — В сегменте новостроек дистанционные договоры заключались и до „карантина“, на вторичном рынке такая схема не проработана, да и вряд ли кто-то согласится приобрести жильё „не глядя“. Сложности связаны и со взаимодействием с органами исполнительной власти. Для заключения договора требуется ряд других документов: выписки из домовой книги, согласия родственников или органов опеки, если сделка ипотечная или предполагает использование льгот и субсидий и пр., собрать которые сейчас сложно из-за закрытий МФЦ и ограничения по работе других необходимых организаций».
Портал «Мир квартир» в своём исследовании также отмечает падение интереса к вторичной недвижимости и снижение цен на этом рынке. Правда, эксперты «Мира квартир» утверждают, что в Калининграде цены на «вторичку» тоже снизились — на 2%.
«Сейчас те владельцы жилья, которые твердо решили продать свои активы, постараются побыстрее сбыть их с рук после окончания карантина. Те же, кто не готов продавать квартиры по сниженным ценам, снимут их с продажи до лучших времен. Если так пойдет и дальше, цены на вторичку могут упасть на 5-10% в среднесрочной перспективе и до 15-20% до конца года», — прогнозирует гендиректор портала Павел Луценко.
Спасение ипотекой
В апреле власти сосредоточились на поддержке строительного бизнеса — для застройщиков отменили штрафы за срыв сроков, ввели автоматическое продление разрешений на строительство, а также приостановили все проверки.
Также президент Владимир Путин предложил субсидировать процентные ставки для застройщиков (при условии, что они сохранят занятость и сдадут дома вовремя) и ввести льготную ипотеку под 6.5%. Программу этой ипотеки вскоре утвердил премьер-министр Михаил Мишустин. Она распространяется только на квартиры в новостройках стоимостью до 8 млн рублей в Москве и Петербурге и до 3 млн рублей — в регионе. Эксперты считают, что именно введение льготной ипотеки в итоге снизит спрос на старые квартиры, потому что на вторичном рынке подобных мер поддержки не ожидается. «Вторичный рынок, обычно столь консервативный, на этот раз отреагировал на ситуацию довольно чутко. Видимо, собственники квартир осознают, насколько серьезна ситуация в экономике, и предвидят трудности с покупательной способностью соотечественников. Они понимают, что льготная ипотека под 6,5% перетянет оставшийся спрос со „вторички“ на новостройки», — отмечает Павел Луценко.
В целом российские власти готовы потратить на поддержку строительной отрасли около 100 млрд рублей только в 2020 году. Правда, даже федеральные чиновники признают, что без потерь не обойдётся. Так, глава Минстроя РФ Владимир Якушев в середине апреля прогнозировал падение спроса на жильё в два раза после завершения режима самоизоляции. Примерно через неделю после этого заявления тот же Якушев сообщил, что если эпидемия продлится полгода и дольше, то последует закономерный рост цен на недвижимость.
Неизбежные последствия
В Калининградской области в середине апреля застройщики также жаловались на падение продаж по сравнению с мартом. Власти тогда решили ввести временную отсрочку арендных платежей за землю для застройщиков. Ближе к концу месяца президент Союза строителей региона Борис Калинин отчитался о постепенном повышении продаж. По его словам, «все процессы идут в штатном режиме, в том числе поставка стройматериалов».
В настоящее время в Калининградской области строится 200 многоквартирных домов общей площадью 1 млн 300 тыс. кв. метров. В этом году планируется ввести 980 тыс. кв. метров жилья.
Ценообразование на рынке в ближайшей перспективе будет зависеть от нескольких факторов, полагает Евгений Афанасьев. В их числе:
-
рост себестоимости, вызванный скачком курса валют;
-
традиционная скупка объектов недвижимости в кризис с целью сохранения денег частными лицами, так называемые «инвестиционные сделки»;
-
доступность ипотеки с действующими исторически низкими ставками;
-
снижение предложения на рынке ликвидных объектов жилой недвижимости;
-
реализация отложенного спроса в результате ограничительных мер, связанных с «карантином».
Всё это, по словам Афанасьева, в течение ближайших двух месяцев может повлиять на увеличение стоимости недвижимости.
То есть все эти факторы в краткосрочной перспективе будут влиять на увеличение стоимости недвижимости.
Министр строительства и ЖКХ Калининградской области Сергей Черномаз уверен, что последствия нынешнего кризиса станут видны только в 2021 году. Пока что основная масса застройщиков работает по старым правилам, и на данный момент сложно предсказать, как все нововведения в комплексе с государственными мерами поддержки отразятся в итоге на строительном комплексе.
Но существенные изменения всё равно неизбежны. И связаны они прежде всего всё с тем же переходом на проектное финансирование, утверждает Афанасьев. Доля переносов ввода объектов в эксплуатацию на сегодня достигла 46%, к тому же из-за изменения схемы долевого строительства замедляется вывод на рынок новых проектов. По сути, снижение объёмов ввода жилья в эксплуатацию прогнозировалось ещё до «коронавирусного» кризиса.
«Также в Калининграде существуют проблемы с развитием новых территорий, отсутствием инженерной инфраструктуры. Так, по Генеральному плану областного центра большой потенциал по жилищному строительству связан с Северным жилым микрорайоном, но без строительства северо-западного коллектора развивать эти территории будет невозможно. В то же время не во всех районах области и областного центра решен вопрос с обеспечением газа, это сдерживает не только развитие многоквартирного домостроения, но и строительство ИЖД. Еще одним негативным фактором, влияющим на снижение объемов строительства и роста себестоимости жилья, может стать понижение этажности в Генеральном плане Калининграда — это при том, что более 77% всего объема ввода в регионе приходится на областной центр», — напоминает застройщик.
Кризис из-за пандемии отразится практически на всех отраслях экономики — упадёт покупательская способность населения, а значит и спрос. Проще говоря, цены станут выше, а денег у людей станет меньше. И если не сохранить баланс между спросом и предложением, это негативно отразится как на рынке недвижимости, так и на экономике региона в целом.
«Этот кризис заставит многих пересмотреть свое отношение к безопасности проживания, к гарантиям не быть выселенным арендодателем жилья в случае кратковременной потери дохода, — считает Евгений Афанасьев. — Как показывает практика, договориться с банком о кредитных каникулах намного реальнее и проще, чем получить отсрочку по оплате аренды. Тем самым найдутся те, кто сделает выбор от арендного жилья к его приобретению. Также последствием кризиса, на мой взгляд, может стать увеличение строительства ИЖД с целью создания комфортной и безопасной территории проживания семей».
Текст — Татьяна Зиберова, фото — Виталий Невар / Новый Калининград
© 2003-2024